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前
言
国际清算银行（Bank for International Settlements，简称BIS）于近期发布了“利率影响房价走势”的研究报告。在这份报告中，研究人员对全球47国房价的长期走势进行了分析。
分析结果表明，澳大利亚房价自上个世纪60年代开始就一直处于长期上涨的态势，持续时间是近几十年来的全球之最。
该研究涵盖的47个国家中，房价上涨远比房价下跌要普遍。据统计，在研究的发达经济体中，近80%的国家房价处于持续上涨态势，其中澳大利亚房价上涨持续时间最长。
澳洲房地产市场的繁荣，已经把普通人拥有自己房子的传统梦想变得越来越可望而不可即了。那么在房价高企的今天，房市是否存在“泡沫”呢？今天我们就来简单了解下。
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一、澳大利亚房价55年来上涨6556%
二、房产投资风险上升
三、房产泡沫是否会来临？
澳大利亚房价55年来上涨6556%
国际清算银行的报告指出：“房价持续上涨平均周期为13年。其中澳大利亚的房价持续上涨周期最长，超过50年。与此同时，发达经济体中房价下跌国家仅为8%，平均下跌周期为5年，下跌周期最长的国家是日本，为13年。”
1961年至2016年间，澳大利亚房价平均年增长年为8.1%。经通胀调整，澳大利亚房价增长率在发达经济体中排名第6位。
自1961年，澳大利亚累积房价涨幅达6556%。相比之下，美国47年内房价累计涨幅仅为1332%，或13倍。
此外，挪威在更长时间周期内的累计涨幅比澳大利亚更大，即66年内的房价上涨了7726%。
研究报告中各国统计年限虽有所不同，但是整体仍凸显了几十年来房地产价格的强劲增长。
“房地产是否为一项很好的长期投资？”统计数据表明这个问题的答案毫无疑问是肯定的。根据该研究报告，20个发达经济体45年的平均数据表明年均实际房价增长率接近7%。
值得一提的是，该研究报告是针对各国长期房价走势进行的分析。因此，研究报告中未纳入房价下跌周期小于3年的城市数据。
按照该定义，瑞士、瑞典、加拿大和新西兰未有“房价下跌周期长于3年”的情况。
房产投资风险上升
就在BIS发布该研究报告的同时，澳大利亚监管机构和央行也在积极关注房贷负债高企所带来的风险。近些年来，伴随房价的快速上涨，澳大利亚家庭负债水平也是“水涨船高”，屡创新高。
上周，澳储行（RBA）就发表文章称，房地产投资市场存在“潜在风险”。
在文章中，澳储行指出房市出现适度放缓迹象。但是与此同时，澳储行也表达了进一步收紧信贷和上调利率对家庭和开发商的“制约效应”。
澳大利亚家庭无法再像以前一样获得数额较大的贷款，期房贷款审批也将愈发严格，难上加难。
澳储行根据澳洲税务局（ATO）提供的数据对投资物业持有人进行了研究。研究发现，利用负扣税的较低收入家庭、持多处物业投资者数量增加以及60岁以上借款人增加对金融系统稳定性构成“潜在风险”。
持多处物业投资者数量增加
据统计，一年内持有5处物业的投资者数量增长了7.5%；9年内平均增长了4.5%。
鉴于同期投资者住房贷款和风险较高的贷款产品增长强劲，持有多处物业的投资者数量上升很有可能是导致风险上升的主要原因。
60岁以上借款人增加
此外，十年内，年满60岁的借款人所占比例从10%上升超过20%。该年龄段使用负扣税的投资者从不到25%上升至约50%。
与此同时，澳储行还对挪威、加拿大和新西兰等房价和家庭负债快速增长国家的房地产市场进行了深入分析。
挪威、加拿大和新西兰等国也采取了与澳大利亚类似的“宏观审慎”措施，旨在加强防范金融稳定性风险。
尽管“宏观审慎”在一定程度上有所成效，但是澳储行表示，“很难对宏观审慎的有效性进行评估，但从长期来看并无太大的制约。”
在某些地区，房价和负债水平“增长势头依旧强劲”，因此风险“持续存在且不断累积”。
在报告中，澳储行表示“宏观审慎措施只能在一段时间内适度缓和信贷和房价的上涨，但是无法解决负债和房价高企的根本问题。”
该说法和BIS研究报告中提到的一致：利率对房价走势的影响需要至少5年的时间才能显现。
房产泡沫是否会来临？
其实我们之前探讨过很多次关于房产泡沫的问题。那么要解读此事，首先必须探讨何为房产泡沫。
房产泡沫指的是房产价格因供不应求不断攀升，最后达到了一个不合理的水平，最后价格又因为供过于求而暴跌。
