澳洲房价要下跌35%?绝对不!总理经济顾问史蒂芬·库库拉斯愿意6赔1和你赌!并且教你如何在现在形势下投资地产!

原创 2020年06月19日 澳洲金融圈


01 
总理经济顾问关于房价的“赌局”

史蒂芬·库库拉斯(Stephen Koukoulas)是澳大利亚主要的经济学家之一,曾任花旗银行首席经济学家,在伦敦负责TD证券的全球研究工作,并担任总理的高级经济顾问。


很少有经济学家同时拥有像史蒂芬那样的全球和本地经验。史蒂芬将公共部门和私营部门结合起来,从而对当今经济和市场的机遇与风险具有无与伦比的洞察力。澳洲房价一直史蒂芬关注得领域,2018年9月,他与Alto Finance投资经理Tony Locantro关于澳洲房价走势打了一个赌。


该赌注是基于Locantro的观点,即房价可能会下降35%,在2021年底之前的某个时候达到谷底。他们约定,如果根据澳大利亚统计局2022年初发布的2021年第四季度的房价数据,悉尼,墨尔本或八个省会城市的平均值比她们的高点下跌35%或更多,那么Locantro就赢了。史蒂芬认为这个是不可能发生的事情,他为此给出了6:1的慷慨赔率。


事实是,澳大利亚统计局2020年第一季度的官方房屋价格显示,一季度的澳大利亚房价上涨了1.6%,比去年同期高7.4%。


以下是具体数据:

八个首都城市平均价格:2017年第四季度达到高峰,2020年第一季度与之相比仅下降1.2%;

悉尼:2017年第二季度达到高峰,2020年第一季度与之相比仅下降4%;

墨尔本:2017年第四季度达到高峰,2020年第一季度与之相比仅下降0.5%。


在这三个市场中,最疲弱的是悉尼,与高峰相比也仅下降了4%,而墨尔本基本上已经回到了上一个高峰的价格水平。


在接下来的七个季度中,房价可能会疲软。减少的移民需求将破坏价格,随着大量住房的建成,一些主要城市会产生暂时性的供过于求。高失业率和持续的低工资将不利于增加借贷,并有可能抑制价格,直到劳动力市场改善为止。


虽然有这些不利因素的影响,但是创纪录的低利率将为市场提供支撑,而对于那些并未受到COVID-19危机影响的人来说,他们处于进入疲软市场的绝佳位置。


随着COVID-19经济停摆政策的放松,经济出现转机的迹象也可能有助于支持人们对经济的更广泛信心,从而使住房市场日趋回暖。


所以史蒂芬认为2年之后,等大家的经济状况缓和之时,整个澳大利亚范围内的房价极有可能上涨。



02 
当前的房产投资“黄金准则”


现在的房产投资准则应是,稳防守+谋进攻。


那些带优质租约的商业地产,成为了目前投资环境扑朔迷离的大背景下的一个非常稀缺的“进攻+防守”型投资项目。

例如下图所示的商业地产项目,位于墨尔本东南区,目前带有日产和起亚两大4S店的长期租约,由于项目开发方天玉资本将以合理的价格购入,因而将为投资人带来每年8%的固定收益,按月派发,更在出售时有着可观的资本增值收入潜力,兼得了固定收益与资本利得两种回报。

项目实景图

03 
项目背景

该项目坐落于墨尔本4大卫星城区之一的Dandenong核心商区的商用地产,项目地址为46-56 Lonsdale St,Dandenong,VIC 3175。

项目实景图

该地块占地面积6,556.92平米,拥有规整的形状和前后街道双出入口的便利通行条件,其与正面的Lonsdale St的沿街长度(frontage)达105米。

Lonsdale St, Dandenong

目前的物业租赁方运营着两大4S店,分别为NISSAN日产和KIA起亚。由于占据着交通要道,并且两者已经在此运营数十载,因而广为人知。

现承租方签订的租约为“10+5+5”,年租金68万澳元。前的10年租期将于2024年8月到期,届时有望再续约5年。

Dandenong拥有墨尔本东南区中部较全面的基础生活设施

Dandenong是墨尔本第二大行政区和就业中心,本区距离墨尔本市中心区30公里,被两条高速M1和M3所环绕。在墨尔本的城市规划中,Dandenong既是国家级就业与创新聚集区(NEIC),也是州级重要工业区(SSIP),未来发展潜力巨大。火⻋Cranbourne线和Pakenham线也交汇于此,其在东南区的枢纽作用可⻅一斑。



04 
投资亮点

项目实景图

1.固定收益与资本增值收益兼得,进可攻,退可守


该项目拥有稳定的租金现金流,投资人可以获得每年8%的固定收益(按月派发),为投资人提供资产的“防守”和保护;同时具有获得额外的资产增值收入的潜力,天玉预计税前资产增值回报率可能超过100%,此为“进攻”属性。

2.较低的购买价筑牢投资“护城河”

天玉资本精准把握住了市场时机,在疫情让全球陷入巨大不确定性时低价买入,价格低于历史成交价,既提高了租金收益率,又为未来资本增值创造了良好的基础。


3.优质长租约规避中短期风险,穿越牛熊


普通投资者的财富往往过度集中于住宅地产,投资商业地产可进一步扩展投资组合以分散投资风险。本项目的“10+5+5”长租约能帮助投资人穿越中短期市场和经济基本面的不确定性。此外,承租方运营的日产和起亚汽车实力雄厚,是在澳洲市场具有较高占有率的大众品牌,大幅降低了该项目的承租风险。

项目实景图

4.优越地理位置及土地性质变更的可能,开发潜力巨大



Dandenong区域将不再增加工业用地。

从图中可以看出,其周围很多空置区域在近年内被重新规划(黄色地块),可见Dandenong中心位置在未来将是更加重要的存在。天玉团队相信,本地块在未来的城区规划时蕴藏着改变土地使用性质的巨大潜力,无论是未来兴建医院或是居民住宅等,都将为投资人带来丰厚的资本增值回报。

5.较高的投资安全性和稳定可知的回报

天玉资本对于该项目的⻛险评估为优质低⻛险项目。天玉将出面担保本案获得60%左右的银行贷款,贷款占比相对合理;同时,该项目的财务测算模型较为保守。

6.特殊持有架构优化海外和本地投资人税务成本

天玉设计的持有架构最大限度地为本地和海外投资人规避了税费。该架构既能保护投资人权益,又能够优化投资人的税务以最大化实际投资收益。

如果希望了解该项目,可以联系客服号获得投资信息备忘录。

往期精选:

刚刚,美股炸了:暴涨1000点!一组数据彻底引爆,特朗普"嗨了":我的功劳!

央行调查!中国家庭资产曝光,数百万资产7成是房产

墨尔本封城记30:银行破产,你怎么办?

重磅!维州将全面取消印花税?印花风云,影响几何?

【深度】各国央行、国际组织如何评估疫情对短期及中长期经济的影响 (上)

灾难or抄底?20年黄粱一梦,澳元人民币汇率一度跌破4!我们认真地聊一下澳元【上】

地火明夷、山火贲,百年前的大萧条卷土重来?我们认真地聊一下澳元【中】

澳洲金融圈集结澳大利亚优秀金融家,企业家,投资者,致力于为您打造健康的投融资生态圈。在此也特别感谢,亨通资本(Hatchstone Capital)对于澳洲金融圈的大力支持!


收藏 已赞