悉尼房市繁荣不停歇!一居室公寓不带车位$222万成交;澳洲火爆房市完全没有降温苗头!房产上市天数不断缩短

2021年04月12日 澳洲财经见闻



悉尼这四个区不要再租房了,买房更合算!


房价持续飙升,Lakemba是悉尼仅存的四个买房比租房划算的郊区之一。


创纪录的低利率使得悉尼的许多郊区买房比租房划算,尽管目前的房价是自1988年以来增长得最快的。


房价自年初以来上涨6.7%,至928,028澳元。很多人的月供仍低于房租。与悉尼西部公寓租客密集的地区的租房者相比,在这些地方买房的人其实更合算。


PRD透露,Lakemba、Merrylands、Punchbowl和Wiley Park是悉尼仅存的买公寓比租公寓合算的地方。


PRD首席经济学家阿迪斯瓦蒂•马拉迪莫博士(Dr Diaswati Mardiasmo)表示,房价便宜的郊区通常不是人们最想要买房的地方。


Punchbowl的周租金中值为380澳元,但一套公寓的抵押贷款还款额为352澳元,Wiley Park的公寓买家平均每周比普通租房者少花28澳元,附近的Lakemba的买房者每周要比租房者少花12澳元。


Merrylands最后一个买房更划算的地方,买房者每周要比租房者少花10澳元。研究发现,在Greater Sydney地区,没有买房比租房每月支出更少的地区。


澳洲火爆房市完全没有降温苗头!房产上市天数不断缩短


冬季即将来临,澳大利亚火爆的房地产市场丝毫没有降温的迹象,人们对房产的兴趣依然浓厚。


一份分析澳人找房行为的实时报告显示,需求仍然大于供应——自新冠疫情来袭击澳大利亚以来,realestate.com.au上每套房源的浏览量增加了逾100%。


几个月来,业内人士一直将全国房地产市场的繁荣归因于各种影响的综合作用,这些影响造成了一场完美的房地产风暴——卖方现在牢牢掌握主动权。


“较低的债务成本,加上前所未有的政府支持水平,使得今年的房地产活动激增,”realestate.com.au经济学家、该报告作者Anne Flaherty说道。


REA Group昨天发布的《房地产市场指标报告》,通过从每月约1200万用户中选取房地产市场的洞察信息,对消费者行为进行了调查。


报告显示,3月份全国每套房源的浏览量增长了6.1%,但同比增长了106.8%。


Anne Flaherty表示,“这在塔州尤其明显,由于库存短缺,每一套上市房源的平均浏览量高于其他州。然而,与去年同期相比,昆州每套房源的浏览量增长最为强劲,增长了127.4%,其次是新州(116%)和西澳(109.5%)。”


根据这份调查结果,在2021年剩下的时间里,待售房屋数量预计会增加,这将缓解供应紧张情况,并可能最终导致每套房源的浏览量下降。


除了巨大需求,该报告还显示,房地产的销售速度也创下了纪录。


3月份,realestate.com.au上各州房屋的平均待售天数也是最短的。


在全澳范围内,房产在市场上停留的平均时间为48天,低于去年6月COVID-19行情最不明朗时的71天。


在首都领地,房产销售最快,市场停留时间为25天,新州27天,维州平均30天。


悉尼多个郊区留不住人!这个地区更是流失了1%的人口


自疫情以来,悉尼一些郊区的当地人口正逐步减少。


一些最为大家所熟知的郊区,包括Mt Druitt, Mosman, Cherrybrook, Forestville和Kings Langley,许多人已纷纷搬往昆州、滨海或市中心外缘地区,因此人口变得越来越稀少。


人口学家和规划专家认为,其中的背后原因包括房价飞涨、在家工作、婴儿潮一代通过自家房产赚取净值以及对后院空间的需求等。


在2019-20财年,Mt Druitt-Whalan地区流失了176人,为新州最高,几乎占其人口的1%。


而该地区的再开发程度也最低,人口开始老龄化,许多年轻人搬出郊区,购买他们的首套住房。统计局的数据显示,Mosman、Neutral Bay和Kirribilli也出现类似的人口流失。


人口学家约翰斯通(Kim Johnstone)博士表示,许多郊区都有20多岁或30多岁的人,他们愿意搬到更便宜或更好的地方工作或学习。


他说:“最大的区别之一是,这些人口流失不会被海外移民带来的人口增长所抵消。


这些数据涵盖的是大流行刚开始时的情况,所以当下一批数据出来时,我们会看到更大的影响。“长期来看,我们预计海外移民将回归,这可能会让房价再次上涨。”


虽然悉尼许多公寓密集和已建地区的人口都出现了下降,但在新开发的郊区,如Riverstone-Marsden Park和Cobbitty-LEppington的人口却增长了25%。


