自2013年以来，澳储行（RBA）官方现金利率已经从4.75％下调至1.5%。当时的央行并不认为自己的宽松的货币政策对房价会产生“泡沫鼓吹”的作用。

如今看来，澳储行的预测明显失误。在过去几年间，澳储行现金利率处于历史低位，澳洲房价快速上涨，五年间澳洲住房价格大幅增长50%，居民家庭负债也是“水涨船高”，位于全球首位。

对于自己的预测失误，澳储行行长却一再表示2012-2017年间的房价上涨应归咎于住房供应不足和人口增长过快。

然而，事实上并非如此。

澳储行（RBA）于近期公布的一份最新文件显示，利率变化才是澳洲住房价格大幅上涨的“主要推手”。这一点和澳储行行长Philip Lowe近期的发言截然不同。Philip Lowe曾在多个场合表示，住房供需矛盾才是导致住房价格大起大落的主要原因。

据悉，澳储行分析师Trent Saunders 和Peter Tulip撰写的一份分析报告，即“澳洲住房市场的A模式（A Model of the Australian Housing Market）”指出，影响住房价格和建筑业活动水平的最主要因素是利率。

相比之下，其他因素，如经济增长、人口增长、建筑成本、折旧成本、空置土地的价格、租金等影响相对较小。

两位分析师说道：“利率对建筑活动产生了重大的直接影响。我们发现，历史低利率水平是对过去几年房价和建筑业的快速增长原因的最好诠释。”

上图是一张澳大利亚各州/领地新增投资住房贷款的统计图，我们看到自2012年开始，新增住房贷款呈现陡直上升状态，期间正逢澳储行大幅降低官方现金利率，采取宽松的货币政策。

2014年-2016年期间，新增投资住房贷款出现下降则是澳大利亚审慎监管局（APRA）的出手干预。

为了防范住房市场投资过热，导致金融系统风险，2014年底，澳大利亚审慎监管局出台了“投资住房贷款年增速不得超过10%上限”的规定。2017年初，APRA又出台了“只付息贷款占新增贷款比例不得超过30%”的规定。

如上图所示，我们看到每次APRA出手干预，投资住房贷款就会出现大幅下跌。而中间停止下跌的原因正是澳洲联储（RBA）宣布将利率从2%再次下降至1.5%的时期。

除了投资住房贷款外，自住型房贷也呈现出同样的走势，只是规模相对较小。相关数据显示，自APRA于2017年年初引入更为严格的宏观审慎监管措施以来，新增自住型房贷下滑了19%。同期，投资型房贷则下滑了45%。整体而言，所有新增房贷较2017年峰值时期已经下滑了25%。

为此，鉴于悉尼和墨尔本等地房价跌幅已经超过10%，并且丝毫没有出现缓解的迹象。为此，市场分析人士指出APRA的灭火举措有些过度。目前APRA已经取消了“只付息贷款占新增贷款比例不得超过30%”的限制。

参考来源：

https://www.afr.com/personal-finance/budgeting/rba-could-blow-bubble-back-up-20190315-p514fy