解密:澳洲买房神功 - 10年28岁买房20套

原创 2020年03月07日 澳房汇


文 / James Tong


再续【澳房江湖】...

本周给大家介绍一位神奇的澳洲小哥:艾迪·迪伦(Eddie Dilleen)。他是最近两年澳洲房产界的“网红”,噢…应该是“房红”。

因为他28岁就提前两年实现了许多人眼中的“Mission Impossible”:

-- 用十年时间,买下了20套房。

这20套房现在价值在550-600万澳元。有人会说,才550万,没什么了不起啊。但你若知道他出身贫穷家庭,没有上过大学,从麦当劳做起,就会同意,他真的算是白手起家,懂得一套买房神功。

所以,艾迪近两年被澳洲的媒体大包围,九号电视台,七号电视台,悉尼晨锋报,Domain, realestate.com…基本上做到了全覆盖。


艾迪上媒体节目必说的两句话是:

 “我家很穷,父母没房子,家族里从来没有人买房,我在读高中的时候,就跟自己说,一定要打破这种状态。

 “如果我能做到,大家也可以做到!

真的能做到吗?

上周有朋友问我:“请问Gordon, Pymble, Chatswood, Balmain, Drummoyne 哪一个区投资回报率最高?

我答:“回报率不能用区来分。它是租金和升值前景决定的,最重要的是买入便宜。

结果他回说:“这个我就不懂了,只是想为了帮孩子找个好区,自己也舒服点。以后有些增值回报”

好吧,我一向自以为写的房地产文章已经通俗易懂,看来还要努力。于是,我想把这位小哥“追求投资回报”的真实故事写出来,或许更有启发。


第一套房的故事


事实上,艾迪的状况比他说的要更糟糕,从8岁起,他就与妹妹和妈妈住在悉尼西北Mount Druitt的政府廉租房。妈妈当过空乘,911后不敢做了,拿着每周300元的救济金过日子。艾迪14岁就开始到KFC工作,16岁决定要自己买房时,工作换到了麦当劳,周薪500元,每星期他都想尽办法存起200元,两年之后,手上就有2万元。于是开始找银行,查询能贷款多少。

令他失望的是,2.6万的年薪,银行只能借给他3万元。与2009年的房价相比,虽然是金融风暴之后,这距离也实在相差太远了。但他没死心,又找到了一份酒吧工作,并且看了很多房市投资的资料,几个月后,他鼓起勇气再去见银行经理。终于,约到一位好心的贷款经理帮他分析,说,如果你能找到一套每周租金收入200元以上、价格14万以下的房子,就可以买。


虽然艾迪也知道,在当时的悉尼,14万根本没可能买到房,但这个“有条件的预批”给了他很大的鼓舞。为了能上车,他上网搜索,在中央海岸,离悉尼1.5小时车程的Wyong,找到了一个开价14.5万的两房公寓,周租200元。

艾迪马上带了妹妹,周末开车去看,房子的外环境令他们失望,路坑坑洼洼,墙上都是涂鸦,门口堆放着破旧的家具。但室内还可以,墙、地毯和厨房也清洁,睡房有衣柜,阳台还可看到湖景。地点靠近学校、商店和火车站,他与妹妹商量,似乎就是它了。

艾迪之前已做过功课,知道这个地方房子的中价位是18.5万,14.5万已经是他能找到的最好价钱,于是他以外面环境不佳为理由,还价13.85万。半个小时后,中介带他到的办公室签下了合同,并且马上挂牌招租。

再买、再买、再买


第一个房子的租金回报率达到7.5%,足够平衡所有的支出,艾迪借的是本息同还的投资贷款,为了借足九成,他还要付$1,200贷款保险。但无论如何,他很高兴终于迈出了第一步。

买好房,艾迪也回复了年轻人的心性,接下来的一年半里,他很开心地旅游、派对。后来他说,那是十年里让自己感觉最后悔的时间。因为看到有人利用房市低潮买了4、5套房。也因此,他的雄心又重新燃起。


2011年,他在北悉尼找到了一份年薪5万的IT工作,手上又有了1万元积蓄,但如何能再买呢?他又去银行找贷款经理商量。原来,他第一个房子已经升值到15万,如果按90%的借贷率,就有13.5万的额度,而他第一套房还贷剩下12万,那么,相当于他有1.5万资产可调用,加上1万元积蓄,按银行的借贷风险控制比例,他最多能借20万。但是,由于他能拿出来的首期实在太少,银行只同意借出14万。这刚好让他将第一套房的游戏再玩一次。


他父母离异后,父亲去了南澳Adelaide的海边小镇Glenelg,由于艾迪每隔几个月会去探望父亲,就知道那儿的租金回报不错,每一次,他都会约中介看房,于是,第二个房子就在那儿出现了。

这是一套三房独立屋,正被银行清盘,开价13.8万,占地640平方米,厨房、卫生间都新装修,还有再分地的可能。在做过一轮功课后,他了解到,那条街六年前卖出一套房子也要14.4万,现在卖得最差也应该要15万。这个价钱肯定是银行想尽快出手。因此,他给中介还价13万。等了几天之后,银行果然同意卖给他。这一套的租金回报率达到8%。


房产大亨分享的经验


后面的几年,澳洲的房价一直涨,即他可调用的房产价值越来越多。艾迪就重复这个方法一直买。除了IT管理员和调酒师,他还在Penrith一家油漆店找到一份工作,工资最高的时候,达到9.5万元。

