编 辑：夏昆
来 源：正和岛（ID：zhenghedao）
2019年的第一周好像过得就不怎么平静，随着个人所得税专项附加扣除政策的实施，其中的“房租抵扣”一项引发了极大的舆论关注。
对于租户来说，房租抵扣个税自然是件喜大普奔的好事，毕竟又能降低一点生活成本了，但对于房东来说，这就意味着要提供自己的身份信息，难免被税务局的后台系统所记录，未来会不会补缴税款也没有明确的答复，心里也开始犯起了嘀咕。
还有那些大大小小的中介公司为了保险起见，想必也不会痛快快的提供租户所需的相关报备信息。一场出于制度善意的利好政策终将演变为租户、房东、中介三者之间的博弈吗？事情的来龙去脉到底又是如何？我们不妨一起来看下。
个税抵扣导致房租上涨？
2019年1月1日起，个人有子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六大类支出的，都可以获得相应的个税专项附加扣除。
对于在外打拼，尤其是在北上广深等地工作租房的年轻人来说，房租专项附加扣除是适用最广泛又最实用的一项。根据规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的租金支出，最高可扣除1500元/月。这相当于起征点从5000元提至6500元，能省下一部分可观的个税。
但紧接着问题就来了，如果要享受这个优惠，租户就必须申报你租房的情况，要把房东的“姓名、身份证号、住房地址”等信息提交给税务局。
而此前，民间房屋的出租，大多没有如实纳税。
所以，对于租客要求申报“租房抵扣”，房东们普遍产生了恐慌：我出租房子没有交税，如果租客那边申报了，将来税务局来查怎么办？补缴税款倒还简单，关键还会有罚款和滞纳金，将来算起历史旧账，如何是好？
于是：房东们普遍要求租客，如果你要申报，我这边就加租。包括这两天网络中流传的一张房东口吻的截图，更是直接下了要么垫税要么走人的通牒。
如此看来，似乎租户一旦申报租房抵扣，房东所要缴纳的税款远高于租户所能节省下来的个税金额，于是很多租客面对可能上涨几百块的房租选择了不再申报租金支出扣除，同时也避免了与房东关系的僵化。
但事实情况真是如此吗？我们继续来看。
请房东放心！
在一些网络文章中提到的高额计税数字影响下，很多房主也开始不愿意去配合租客申报住房租金扣除，大家感觉租户所享受的专项附加扣除优惠好像还不如自己所缴的税多。
其实个人出租房的租金收入包括个人所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等，但主要税种只有以下三种：
1.流转税，就是增值税，以前是营业税。
2.房产税，在租金方面是由房东承担的，但现实中不少房东也转嫁给租客负担。
3.所得税，按房东类型区别为企业所得税、个人所得税。
而且为了方便，各个城市一般实行的是“税费综合征收率”，大概是5.6%。
例如北京一个房东出租住房，每月房租收入3000元，按照5.6%综合征收税率，实际缴纳税款是168元，所以纳税数额远没有网传文章中计算得那么高。
而且一些地方政府还出台了一些“打包优惠”和减免政策。
比如北京和上海，月租金3万元以下的按照实际租金（或者开票金额）的5%来征税（其中包含了房产税、个税和一些附加），深圳则按照大约4.5%征收。
整体而言，全国各地基本上按照租金的4%到8%来征收。月租金收入超过3万元的，会增加一些税点（深圳大约是6.105%）；超过10万元的还会再提高一些。
所以，房主们对这种高额计税的担忧是可以化解的，而且即便是担心的话，其实关注的重点也不在于税负的轻重问题，而是要不要交税的问题。
为何租金纳税一直处于“灰色地带”？
虽然过往的个人所得税法条例已经对租金纳税做出了规定：
个体工商户和个人出租住房，应当按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。
但在目前的租房市场中，除去进行了房屋租赁备案的一部分房东租客以外，多数出租信息都处于模糊状态，房东也没有缴纳应缴的个人所得税。
而且由于税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，地方也很少去针对个人出租住房严格征税。所以在租金纳税领域实际上一直是维持着一种房租收入不交税的灰色现状。
然而此次租户在填报抵扣信息时，需要把房东的名字、身份证号、住房地址等信息交给税务局，这让房东担忧自己可能会被税务局查缴出租房屋的税收。
所以，与其说房东们担心交税过多而要纷纷涨租，不如说是随着出租住房信息的逐步透明，一些房东正面临着在严征管下需要补缴税款的问题，这也就是为什么我们刚才说问题的重点不在于税负轻重而是要不要交税。
根据第一财经此前报道，税务局相关人士表示，目前不大可能通过“房租专项附加扣除信息”去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。但按常理来说，纳税人应该要依法纳税，税务局保有是否追查主动权，不过目前税务局征管重心在企业。
可见，既然税务局强调保有是否追查的主动权，房东们就要做好充分的心理准备，如果有一天上游纳税人必须开具发票，完成纳税义务之后，下游的人才能够实现税额抵扣，也不是不可能发生的。
但具体到操作层面上，我们应该解决哪些关键问题才能真正让租户顺利的享受到租金抵扣的优惠政策呢？一起来看看专家的观点。
施正文：设立基本减除费用，让大部分房东不缴税
（中国政法大学财税法研究中心主任）
针对租房市场的最新状况，目前的当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策，比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税，从而降低征纳双方风险，稳定市场上对减税降费的预期。
按照现行法律，个人出租住房应该缴税，但实际缴税的很少，相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息，但马上去加强征管也不现实。但如果国家层面不明确如何处理，一些地方为了免责有可能加强征管。
而在征管不明朗情况下，随着涉税风险加大，一些对此敏感的房东为了规避风险，可能要求租客不去申报相关信息，或者双方协商依法纳税后调整房租，房租是否上涨、涨多少取决于市场，因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。但更多的情况是，房东可能认为税务局不会来查，维持现状，房客享受扣除。
在国家治理现代化大背景下，为了降低征纳双方的风险，相关部门应该出台相应的优惠政策。由于我国对小微企业采取了普惠性税收免除政策，参照这一政策，可以对个人出租房屋设置一定标准，比如个人只出租一套房，且租金收入在多少元以下可以免税。
虽然在短期内可以提供免税优惠政策，但从长远来看，应该对我国财产税制进行改革，改变目前繁琐且落后的税制，建立起完善的房地产税。
对个人出租房屋收入是否缴纳个税，可以考虑设立一个基本减除费用，让大部分出租房屋个人可以不用缴税。租金是否缴纳增值税维持现有月租不超过3万元免税政策。
结语
这次个税改革中的专项扣除政策，无疑是一次惠民行动。
但减税会不会发生传导效应，会不会因为申报房租专项扣除，形成多米诺效应，引发房租上涨、租房矛盾等问题也值得引起思考与讨论，有关部门也不妨认真研判。
房租收入纳入征税范围是大势所趋，但也要在具体的执行政策当中，防止税收政策的“不良传导”，避免租客因正常申报房租抵扣信息遭到房东扫地出门。
在后续政策出来之前，羊毛到底会不会出在羊身上，还真不好说，大家怎么看呢？
参考资料：
《房租抵税引发房东担忧 税务局：目前没有加强房租收入征管通知》 第一财经
《房东和租客，最近都有点慌！》 刘晓博说财经
《叶檀：这个消息 影响两亿人！上千万人要睡不着觉了！》 叶檀财经
《房租抵扣个税，租客笑了，房东慌了？实际情况是……》 财经
《个税申报进行时：我在黄焖鸡米饭和房东之间难以取舍》 财经女记者部落
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