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最近一个月，先后两拨特殊的客人上门，让我们非常感动，觉得自己的工作得到了朋友们的信任，也充满了责任感。
这两拨客人都是自己找到了租客，然后找LINC来负责出租管理的。
我们首先感谢客人的认可，您做了非常正确的选择，而LINC一定以优质的工作质量来对应这样的信任。
同时，我们也想针对近期租房市场的一些政策变化和真实现状，介绍一下关于房东选择“个人直租”还是“委托中介代管”所产生的不同的时间和经济成本，从而协助出租的客人更好地根据自己实际情况进行判断，跨越出租选择的两难境地。
【庄叶说房】本期话题：房东直租VS选择中介？
新政影响
首先堪培拉的租房市场在政策上已经产生了根本的改变。今年的7月1日，ACT政府实行了关于土地税（LANDTAX）的一项新规。从“首要自住房屋免土地税+投资房征收土地税”改变为“首要自住房屋免土地税+非自住房征收土地税”。
这也就意味着，一些房主即使有多套自己轮流居住的房屋，也只能指定一套房屋免土地税；其他房屋即使不出租，也需要交税。出于持有成本上升的考虑，部分房主开始将自己的次要自住房改变为投资房，投入租赁市场，获取收益。
而另外一方面，因为这条新规，无论是选择个人直租还是委托中介代理，都将一视同仁被认为是“非自住房”而征收土地税，也使得原先一些选择隐性个人直租的房屋成本大大上升。从而使得个人直租和委托中介代理的“成本天平”产生了倾斜。不少的房主因此消除了税务方面的心理担忧，开始考虑选择正规中介代理。
当然，房主本人自住，同时分租自住房内的部分房间的这一情况不在上述讨论范围内。
个人直租 VS 中介代管
那么当新政策将个人直租和委托中介代理两种方式在税费方面被拉回到了“同一起跑线”后，在当下的租赁市场环境中，重新讨论个人直租和委托中介代管的好处，就要先剖析一下中介管理费究竟完成了哪些事情？
【庄叶说房】小贴士：
通常正规中介所收取的租房管理费用，在堪培拉地区大约在房租的8%-10%区间浮动。
第一阶段
【对房源进行推介，达成房主更满意的成交】
在正规中介手中，都会积累大量的房客资源。当房主委托给中介出租时，中介完成如下工作：
租金评估（系统定价+与房主协商）、对房源进行描述（拍照+文字编辑）、房源进行渠道推广（线上+线下）、房客求租申请（组织求组人看房+接受书面申请）、按房主要求筛选租客（根据中介过往经验确定求租人是否会爱惜房子+有持续支付能力）、确定租客（与房主协商，最后敲定租客）。
在第一阶段，选择中介代管的好处在于：
1、节省房主自己处理这件事的时间；
2、帮助房主寻找到高素质的租客，同时避免房主自行寻找租客而不慎将房子交到依靠转租、分租赚钱的职业二房东手中，甚至是一些不法分子手中（在堪培拉曾经出现过有不法分子向房东直租房屋后在房间里种植大麻的案子）；
3、帮助房子更短的时间租出，也就意味着减少了空置期的租金损耗；
4、如果房子展示做的好，求租客源多，则有可能让房主获得更高的出租价格。
完成上述四点好处，需要中介具备以下素质：
1、专业、熟练、高效、简单，中介做房主服务，必须是有丰富的从业经验，准备材料、文档、物件要齐全，处理流程要清晰，法律法规要熟知，通过专业的服务将房主本来要自己花的大量资料准备和房源推广等劳动由中介完成，并且还能相比房主自己做这些事情大大缩短时间，从而减少空置期租金损耗。
2、提前储备大量优质求租客源。中介在日常工作当中，就应当建设、维护好自己的求租客源，特别是通过优良的口碑、品牌和专业的水平来吸引租客中高质量、高素质的人群。在这里必须提到每家中介手中的求租群体质量是不同的。
3、拥有出众的房源展示能力。房子好不好，展示很重要，由于现今网络发达，租客通常都会通过新媒体这一便捷的工具来对房源进行初步的筛选。就算房子本身再好，却在推广中使用了黑糊糊的照片或支离破碎的房源描述，也会一下子失去很多潜在求租者和潜在的更高租金（尤其是那些对居住条件要求高、有经济实力、稳定甚至肯为高居住质量支付额外租金的高素质客人）。
