最不愿见到、不能想象的一幕正在发生。在悉尼，大量中国购房者放弃10%的期房定金，被迫毁约，而房产中介们不得不退还佣金。

ACB News《澳华财经在线》报道，房产交易毁约以往时而有之，但对悉尼最大公寓资产持有者与开发商哈里·特里古波夫（Harry Triguboff）而言，是前所未有的状况，因为在他的项目上，中国买家向来守约。

悉尼如此，可以想象，墨尔本的情况更糟，那里有大量的一居室以期房形式出售给了中国人。基于律师业信息，六月份墨尔本或有约1/20的公寓期房合同未能完成，其中约三分之二涉及外国买家，凸显出大银行限贷后海外购房者面临的融资困境。

然而，特里古波夫的悉尼故事出现了意外转折。澳大利亚及澳洲的公寓房产强烈吸引其它亚洲投资者，而本地投资人的需求也在上升，这种缓冲效应让特里古波夫十分意外。

海外投资者补位

也就是说，中国买家撤退，亚洲与本地投资者补位。资深商业观察人士、澳洲人报专栏作家罗伯特·格特里布森（Robert Gottliebsen）在其最新评论中提到上述现象。他表示，自去年开始中国政府限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。

如果中国买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金？答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自香港地区，另外，还有些亚洲人从中国撤出资金后选择转投澳洲。

特里古波夫的梅里顿公司（Meriton ）一边拿着没收的定金与中介佣金，一边将公寓以相同或更高的价格卖给了新客户。这种稳赚不赔的悠然姿态令人诧然与艳羡，其背后也反映出当前这场“公寓危机”的特殊性——通常，购房合约撤销的唯一原因是房价下跌，需求消失，但这一次仅仅是因为中国客户无法提取资金来履行合同。

海外买家对澳房的需求仍在持续增强。上周二，澳储行年内第2次降息，到史无前例的1.5%，低息利空澳币，而低澳元是近年来刺激海外买家需求的重要原因。中文地产网站居外网的总裁查尔斯·皮塔（Charles Pittar）认为，澳房对海外买家将更具吸引力，他透露，2016前半年，在中国实行资本限流举措后，居外网的澳房咨询量进一步上涨了25%。

在公寓数量更多的墨尔本，中国买家撤退的形势更突出，显然需要更多香港与亚洲投资者来吸收掉被毁约的公寓房。不过，当地市场开发商能否像悉尼的公寓之王那般悠然，那般幸运？或许要另当别论。

本地买家试探回归

还好，令人感到安慰的是，另一种替代性需求有望增强。

格特里布森指出，澳洲银行停止向中国公寓投资者放贷的同时，正遵从澳审慎监管局（APRA）设定的本地投资者房贷配额，并且以0.25-0.3%的利率优惠，鼓励自住业主贷款购房。

澳统计局数据显示，2014-15财年，澳洲面向外国投资者的新建住宅总值要远远超过国内投资者与自住业主新建住宅价值总和。在外国需求的挤压下，近两年，澳国内投资性房贷与自住贷连月急剧下滑。不过到了2015下半年，随着监管方“纠偏”，限制海外购房需求，情况逐步改善，国内投资性贷款已经开始增长。（见下图）

澳储行5月与8月接连降息，刺激房产交易。上周末悉尼房产清拍率飙升超过80%，有房产中介指出，人们开始意识到现在到了“换房”最佳节点，去年底被高房价阻退的人开始重回市场，周末一套房引来四五十人查看的情况并不鲜见。

悉尼房市异乎寻常地火爆，公寓大亨期房倒手两头获利，表面上看是需求极端旺盛，难以掩盖的是存量房极度的短缺。而放在全国市场来看，悉尼或将成为唯一超越周期持续上行的市场。

