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前言
中美贸易战前景不明，波及澳洲股市动荡不安
一片低迷的住宅市场之中，何以“坐怀不乱”？
为何少有华人投资澳洲商业地产？
前言
一直以来，投资股票与住宅房产都是澳大利亚华人比较熟悉、也经常选择的投资手段。
然而在刚过去不久的2018年中，澳洲乃至全世界范围内的投资环境都是一片波诡浪谲，时不时地就可以看到关于澳洲住宅市场低迷、股市动荡的媒体报道。
事实上，几乎一整年我们都被澳洲各大主流媒体上类似这样的新闻标题所包围：
“Real estate prices drop at fastest rate since global financial crisis”（房价自全球金融危机后跌幅又破纪录）
- Realesate.com.au
“Housing market crash: OECD sounds warning on falling house prices”（澳洲住宅市场危机：经合组织提醒房价继续下跌）
- News.com.au
“Experts predict 2019 is likely to be another volatile year for the Australian share market”（专家预测2019又将是澳洲股市动荡的一年）
- ABC News
而许多深陷其中的投资者们，一方面屏气敛神地时时刻刻紧盯市场变化，另一方面则为起伏不定的收益与风险整日惴惴不安。
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中美贸易战前景不明，波及澳洲股市动荡不安
来源：Oanda
据路透中文网近日报道，随着美国对中国华为提起刑事诉讼，投资者们认为这可能会使中美和解贸易战的机会大大降低。而澳洲股市也随即在次日回落下跌，S&P/ASX 200指数下跌0.5% （31.4点），收报5874.2点。
1月28日，美国正式宣布对中国华为技术有限公司提起刑事指控，无疑加剧了中美两方围绕这家全球最大电信设备制造商的争端。而中国作为澳大利亚最大的贸易出口国，自然也对澳洲市场有着举足轻重的影响。
受此波及，金融股下滑1.7%至接近三周低点，给大盘带来最大牵绊。而澳洲“四大行”股价跌幅则介于1.6 - 2.3%。
澳股ASX200指数与国际其他主要市场比较 / 来源：ABC News
与此同时，尽管投资者们用尽千方百计试图规避种种风险 —— 债券收益率提高、社会局势不稳、经济不平等与政治的两极分化，澳洲股市的动荡却几乎也到了历史的最高点。
专家们预测，基于英国脱欧的持续不确定性，以及对美国利率上升过快以及全球经济增长预期放缓的担忧，2019年的澳大利亚证券交易市场依然命运坎坷、前路多舛。
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一片低迷的住宅市场之中，何以“坐怀不乱”？
除了澳洲股市的动荡不安之外，2018年的澳洲住宅市场也并不如人意。
过去一年中，澳洲整体房价下滑4.8%，第四季度降幅为2.3%，跌破了10年来季度降幅的最高纪录。银行贷款政策针对投资性住宅贷款的收紧，不管是对于开发商，还是投资者来说都增加了负担。
如果房价继续持续下跌，悉尼的中位房价预计将在未来6个月跌破100万澳元，将会触及2015年的历史低位。墨尔本和达尔文的住宅市场在2018年分别下跌了8.4%和8.7%。澳大利亚全国范围整体房价中位价下跌6.5%，第四季度整体房价降幅为2.3%，跌破了10年来季度降幅的最高纪录。
然而不论投资市场如何风云变幻，总有一些人能够坐怀不乱、稳操胜券。
当许多投资人在低迷的住宅市场等各类投资市场动荡的环境中惴惴不安时，澳洲本地的犹太财团、养老基金管理机构、以及仅针对高净值人群及具有专业投资知识人群的基金却正通过持有商业地产获得稳定的收入回报与较高的资本利得。
根据Knight Frank报告显示，许多离岸资本集团，都显示出了对澳大利亚商业地产强烈的兴趣，未有任何减持迹象。尤其是来自香港、新加坡、欧洲地区的集团。而这些集团主要的投资都集中在具有基本稳定收入的核心资产。
