澳洲人民心酸图鉴：260万「租房族」的困境与抉择

原创 2019年11月08日 澳洲财经见闻

共3220字｜预计阅读时长5分钟


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  • 前言

  • “30:40法则”：判断房子有没有压垮你的生活

  • 经济压力的“分界岭”：在内城区与外郊租房的人们

  • “租房族”正在成为拥挤的“合租一代”



前言


在这片面积769万平方公里的大陆上，对于很多人来说，关上门却可能仅仅只是一个几平米的房间，甚至是一个狭窄拥挤的房间或客厅角落。


近年来，包括合租形式在内的租房正在逐渐替代买房，成为澳大利亚这一代人的常态。


据澳洲统计局数据显示，在1998至2018年的二十年间，澳洲家庭的租房比例从27%上升至32%。


其中，有约260万人从私人房东处租房；


超过60万人，为了到期缴不上房租而苦苦为难；


而根据最新的生产力委员会报告，还有17万人在缴完房租后，每天只剩下35澳元可供其他开支。


俗话说，“莫欺少年穷”——在澳洲买不起房的年轻人暂且不提，但当越来越多的中年人与老年人也开始从买房族变成“租房族”，甚至是“合租一代”时：


我们真的能理直气壮地说出那句“年龄越大，越没人会原谅你的穷”吗？


1

“30:40法则”：判断房子有没有压垮你的生活


怎么样才能判断房子有没有压垮你的生活？


根据澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）的“30：40”衡量法则：


当一个家庭收入水平处于澳大利亚收入水平最底层的40%，并将收入的30%以上用于住房支出时，那么该家庭就面临着住房负担压力。


具体而言，“30”指的是一个家庭的住房支出占家庭总收入（税前）的最高百分比。其中，住房支出包括租金、抵押贷款付款(包括本金和利息)、市政厅费，税收、家庭保险、修理和维修，以及对住房进行改建和物业管理费用等。


不过，该指标中的“40”意味着只限于“低收入”家庭，即在澳洲家庭收入分配中处于最底层40%的家庭；


而那些收入较高的人们，就算以30%以上的收入用于买房或租房，这也是一种自由的选择——也就是说，住房支出对于他们购买生活必需品与服务(如食品、保健、教育等)的能力，几乎没有或完全不会受到影响。


实际上，在2015至16年间，澳洲最低40%家庭等值化可支配收入（税后）水平为737澳元/周（即为38324澳元/年）。


什么是等值化可支配收入？


据经合组织修订后的规定，在统计等值化可支配收入时，家庭中的第一个成年人可计为1个单位，15岁或以上的人每人增加0.5个单位，15岁以下的儿童则每人增加0.3个单位。


以年收入都为7万澳元（税前）的家庭为例，不同类型的家庭虽然年收入相同，但适用于“30：40”法则判断出的结果或许却截然不同（如下表所示）:


来源：澳大利亚住房和城市研究所（基于2015-16年澳大利亚税务局税率计算）


在现实中，与买了房或在还房贷的人们相比，租房的人们在澳大利亚所面临的住房负担压力往往更为严峻。


“当你每个星期大概工作20个小时，甚至更少时，除去房租再加公共交通费用和电话费等种种杂项开销，就没剩下多少钱了。”


在悉尼外郊租房的莉丝（化名）感慨，“因此，当房东宣布每个月涨价50块甚至100块的时候，我真的就无法承担了。”


“我是幸运的，我的朋友已经提出可以让我住在她家一段时间，等我找到更多的工作并安定下来。我是幸运的，我知道，有一些女人可能不得不睡在大街上。我很幸运。”


连连说了好几遍自己“很幸运”的莉丝意识到，只要当房东提出涨价或者要求其搬出房子，她就需要很快离开重新寻找遮风避雨的一处屋檐。比如在新州，如果租房协议到期，房东可以提前30天通知租客离开。