专家在分析房产是否存在泡沫时，会考虑各种元素，包括房价与人民收入比例、房价与房租的比例、房屋的供应与需求量、人民的借贷与收入比例、平均房价历史等。
简单来说，就是通过来看市场上诸多因素的“对称性”来预测预测房价是否在短期内有暴跌的可能性。
澳洲人口增长
从人口增长方面来看，根据澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，澳洲人口创下9年来最大增幅，正以每年1.6%的速度增长，接近2470万。而该数字并不包含短期居住人口以及留学生数量，若加上这些，澳洲人口增速或达到每年3.5%，创下历史新高。人口数量增多意味着住房需求量将会不断增大。
澳洲房贷市场
相比较而言，澳大利亚房产市场所存在的问题则是贷款信息不对称的现象十分普遍。据瑞银（UBS）最新的报告显示，目前澳洲共计有超过5000亿的房屋贷款存在申请信息不准确的现象。
瑞银（UBS）分析师将此现象称之为为“骗子贷款”（Liar Loans）。
对于目前“骗子贷款”在澳洲盛行的原因，瑞银方面表示，主要是因为当前澳洲房贷市场借出渠道的多样化，多数贷款申请者都选择了贷款经纪人来申请房屋贷款，而并非直接和银行联系。
据调查统计，在通过经济人申请贷款的受访者中，有超过39%的受访者表示在申请的时候存在信息作假的现象，这一数字高于去年同期的32%。
对此，瑞银分析师表示，除了申请信息作假之外，更值得担忧的是许多贷款经济人在提供服务的同时也怂恿客户用不实信息来申请房屋贷款。
其中澳新银行（ANZ）这一现象最为严重。不过同贷款经纪人渠道相比，银行的“骗子贷款”数量则少了很多。
瑞银对于澳洲贷款市场的关注已经持续了近三年，早在去年6月份，UBS就曾对澳洲贷款市场的申请信息准确度发表过报告。据悉当时有超过三分之一的受访者表示在申请的时候提供了虚假的信息，其中最为普遍的造假信息就是夸大收入水平和资产信息。
澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres早前同样表示，要求澳洲大型金融机构对房屋贷款申请中存在的造假行为进行调查。
在谈及提供不实信息的缘由时，大部分受访者表示主要是由于自身收入水平的不稳定而害怕遭到金融机构的拒绝。
毫无疑问，有些人通过借钱投资成为巨富，但此类操作同样可能使投资者一贫如洗。澳洲和新西兰的银行，对于首付比例最初都是10%即可，原本是想减轻购房者的资金压力，但是当投机的大风起来的时候，这就成为了杠杆的来源了。
今年4月，澳央行行长洛威（Phillip Lowe）对澳洲的家庭债务水平发出警告，称家庭负债水平仍在持续上升。根据澳央公布的数据，澳洲家庭债务自2000年起不断上涨，已经上涨至可支配收入的189%。
25年前，该比例仅为60%。在过去一年，与住房有关的未偿还贷款的余额上涨了6.5%，而家庭收入仅增长约3%。Digital Finance Analytics的研究显示，尽管贷款成本目前处于历史低水平，澳洲310万家庭中约有67万无法支付其生活费和利息。
由于风险不断加大，澳洲当局不得不出台多项政策进行调控，包括限定银行“付息不还本”类贷款比例、限制投资房贷增速、重新审查还款能力计算标准等。
END
事实上，澳洲房产泡沫的报道一直都没有停止过，尤其是在2008年全球金融危机以后，澳洲的房产爆破论连绵不绝，有专家认为房产泡沫不但会爆破，而且会连累各大银行，最后拖垮经济。
其实，“澳洲房产市场到底有没有泡沫？”这取决于由谁来回答该问题。澳洲最大的贷款发放者联邦银行（CBA）曾表示，“看不到”典型的房地产市场泡沫的迹象。也有经济学家称“将会成为有记录以来最大的房地产泡沫”。
房产是否存在泡沫，见仁见智。根据澳洲统计局（ABS）数据，澳洲大约有300万房地产投资者。房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有，但是今天有许多人都在思考，房地产投资是否仍然值得去做。也有人认为，如果不购买房产，也没有什么其它好的选择。
从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。房地产投资的长期有效性至关重要。
本文信息来源：澳洲人报、澳洲金融评论报、CoreLogic
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