这些收入,让他的储蓄可以更快,借贷可以更高,到2017年9月,澳洲房价最高时,他已经有10个房子,总价值达到210万。

由于太多人想了解他的买房秘技,艾迪索性成立了一家买家中介公司Dilleen Property Group,还把经验写成书,书名就叫《25岁拥有10套房 - 10 Properties by 25 》。于是,他也正式成为了一名全职房地产投资者,

2017-2019两年,澳洲房价大跌,利息越降越低,他买房子也越来越快。到2019年2月,他买下了第14套房子,到6月就有了16套。这吸引了大量的媒体报道:“27岁就有16套房子”!这样的题目让他瞬间成为“房红”。生意更好、收入更高。


到今年2月,他终于在Parramatta买下了人生第20套房子。这个时候,他已经被媒体封为房产大亨,也提前两年实现了“30岁买20套房”的心愿。

对于自己的成就,这位小哥大亨总结了几条“内功心法”:

  • 租金回报为王盖不住贷款利息和维护费用的都不能算好房子,所以,独立屋要买35万以下的,租金要有$380/周;公寓要买27万以下的,租金要有$350/周。



  • 先上车,从小买起穷人家要从小做起,能上车最重要,所以不能买CBD,也不能光看独立屋。在他的20套房里,独立屋占6套,Town House和公寓租金回报更高。


  • 必须买得低于市场价要一买到就赚钱。如何知道是低于市场价?要做大量的功课。为什么有人愿意低价卖?原因很多,有被银行清盘的,有买好了大房子赶在40天内把原来房子出售的,也有家庭出现变故的…关键是要在对的渠道找。


  • 不要被情绪和表面现象左右不能按自己的喜好去买房,他自己的第一套房就不完美。


  • 以时间来换价值尽量多借,多交贷款保险也值得。因为只要开始收租,或者房价上涨,一下就能抵消。


  • 不买旺地CBD 和近城供应太多,租金回报率只有3%-4%,也很难买到低于市场价的物业。最好买在离市中心30分钟车程左右,近学校、有购物和车站的地段。


  • 分散投资澳州各地房市的周期是不一样的,在不同地方多买,收入表现好的房子可以补贴不够好的。


完美退出?


在油管上,艾迪有一个Dilleen Property的频道,是他分享经验的地方,内容挺多的,大家可以看一看。

里面有一课,他说:永远不要还清你的投资物业贷款。可是,央行上周宣布把利率调降到历史新低,他却把一批长期持有的物业挂牌出售。

一般人会想,利息这么低,这不正是用“正现金流”的方法,买入更多物业的好时机吗?这可是迷一样的操作。

但无论如何,从买入到卖出,艾迪正好示范了一个完整的周期,同时,也让我们清楚了解,这十年他究竟猎取了什么样的物业:

1. 
3/30-32 Albert St, Werrington, NSW 2747


新州Werrington价值40万的联排别墅,租金可达每周400元。他认为这能让投资者很容易还清贷款。土地用途是R4(高密度住宅),日后将会有更高的增值潜力。

2. 
2/13 Preston St, Jamisontown, NSW 2750


这套两居室的房子售价28万,靠近Penrith市中心,坐火车到悉尼CBD大约40分钟。首次置业可买,成本低,首付5%就只需1.4万,对于担心自己买不到房的千禧一代,非常可行。

3.
 12/437 Ballarat Rd, Sunshine, VIC 3020


这套一房公寓非常适合想要住得离市区近,又不想被CBD飞涨的房价排挤在外的夫妇。它距离墨尔本南部主要购物中心和餐饮区只有33分钟的车程,是一个经济实惠的选择。价格$215,000 - $235,000。

4.
70/15 Magellan Rd, Springwood, QLD 4127 


这个Springwood的独立屋距火车站350米,到布里斯班CBD22分钟车程,租金每周430元,年租金收益率为4.4%,过去5年的复合增长率为2.9%。600米半径内有九个公园,价格$289,000。

5. 
5 Figtree Lane, Redbank Plains, QLD 4301


这套位于昆州的四居室的广告上写着“卖主要求出售”,这意味着不管当前的市场价值如何,Eddie都希望尽快出售。

6.
 5/29 Cliff St, Glenelg East, SA 5045 


这套The Glenelg East的两房公寓靠近海滩,而获得额外的加分,但却只卖25.5万。距离阿德莱德市中心和麦克拉伦谷葡萄酒产区只有21分钟的路程。

看过这批房子,有什么想法?是艾迪要套现享受?还是他另有新的出击策略?

在讨论澳洲房子的投资回报时,我们常会看到两派高手,一派强调房子的增值,一派强调房子的租金。结果是谁也说服不了对方,也难怪开头那位朋友,只能说看不懂。

其实,我们可以这么想:CBD的房子租金回报率不好,但升值快,Eddie选的房子升值不快,就相当于把升值部分提前“补贴”到租金上了,再加上3%左右的自然年增值,得到10%-11%的回报,这,就是澳洲房产比较理想的回报水平。

有一点很清楚的是,艾迪现在卖房子是市场价,年租金收益率为4.4%左右,已经不太符合他当初选房的标准。只不过,这一轮房价大升、央行的降息都给后面接盘买家提供了很好的支持,加上政府对首次置业的资助,现在就是卖出的机会。我认为,艾迪真是一位把握时机的高手。

    

作者:James Tong

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