原创 | “七年涨一倍”的澳洲房市是泡沫吗?(深度解读),澳洲财经见闻微信公众号文章

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本篇共4238字｜预计阅读时间5分钟

文章的开头，我们先来验证一个澳大利亚房产界一直流传着一个说法：澳洲房价每7到10年就会翻一番。有一部分投资者决定在澳洲买房时，看中的就是澳洲房产“7年一翻番”的特性。今天我们用数据说话，细数过去十年出售价格中位数翻倍的区域，验证一下这个“7年翻一番“的说法究竟是真理还是谬论。

澳洲房产真的“七年翻一番”吗？

十年前，全澳洲独栋屋中位价为33万澳元，公寓中位价位31万澳元。十年后的现在，全澳洲独栋屋的出售中位价为49.9万澳元，公寓出售中位价为44.5万澳元。由此看来，全澳范围内独栋屋的出售价格在十年时间里仅增长了51%；公寓出售价格增长了44%。很明显，如果从全澳房产出售价格平均数来看，澳大利亚大部分区域的房产出售中位数都没有在过去十年内翻一番。

将视线聚焦到各大首府城市，会发现十年间其房产出售的平均价格增长幅度大有不同，但是没有一个首府城市在过去十年的时间里真正实现房产出售价格中位数翻番增长的情况。

悉尼，墨尔本和达尔文这三个城市的房产出售价格增长在过去的十年里接近翻了一番，但在珀斯和霍巴特这两个城市，独栋屋和公寓的出售价格总变化却远低于50%。

如果更细致的观察房产市场，会发现在2006年6月之前的12个月和2016年6月前的12个月这两个时期，全国有4048个被调查区域至少有10套独栋屋出售；1665个被调查区域至少有10套公寓出售。但只有573个（约14%）被调查区域独栋屋出售中位价在过去的十年时间里翻了一番，159个（约10%）被调查区域的公寓出售中位价在过去十年时间里翻一番。

以上表格显示了在过去十年时间澳大利亚各个州的出售中位价是否增长翻番的分布情况。其中，新南威尔士州，维多利亚州和北领地的独栋屋在过去十年的时间里有超过10%的所属区域出现了出售价格十年增长翻番的情况。公寓出售价格在过去十年出现翻番增长的情况也只有在新南威尔士州，维多利亚州和北领地出现，其比率也是10%左右。另一方面，塔斯马尼亚州却没有任何一个所属区域出现十年出售价格增长翻番的情况。

而此表格则提供了澳大利亚各首府城市所属各区域在过去十年间的房价增长情况。就独栋屋来说，只有墨尔本一个城市出现了过半数所属区域出售中位价十年增长翻番的情况。悉尼约有40%所属区域的独栋屋出售中位价出现十年增长翻番的情况。达尔文只有10%所属区域的独栋屋出售中位价出现十年增长翻番的情况。

公寓方面，只有悉尼、墨尔本和达尔文这三个城市有10%以上的所属区域的公寓出售中位价出现十年增长翻番的情况。

通过比较以上两个图表可以看出，首府城市的房产价格增长势头比整个大区域的增长要强劲许多。也突出了悉尼，墨尔本和达尔文这三个城市在过去十年出色的增长状况，但就目前来说，达尔文的房产价值已经开始回落，而悉尼和墨尔本这两个城市的房产价格仍在持续增长。

所以，房产价格每7到10年就会增长翻番的这种说法，确实会在某些区域出现，但并没有100％的把握这个说法能适用于所有情况。这也就凸显了在购买物业时挑选房产的策略的重要性；在过去的十年时间里，大部分房产的平均价格并没有实现增长翻番的情况。而那些出售价格出现增长翻番的房产通常位于悉尼，墨尔本和达尔文。

房地产是一个长期的投资，并不是现在购买，过两三年就卖掉获取利润。虽然也有些人这样做，但若想短期获利除了需要一些运气，还需要在正确的时间抓住正确的周期时机。

“啃老买房”不再是中国独有

迫于房价飙升，贷款受限、越来越多的澳大利亚年轻人在首次购房时向父母伸手要钱。

彭博社援引数字金融分析公司的评估报告说，在澳大利亚，一半以上的首次购房者需父母“赞助”，而这一比例6年前仅为3%。由于首次购房者银行贷款额度缩减，父母为子女提供的买房钱不断增加，几乎相当于6年前的4倍。

2010年初，父母平均垫付2.3万澳元（约合人民币11.7万元），而如今超过8万（人民币40.6万元）。用名下价值超过75万澳元（人民币381万元）房产作抵押的家庭中，三分之二是为了筹钱帮孩子买房。

不可否认的是，澳大利亚房地产市场近年不断升温。其中悉尼市的房价较2008年底上涨了90%多，成为全澳大利亚房价最贵的城市，上月被瑞士联合银行集团评为全球第四大房产泡沫市场。

10年前，得益于政府支持，澳大利亚首次购房者的日子还比较好过。然而，这种支持力度在缩水。数字金融分析公司总裁马丁·诺思说，“房产关乎财富创造而非居住用途”的观念在首次购房者中蔓延。澳大利亚储备银行提醒，房地产市场泡沫可能进一步膨胀。