多余供应等待消化

房产预测机构BIS Shrapnel根据市场供需变化来预测下个周期性波段的方向与力度。据其回顾分析，四年前，澳大利亚每年新建住宅是14.5万套，矿业繁荣带来的人口增长使得基础需求达到18.4万套，因为当时房价疲软到不足以支持开发商贷款申请，住宅存量短缺的情况不断加剧。

但似乎一夜之间，投资人以强烈势头回归市场并驱动房建复苏。发展到现在，澳洲每年新建住宅水平已达22万套，各首府城市房价显著上涨。房屋供给最短缺的悉尼，房屋价格涨约60%，公寓涨近40%。墨尔本房屋价格涨40%，公寓价格涨幅相对缓和。

然而随着矿业繁荣终结，澳洲人口增长放缓，尤其是在矿业州。BIS Shrapnel估计，目前全澳房产基本需求降到16.5万套，并将在2019年降到15.3万套。“我们建了太多房，大部分首府城市将走向供应过剩”。

该机构首席经济学家弗兰克·盖尔博（Frank Gelber）评论称，澳洲当前房产周期很不寻常，由投资人主导，而高层楼房的比例大增，尤其是在墨尔本、悉尼与布里斯班。上升市阶段，投资人争相购买期房，预售合同为项目融资提供担保。就在这波上升行情中，新房开工数暴增50%，达到创纪录的22万套，其中房屋增长25%，高层公寓开工量翻升一倍多。

然而上行波浪正受到钳制。房贷标准收紧打压投资期房购买需求，项目开发商凭借预售获得银行融资的难度加大，并且预销售合同额及自有资本投放比例都在升高，这意味着新项目更难启动。“可以看到新开发项目数量正在下降 ，并将继续下降，高层公寓建设热潮遭遇釜底抽薪”。BIS Shrapnel预计，未来三年公寓开工数将减少一半。

热潮越膨大，破灭时的损害也就越明显。BIS Shrapnel认为，房市下行的损害受到遏制，但没能及时阻止供应过剩。最糟糕的情况将出现在墨尔本与布里斯班的内城公寓市场。该机构相信，公寓价格下跌市场疲软的状况会持续到本十年末，届时多余供应才会被消化吸收。

相比之下，悉尼市场的房建活动与房价也会受到抑制，但由于存量房短缺，市场会较快复苏。

被忽视的需求——新移民

盖尔博认为，促使房市转向的另一重原因在于，开发商选择的房型不对。投资性房产需要保证房租可负担性，因此大部分公寓都是小户型，但是未来真正的需求增长来自于居所升级和缩小居住面积的购房者，他们需要更大、质量更高的高质量公寓，而也将是驱动下个上升波浪的主要力量。

BIS Shrapnel似乎将下波房市热浪的落脚点放在自住性需求上，无论是“居所升级”还是“大房换小房”对应的都是握有现房、有较强购买力、希望改换居住体验的本地人。

然而，需要注意的是，“本地人”的构成正在发生巨大变化，尤其是海外新移民的快速增长，这种变化之显著在很大程度上影响到房市基本需求。上波矿业热拉动的人口与房市增长提供了有力例证。

观察澳洲移民形势，与澳洲房市周期展现出较强的相关性。上世纪90年代，澳洲每年的海外净移民数量约10万人，到本世纪2009年6月的一年内达到30万人的巅峰，到2015年6月的一年内回落到了18.6万人。新移民到澳洲首要事项就是购房，相较于换房者，这种新增需求显然更加切实和稳固。对应地，澳洲房市在2012年中到2015年末出现一波狂热浪潮。

在最新一次人口普查中，全澳2400万人口有近700万出生在海外，占到总人口的30%。悉尼42%的人口出生自海外，比例远高于纽约的29%。不可否认，海外移民的急速涌入是悉尼房价居高不下，需求远超供应的重要因素，也是近年来墨尔本与布里斯班房市全面盘活的关键因素。

BIS Shrapnel预测的下一波房市上行期，新移民的角色多少受到淡化，然而这或许才是整个周期中最大的变数。

这股力量的强度和持久性或将出乎许多人的意料。

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