尽管人口是影响宏观经济的中长期变量，且人口流动相当缓慢，但短期观测人口流动的痕迹，仍能在一定程度上反映出中国经济区域格局的细微变动。从2017年人口数据来观察，中国区域格局三大变化值得关注：

【1】“东西差距”正在转向“南北差异”

东北、西北和华北的人口明显出现净流出。在传统的“东中西”区域视角下，2017年中部、西部省份常住人口增长迅猛，似乎能得出中国人口分布趋于均衡的论断。若以“秦岭-淮河”一线做南北的分隔线，会发现常住人口增长集中在中国南部，而北部省份明显偏弱。因此，非均衡发展的态势仍然存在，只是表现形式正从以往的“东西差距”转向“南北差异”。

【2】东南沿海省内“双子星”城市格局正逐步演进和变异

闽粤苏浙成为中国最发达的“带状”经济体，从2017年人口变化来观察，福州与厦门可谓是最标准的“双子星”城市；深圳和广州组成的“双子星”开始“向外扩散”，构建区域高地；江浙两省“双子星”城市则出现变异，人口流向出现明显的转变。

【3】内陆腹地省份的人口部门面临“向心集聚、外围收缩”态势

内陆腹地的省会及省内大城市的人口集中度较2016年进一步提升。再将人口自然增长与迁徙流动拆开，郑州、长沙、武汉、贵阳和南昌等城市人口流入迹象明显。在人口“向心集聚”的同时，外围城市人口迁徙流出更值得关注。

总体上看，以农业人口向城市转移为特征的城镇化已经步入后期，城市间人口流动的规模将逐步扩大。人口的净流入或净流出，其背后实际上反映了区域经济的盛衰。人口净流入的地区，或有产业发展作支撑，由此带来就业机会，或有社会福利等优势。

从投资的角度看，应该配置人口集聚城市的房地产或相关产业。因为人口的集聚也会带来其他要素的集聚，而且，中国人口集聚的过程正方兴未艾。中国今后一定会出现类似于上世纪80年代美国出现的铁锈地带（the Rust Belt），即美国东北部传统制造业和钢铁业基地逐渐衰败。

一般而言，三四线城市的流动人口数量将不断减少，且未来必然会出现常住人口的减少，大都市圈的人口会不断增加；省会城市或大部分“计划单列市”的人口还将继续增加，对中国GDP贡献比重也将不断提高。因此，投资地的选择应该由过去的“面（如西部大开发）”到“线（如粤港澳湾区、杭州湾湾区）”，今后应该到“点（都市圈）”。

从人口净流入的角度看，似乎更应该看好“湾区经济”，如杭州湾湾区的上海、南通、嘉兴、杭州和宁波，或者粤港澳湾区的深圳、东莞、广州、珠海和佛山。即从过去认为支撑中国经济的三大增长板块：京津冀、长三角和珠三角，把它们细化到“线”。

今后，我们或许应该再“从线到点”，如日本东京集聚了全国近三分之一人口，但上世纪70年代以后，东京的人口不增反降，但环东京都市圈的人口却不断增加，说明“点”作为发展极的辐射功能十分显见。

在今后3至7年内，中国将面临人口收缩或城市收缩的压力，人口净流出的城市数量会越来越多。即一方面少数城市的人口集中度会越来越高，另一方面，随着人口绝对数量的减少，大部分城市的人口数量都将减少。

未来呢？不知有多少不知名的的中小城市将变得荒凉。因此，的确没有理由过于看好国内大部分三、四、五线城市的房地产。

在中国人口的分化和集聚大背景下，应该依据人口流向、产业和资金集聚的方向，依据产业结构调整的总体方向，配置一二线城市中未来有广阔前景的中心城市房地产；或依据产业升级和新兴产业的发展前景，配置其他相关产业的股权。