Rouse Hill, Ingleburn和Mt Annan也各增加了800多名居民,这表明城市边缘地区的人口增长依然强劲,而距离悉尼CBD约10-25公里的中环地区增长放缓。在上个财政年度,增长最快的50个郊区中有4个位于中央海岸。


CoreLogic研究业务负责人劳利斯(Tim Lawless)预测,悉尼郊外的人口中心将进一步增长。


他说,“如果你不必每天都去办公室,那么搬到中央海岸、蓝山、Wollongong或更远一点的地方就不是什么问题了。”


房东与零售商博弈,各有各的生意,各有各的难处


随着租户从疫情的中逐渐恢复过来,零售业房东们决心坚持租赁的基本结构,以确保他们每年的租金增量。


在澳交所上市的大房东们,如Westfield mall和Vicinity Centres的运营商Scentre,近期一直在以低于正常租金13%左右的价格签订新的租赁协议。


但至关重要的是,房东并没有屈服于压力,改变租赁的基本结构,即没有按照租户销售的比例征收租金。


Scentre首席执行官彼得·艾伦(Peter Allen)表示,该公司租赁结构(租约型式)没有改变,仍然是双方固定协议租约。


虽然新租赁有15 - 20%的折扣,但从房东的角度来看,该公司抵制了一些零售商转向周租约的做法。这意味着固定的年度涨幅将会弥补最初的折扣。


与他人共同掌管墨尔本最大的购物中心Chadstone的地产大亨约翰•甘德尔(John Gandel)本周也表示,在疫情期间的确出现了降低租金的举措,但他们也阻击了改用营业额付租金的可能性。


不过,澳大利亚零售商协会(Australian Retailers Association)首席执行官保罗•萨拉(Paul Zahra)坚持认为,零售商和业主之间的力量平衡正在发生转变。“房东压榨零售商的黄金时代已经过去了。这是一次彻底的重置。”


在墨尔本,柯林斯街著名的零售品牌街区拱廊(Block Arcade)的所有者科恩(Cohen)家族,也在坚持传统租赁协议的结构,同时他们也为那些在疫情期间有需要的租户提供救济。


格兰特·科恩说,“显然,他们在推动自己的议程,但周转租约决不是我们想要的”。零售租金的波动幅度可能还会进一步扩大。他预计,租金将在目前的基础上再下降10%至15%。


悉尼学校教室短缺 高中只得搭建板房作临时教室


教育部门表示,他们正在制定一项为期10年的计划,为建设新学校提供资金。此前有报告警告称,新州可能在两年内就没有教室了。


审计长的报告发现,根据目前的建设计划,到2023年及以后,将没有足够的空间容纳不断增长的新入学学生。


在未来的20年里,新州的公立学校预计将新增18万名学生。教育厅长莎拉·米切尔(Sarah Mitchell)表示,政府将着力于在学生增长迅速地区建设新学校,并确保现有社区获得公平份额的资金。


悉尼房市繁荣不停歇!一居室公寓不带车位$222万成交


悉尼一套需要翻新的一居室公寓在拍卖会上以222万澳元的高价售出。


销售记录显示,这套85平方米的公寓位于Potts Point的“Macleay Regis”大楼,上市指导价为170万澳元。


这套房产原定于下周拍卖,但由于需求强劲,拍卖时间提前了。


BresicWhitney的销售中介戴维森(Emily Davidson)不愿透露保底价,但表示价格远高于预期。


“这是一个非常不错的结果,”她说。“像这样的公寓不常会被拿出来拍卖。”


这套装饰艺术风格的公寓可以看到伊丽莎白湾(Elizabeth Bay),还有一个步入式衣橱。浴室和厨房都保留完好,但已经过时了。


周六的成交价超过了几年前邻近一套单元房在一场私下交易的190万澳元价格。同栋楼的上一套一居室公寓在春季以187.5万澳元的价格售出。


四名竞拍者登记参加了这次拍卖,起拍价为165万澳元。


老邻居希克(Nuri Shik)观看了这次拍卖,对竞拍的激烈程度感到惊讶。


他也是当地的一名房地产经纪人,他表示,即使对于这样一个被视为是该地区最好的建筑之一,这也是一个不错的结果。


“在这个地区,任何高质量的公寓都卖得很好,但价格让我吃惊,因为它远远高于预期,”他说。“你可能还需要花更多的钱来翻新它。”


内城区的单元房是悉尼房地产市场中为数不多的疲软领域之一。


公寓价格的增长速度甚至还不及独立住宅的价值,而投资者——历来是市中心单元房的主要买家——直到最近才开始慢慢回到市场。


戴维森说,所有前来参加Macleay Regis开放看房的潜在买家都是自住者,“他们大多是年轻的专业人士。”


据悉,买家打算长期住在这套公寓里。



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