悉尼房市究竟是否存在“泡沫”

瑞银（UBS）最新的《全球房地产泡沫指数报告》（Global Real Estate Bubble Index）显示，在全球18个大城市的房市泡沫风险排行榜中，悉尼高居第四。报告认为中国投资者的旺盛需求是导致悉尼房市过热的重要原因。

报告称，存在房产泡沫风险的城市自从2011年以来房价平均上升了50%。当房屋的市场价值持续高于其实际价值时，房产市场就出现了泡沫。但是直到泡沫破灭之前，都无法确切证明泡沫的存在。

瑞银表示，自从2012年年中以来，悉尼的房价上涨了45%，这主要是因为外国投资者，特别是中国投资者对悉尼房产的强劲需求，而悉尼的房价在经过通货膨胀调整后，于2015年达到顶峰。“在2012年，悉尼的房地产泡沫指数在我们调查的亚太地区城市中是最低的，但是现在悉尼却成为了这个地区泡沫指数最高的城市，”报告的作者写道。

数年前，悉尼的房地产市场“自从被大量外国买家盯上之后”，就开始越来越热。自从2015年以后，悉尼的房价走势即使是下跌也幅度很小，其下跌幅度只有“极低的个位数”。

报告的作者认为如果“市场供应量增加，政府又通过税收政策来降低外国投资者的热度”，会导致房价“随时”出现“大幅调整”的情况。

2015年，澳洲联邦财政部秘书弗雷泽（John Fraser）称，悉尼的房地产市场“肯定”存在泡沫。同期，时任澳洲储备银行行长的史蒂文斯（Glenn Stevens）也称悉尼的房市“疯了”。

事实上，瑞银的这份报告对世界范围内18个大城市的房价进行了分析后发现，它们中多数都出现了过热的现象，而这距离上次全球经济危机房价回调仅有短短几年时间。

报告称，泡沫风险最大的前6个城市依次分别为，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和香港。

“这些城市的一个共同点就是利率过低，与真正强劲的经济的表现是不相符的，”报告说，“再结合僵化的市场供应以及来自中国的持续性需求，这都给夸大的房价创造了理想的条件。”

房产泡沫的本质

房产泡沫似乎已经成为了世界多国的隐患，它们是否难逃房产爆破的厄运？

要解读此事，首先必须探讨何为房产泡沫。房产泡沫指的是房产价格因供不应求不断攀升，最后达到了一个不合理的水平，最后价格又因为供过于求而暴跌。

专家在分析房产是否存在泡沫时，会考虑各种元素，包括房价与人民收入比例、房价与房租的比例、房屋的供应与需求量、人民的借贷与收入比例、平均房价历史等。无可置疑，通过分析数据，专家可以预测房价是否在短期内有暴跌的可能性。

毫无疑问，有些人通过借钱投资成为巨富，但此类操作同样可能使你一贫如洗。杠杆操作成功的时候，你的收益成倍放大，配偶觉得你很聪明，邻居也艳羡不已。但它会使人上瘾，一旦你从中获益，就很难回到谨慎行事的老路上去。

澳洲和新西兰的银行，对于首付比例最初都是10%即可，原本是想减轻购房者的资金压力，但是当投机的大风起来的时候，这就成为了杠杆的来源了。

对于海外购房者也都敞开大门，也导致了另外一个漏洞的存在，提供的海外收入证明是专门有中介机构可以帮忙提供的，当然如果你已经是当地的PR的话，即便你没有一个稳定的工作和收入，也可以由当地的服务公司帮助你缴纳一定的税来伪造一份工作证明和收入证明。

当然真正的目的都是为了获取银行的房贷，这些服务公司会告诉你：“放心吧，我们都已经做了许多（案例）了，只要房价上涨，银行才不会真的去花费大量的精力和人力去调查按揭人的真实情况的，只要看看税单计算一下你的收入（收入和税单是挂钩的）就放款了。

一些在澳华人，当初移民澳洲的时候就发现房贷比例很低，利息又不高，于是乎原本打算全款买一套房子的钱，直接找中间机构伪造了一份海外收入证明，然后直接按揭买了6套房子，用租金去还房贷，银行还可以做滚动抵押贷款，在房价上涨的时候，隔一段时间对房屋重新按照市场成交价格做一遍评估，再重新做一套房贷手续，甚至可以到最后把首付的那部分通过滚动抵押贷款全部的套出来。

澳洲四大银行在12-14年全球矿业投资消退的背景下，企业部门贷款需求放缓，居民部门房地产欣欣向荣，7月份的澳洲银行业数据，家庭储蓄规模7900亿，房屋贷款1.48万亿。在所有购房者中，有三分之一是投资购房者，整个银行体系中6000多亿的企业部门贷款对1.58万亿的居民贷款，其中消费贷款只有1039亿，而1.48万亿都是房贷，房贷占银行资产端超过40%。

澳洲经济会不会“硬着陆”？