在澳洲投资置业,要考虑哪些因素

2017年12月16日 凌宇澳洲移民


在澳洲置业,和中国不太一样,有很多类型可以选择,HOUSE,TOWNHOUSE,公寓,VILLA,等等,但在热门房产市场而言,主要还是以HOUSE和公寓为主。很多投资者都打算进行财产置换,规避持有单一货币风险,抵御全球通货膨胀,或者为孩子将来出国留学早作准备。 可是他们在选择澳洲房产的时候都遇到这样的问题,究竟是HOUSE还是公寓呢?对于海外的投资者,我们可以从下面几个方面来进行分析。


选择的范围



对于海外买家,政策限制了他们只可以选择新房。新建的HOUSE选择很少,很难选到中意的户型。可是有些买家说,我们可以买地自己建啊?没错,是可以,那么你们要做的就是选择建筑商,定户型,选材料,颜色,还要处理在建房过程中发生的所有事情。对于海外买家来说非常不方便。尤其是对于房屋建设、建造和房屋维护都不擅长的中国买家。


公寓的选择面大,不但可以选择喜欢的地点,也可以选择喜欢的户型。一些项目在正式开盘前,甚至可以用少量的资金来锁定自己中意的户型。


首期投入



在热门地段,HOUSE的价格已经都不便宜。悉尼墨尔本自不必说,即使在布里斯班,在华人比较喜爱的热门区域里,全新HOUSE的价格也很难低于80万澳币了。最近澳洲贷款政策调整,对于一个新的HOUSE,30%的首付让不少海外买家觉得资金吃紧。


公寓(楼花)则好很多,10%首付,余下的在楼盘交房时再付。(通常交房周期是18个月左右)可以给投资者充分的时间去筹集款项,为自己的现金流减轻压力。


后期打理



HOUSE要处理的问题会相对多一些,围墙,除草,清理房顶,空调问题,水箱漏水,游泳池打理,邻居纠纷等等。并且,国外的维修费用高昂,一般都是住户自己动手,而这样的情况对于国内买家而言,也是十分棘手的。


公寓本身可能产生的问题相对较少,没有围墙,屋顶,除草等问题。即使出现了某些问题,大多也会经由公寓经理负责处理。一般情况下,公寓都会有游泳池、健身房、烧烤设备等娱乐休闲设施,有专人打理。


出租对比



公寓的租金投资回报相对HOUSE更高,以悉尼为例,这里内城区的公寓租金回报率在4%左右,而HOUSE则只徘徊在3%上下。租下内城区的公寓的,多为白领工作一族,素质比较高,而HOUSE则变化不定。在部分楼盘,开发商会为自己建造的公寓提供5%的租金保证,更好的保护您的投资。


投资回报



根据澳洲最大地产新闻及交易平台Domain的最新数据显示,悉尼公寓正在成为整个市场中的一匹“黑马”。在过去的一个季度中,公寓价格涨幅远超独立屋,达到了3.2%,,中位价达$757,991,折合成全年预计涨幅将达到12%;相比之下,独立屋上涨速度稍慢,为1.7%,中位价为$1,178,417。同样,可负担性的问题使得更多家庭选择公寓。


安全性



澳洲的治安虽然不错,但是入室盗窃的事件还是时有发生,这类事件多发生在HOUSE,因为HOUSE虽然有围墙,有防盗门,但是只要小偷想进入,都一定是可以的。


公寓的安全性会好很多,刷卡进门,刷卡坐电梯,24小时的闭路监控,还有公寓经理在场,最大限度的保护了每一个投资者和租客的安全。


生活习惯的变化



根据澳洲统计局的数据,从1986年到2011年,住在HOUSE的人数占百分比从86%下降到76%,并且持续下降,人们开始越来越倾向于搬去市区或内城区的公寓居住,以靠近工作地点和娱乐设施。年轻的Y一代成了现在的购房主力,年轻人喜欢热闹,娱乐设施齐备,生活方便的地方。还有婴儿潮一代的老年人,开始退休,很多人买掉大HOUSE而搬进公寓,减少生活里的烦恼同时寻求生活上的便利。


时间成本



以布里斯班为例,住在南区离市区15公里的区域,每天去市区上班的通勤时间为1.5-2小时,成本约为每天11-13刀。这样每周的通勤花销为55-65刀,对于双职工家庭,110-130每周,一年6000多刀,真是笔不小的数目,足够一次小的国内旅行了。因此年轻人开始用空间换时间,即牺牲住在HOUSE的空间,来换取更多的时间去做自己喜欢的事情。


居住环境和便利性



公寓有游泳池,烧烤健身房小公园等配套设施只是上下楼的距离就可以随时享用,并且有专人打理 上下楼的距离就可以随时享用,并且有专人打理。它们绝大多数建造在市区与内城区,这里可以走路去交通枢纽,工作,购物,娱乐,教育设施等。House则建造的比较分散,如果不开车或坐公交很难到达附近的各项设施。


投资最终的目的是获得稳健的收益,HOUSE或是公寓都只是一种投资的方式。只有选择适合自己的财务经济及家庭状况的项目,且其符合澳洲本地房产市场的需求和走向,才能使自己的投资利益最大化。


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