事实上，2018年可谓是澳洲商业地产投资史上盛况空前的一年。过去的12个月中，澳大利亚几个主要市场都达到了最高销售记录。
根据MarketBeat报告显示，仅在第四季度, 澳洲商业地产的投资总额就高达166亿澳元，与去年同期相比增长了55％ 。
该报告还称，去年的投资总额为418亿澳元 —— 这一数字无疑加深巩固了2018年作为商业地产迄今增长最强劲的一年的地位”。
2018财年，售价高于2千万澳元的写字楼销售总额达189.6亿澳元，同比增长了46%。Savills Australian的数据显示，2018年悉尼市中心甲级写字楼的价值上涨了6.3%，突破了每平方米20,000澳元的价格。
我们还可以从去年尤其引人注目的几桩商业地产交易中一窥一二：
▪ 原Investa Office Fund的IOF Portfolio多处写字楼商业地产在Blackstone和Oxford经过几轮竞价争夺之后，被Oxford Properties以34亿澳元全资收购；
▪ 私募股权基金巨头黑石（Blackstone）2018年在澳大利亚收购了多处商业地产，投资总额5.08亿；其中包括以2.05亿澳元购入的No.1 York Street, Sydney；
▪ 一向追求稳定收入的养老基金 REST(Retail Employees Superannuation Trust)以9亿澳元收购了原AMP资本持有的 Quay Quarter Tower 33%股权。
▪ 美国地产投资巨头 AEW Capital 在与 Black Rock 等多家机构的竞价中以1.43亿购入 No.19 Harris Street, Pyrmont。
Investa在悉尼151 Clarence Street的写字楼，价值1.1亿澳元 / 来源：SMH
资本对于商业地产的竞相追逐，究其根本还是因为背后巨大的利益回报。
地产业巨头Mirvac在发布的报告中指出，该集团正在从旗下的商业地产开发中获得巨大利润，集团的CEO 将此形容为“目前地产开发周期中的下一个业务增长点”。
与住宅房产相比，投资商业地产收益的主要推动因素可分析为：空置率的下降，与租金收益率的上涨。
根据 Dexus刊登于Australian Real Estate Quarterly Review（澳洲地产回顾季刊）的报告显示，尽管澳洲的经济增长脚步有所放缓，但是首府城市中的办公室需求却持续增加。
报告指出，目前墨尔本CBD写字楼的空置率为3.7%，处于过去30年以来的最低点；而悉尼CBD 4.6%的写字楼空置率也达到了18年来最低。
写字楼的市场需求居高不下，从而促使租金持续上涨。悉尼市中心甲级写字楼的租金在2018年第三季度已经超过了每平方米A$1,000，在第四季度达到了A$1,090/平方米。
空置率的下降所带来的租金上涨主要来自私营部门对办公场所的需求。根据澳洲统计局（ABS）公布的最新数据，2018年6月，澳洲新增就业人口数达到了5.9万，为市场预期的3倍。同时，5.4%的失业率也达到了2012年11月以来的最低水平。其中，澳洲的白领人士数量也日益增多，会计、工程师、律师和科学研究员的数量首次超过110万。
企业用人不断上涨，办公用地需求持续增加，将继续推动CBD区域写字楼现有的高昂租金和有限的选择。为了得到所需的空间及控制成本，企业转而开始在CBD以外物色合适的办公空间。
在市场上观察到的第一波影响在各CBD的周边地区。例如，悉尼CBD周边的Pyrmont和Surry Hills以及墨尔本CBD周边的St Kilda Road。这些地区所在写字楼的租金由于需求的涌入而水涨船高。在2018年，这些新兴的CBD周边地区的写字楼的资本价值的增长率普遍达到20%以上。
澳洲新兴商圈的资本价值年增长率比较 / 来源：Colliers Edge
分析认为， CBD办公用地供不应求以及租金高昂现状将会持续，而下一波受益的将是毗邻首府城市的周边城市。例如悉尼周边的Parramatta、Wollongong、New Castle。随着悉尼委员会提议规划发展THE SANDSTONE MEGA-REGION （“砂石”超级新区），将悉尼、Newcastle、中央海岸与卧龙岗地区进行有机整合、共同发展，规划中包含地区的商业地产市场的潜在价值也在不断提升。