莉丝至少还有份工作，而对于那些正处失业中、仅靠救济金收入为生的人们而言，房租带来的压力尤其令人沉重：


事实上，在澳大利亚的所有地区中，只有两个地方能让单身失业者“有希望”负担得起房租：


塔州北部与霍巴特外郊。


然而同时我们也发现，这两个地方的年轻人失业率高达16%（考虑边远地区的就业市场真实情况，或许还要再加10个百分点）。



这也意味着，当高昂的租金终于将这些可怜人从大城市推向了外郊和边远地区，却发现在这里找工作反而难上加难。


2

经济压力的“分界岭”：在内城区与外郊租房的人们


实际上，在那些选择在澳大利亚城市的内城区与外郊租房的人们之间，无形中伫立着一条经济或财务压力的显著“分界岭”。


来自悉尼科技大学和新南威尔士大学的几位学者，联合调查了居住于悉尼和墨尔本内城与中城区，以及与廉租远郊区的私人租客。


调查显示，在租金水平中等与较高的地区，83%受访者的主要收入来源是工资或薪水；


而在外郊的低租金地区，只有大约一半(56%)的人如此，而三分之一主要依靠政府养老金或福利。


与此同时，在低租金地区，超过四分之一(28%)的租户家庭中，至少有一名成员处于长期失业或求职中；


而在中/高租金地区，只有8%的家庭中有人失业。



说实话，类似这种收入来源与失业率的地理性差异可能有些“老生常谈”，但这份研究还揭露了这两类人群之间差距惊人的经济压力：


比如在租金较低的远郊，会有更高比例的人饿着肚子，或者不得不靠典当或卖东西捱日子。



在低租金水平的外郊租客中，近三分之二(63%)经历了上图所列8项财务压力指标中的至少一项，这是内城/中城区比例(32%)的近两倍；五分之一(19%)的租客称，他们承受了四个或更多的经济压力指标，而在内城/中城区地区，这一比例仅为6%。


在这些廉租房家庭中，每三个租客中就有一个向家人和朋友寻求资助；几乎每四人中就有一人(23%)寻求福利或社区组织的帮助。


令人震惊的是，几乎有六分之一的人表示甚至没有饭吃。还有同样比例的人们，不得不典当或出售一些东西来维持生计。


对于身陷这种状况的人们来说，这些经济压力或许会对他们的生活质量以及身心健康都带来破坏性的影响。


3

澳洲“租房族”正在成为拥挤的“合租一代”

事实上，哪怕是对于租在澳洲内城区的人们来说，也不一定就意味着：“房子是租来的，但生活不是。”


说起来这一代的澳洲人也真是不容易，刚从“买房族”从“租房族”（Generation Rent）过渡没多久，紧接着又变身成了“合租一代”（Generation Share）。


近年来，“合租一代”人群的增长趋势十分显著——这种趋势在首府城市尤其显著，但在区域中心也非常明显。与他人合租的可以是一套别墅，也可以是一间公寓，甚至是一个单独的房间。


由于合租能使租客们能够在优越地区获得低成本的房源，靠近服务、就业或教育(通常是大学)——于是，这成了一个最有可能吸引年轻人和流动人口的选择。


但对于成年人的合租经历，却有可能是心酸的：


“对不起，我觉得合租没有什么优点。因为你在和别人分享你的生活。我有过很多不好的经历。”


一位年届三十的留学生表示，“或许如果你和一个比我年轻十岁的人聊天，那他们可能会有另一种看法。但是像我这样一个三十岁拿着学生签证的人，合租只是为了生存，并试图在离祖国有1.7万公里的这个地方，为自己寻找最好的未来。”


事实上，随着由于可负担租房数量的减少以及社会观念的转变，除了留学生、停留较长期的观光客和年轻的专业人士之外，越来越多的中年人甚至退休的老人也加入了这一阵营。


——根据来自悉尼大学的Maalsen基于各年龄段人士合租的研究表明，这种趋势主要是由经济能力限制所推动的。


有一种常见的情况是，人们在离婚或家庭感情关系破裂后失去了房子。在没有住房、资产也有限的情况下， 合租显然是一种出路。


而在老年人群中，虽然老年男性也会选择合租，但老年女性在经济能力上受到的限制显然更为突出。由于工作时间有限，许多老年女性只能依靠数额有限的养老金维持自己的生活，有些人甚至还需要抚养子女或负担家庭费用。


事实上，越来越“拥挤”的租房市场也意味着，澳大利亚迫切需要扩大其社会住房的供应规模：


据澳洲住房和城市研究所研究报告估计，长达二十五年的投资不足，使澳大利亚正面临着43.3万所社会住房的短缺。目前的建筑速度仅为每年略超过3000套，甚至都无法跟上日益增长的需求，更不用说列为备用房了。


在未来的二十年间，澳大利亚亟需将目前的社会住房数量增加两倍，以满足现有及将来的需求。



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