来源：The Committee for Sydney
以悉尼周边城市卧龙岗（Wollongong）为例，根据德勤的报告显示，卧龙岗的租金、人员工资、员工流动率相较于悉尼CBD都有很强的优势，因而吸引了大量私营企业在当地设立了总部、办公室、或是后台部门。
NEC在卧龙岗设立创新中心，并与全球排名前2%的卧龙岗大学（UOW）建立毕业生计划；
毕马威（KPMG），作为四大会计师事务所之一，在卧龙岗开设分部；
IMB 银行预计在2020年将总部迁至卧龙岗。
随着企业与人才源源不断的流入，写字楼与其他类型商业地产的市场需求会相应大量增加，自然也为接下来的租金大幅度增长带来了动力。
专家预测，2019年的澳洲商业地产市场将会继续坚挺。根据Australian Financial Review引用摩根大通的 Rob Stanton的表述，预计2019年澳大利亚境内商业地产的收购水平将继续上升。
然而投资澳洲商业地产与住宅房产相比，虽则收益甚高、前景明朗，但是选择投资商业地产的华人却远远没有投资普通住宅房产的多。
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为何少有华人投资商业地产？
商业地产交易动辄就几千万甚至上亿澳元，当中涉及对市场的认识与投资分析，复杂的交易过程，大量初始资金的投入，以及申请获得商业银行贷款的渠道与谈判。对于绝大多数有意向的私人投资者来说，要独立完成交易，难度是显而易见的。
在2018财年澳洲写字楼买家分布比例 / 来源： Colliers International Research
2018财年中，澳洲写字楼销售中72%是由机构买入。这些机构包括上市商业地产基金（Listed REITS）、私募商业地产基金、养老基金等等。
商业地产基金将多方投资人的资金筹集到一起，来购买和经营商业地产。其收益模式与其它股权类投资一致，同股同权；收益来源为基金旗下物业的租金回报分红以及资产增值利得。
其中最广为人知的是上市商业地产基金（REITS）。例如，Westfield在澳洲的购物中心均属于Scentre Group持有；Dexus 则持有CBD的众多写字楼。
来源：Scentre Group
投资人对于私募商业地产基金认识较少，因为私募商业地产基金一般只对少数传统超高净值家族与尖端投资者发出优质邀请。澳洲顶级富豪圈的 “半壁江山”都几乎由犹太人占据。2014 年《商业评论周刊》富豪榜（BRW Rich List）前10 名中，犹太人占据了一半。犹太财团通过参投非上市的私募基金，成为商业地产项目的受益人。
而在澳大利亚的这些私募商业地产基金中，绝大多数都垂直于澳洲本地的西人客户，而面向华人服务的机构却寥寥无几。这也是华人投资人少有接触此投资机会的原因。
由于许多投资人对商业地产一知半解，或为了一味规避风险而错失了珍贵的投资机遇，或盲目追求利益而忽略了对潜在风险的控制。
一个具备深入市场认知、灵敏市场嗅觉、完善交易流程及丰富资管经验的私募商业地产基金团队，往往能在商业地产收购中把握机遇，再通过对楼宇的投后管理，从而为投资者在规避风险的前提下谋求最大的收益。
作为市场上少有的同时面向中澳投资人的投资机构，红森资本（AVARI Capital Partners）旗下的私募商业地产基金管理团队由具备投资、资产管理和开发等多元背景的各路专家组成，使其在商业地产投资领域的表现一直稳定且瞩目。其下基金为高净值客户、机构客户、犹太家族购买及管理超过12亿澳币的商业物业资产，投资人在享受稳定租金回报的同时也享受到高额的资本增值。
应多方邀请，AVARI Capital Partners将在凯悦举办年度投资演讲，向华人投资者阐述专业投资机构如何在动荡的市场中取得稳定的收益。
现诚邀高净值人群
与红森资本资深基金经理面对面，
进一步了解澳洲商业地产投资的机遇。
时间： 2019年2月20日，10:00am – 12:30pm
地点： 悉尼HYATT Regency（凯悦酒店），161 Sussex St, Sydney
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