LINC现场进行房屋检查备案
第二阶段
【房屋交接】
确定好最终的租客后，中介要进行的工作包括：
1、签订租赁合同，确定付款方式、账号、时间；
2、房屋钥匙、文档、注意事项和设施说明书交接；
3、房屋初次进驻带客验房，填写入住情况表（condition report)，
4、收取磅金，磅金上交Revenue Office。注意这点也是堪培拉特色，因为在别的州，磅金是要交到Fair Trading部门，而不是Revenue Office。
在第二阶段，选择中介代管的好处在于：
1、节省房主自己处理这件事的时间；
2、代替房主和租客见面，从第三方角度服务租客；
3、为本次租房建立各种文档、档案、记录，留好日后有可能产生纠纷的公平解决依据；
4、专业的交接流程和手续，使得租客得到很清晰的引导，无论是日后付款流程和家中设备使用方法以及合同上的注意事项和各种琐事的介绍，专业的中介都能清晰、正确引导，避免了日后产生不必要的时间甚至是金钱上损失。
完成上述四点好处，需要中介具备以下素质：
1、同样是专业、熟练、高效、简单，这个阶段中介更多是服务租客，一套房子的交接涉及合同、法律、付款、押金、设备、钥匙物件以及大小各种琐事，正确、高效、清晰的介绍能够帮助租客快速准确地了解租房时所要遵守的法定要求和房主要求，以及家中设备的使用方法和日后在房子中的注意事项。侧面上实际是提前明示行为边界，避免因为信息不对称造成的房子损失，也保护了房主的利益。
2、耐心、细心。因为第二阶段已经进入到“售后服务”阶段，一些中介会认为“销售过程”完毕，而松懈，对待复杂的流程和手续，偷工减料，漏、错、不全。对待租客也缺乏耐心，态度冷漠。但事实上，售后服务阶段正是真正体现中介业务水准和职业素养的阶段。耐心是能够按照正常的时间一步一步走流程、手续，细心是注意每一个细节，这些都是为日后不产生纠纷以及确保租客正确居住的前提条件。
3、认真服务租客。这里我们把这一条单独拿出来，因为是我们长期从事此类业务时的一个经验。优秀的中介，懂得尊重租客，服务租客，关心租客。房子维护是一套复杂的建筑系统，不仅仅指表面上的干净、没有损坏。同样用严格的规章要求确保房子干净无损下，房子也会因为租客自身的居住行为而最终产生不同的租后状态。优秀的中介一方面严格把关，另一方面也认真服务租客、帮助租客，租客能从中介身上感到尊重和善意，租客也会对房子给与额外的关照和注意。反之，中介对租客冷漠、敷衍，租客会房子也会冷漠，敷衍，看得见的地方应对检查，看不见的地方随意对待，甚至产生小报复行为。人和人相互尊重，人气也会养房子。
LINC现场进行房屋检查备案
第三阶段
【租后管理、维护维修】
房客入住以后，中介需要的工作包括：
1、每半年对房子进行一次全面的检查，确保房产的干净、卫生、无损。
2、居住过程中房子设施出现损坏，中介负责安排人员维修，并根据损坏原因确定责任方。（设备设施自然损耗房主付费维修，设备设施人为过失损坏和破坏由房客付费维修）。
这一阶段，中介代管的好处同样是节省了房主的大量时间；同时由于中介属于第三方，能代替房主处理一些房主不愿意或觉得不舒服的事件，比如对于面子薄的房主，可能因为房客出现一些房主本人不乐意的行为，中介可以出现代替房主进行约束。也比如出现一些其他方面的冲突或纠纷，中介作为第三方也更利于和擅于同租客打交道。
而这里对于中介的要求，就是负责任，要对房主负责。房子检查时要不留死角，认认真真地做好观察、记录。同时有经验的中介不仅仅是浏览房子表面上的卫生情况、有无损坏等等，还会观察租客对房子的使用现状，去发现有无隐患。
比如通过观察房子内的电器接头插线板情况，来确定有没有电路和火灾隐患，比如和房客交流设施设备日常使用情况，来确定是否有对设备的误操作或易损操作。往往比之干净整洁和明面上的物理损坏（磕碰），这些隐患（电路、火灾、设备误使用、管道倾倒垃圾等等）更不易被发现而且一旦出现意外都是较大的损失。
如果出现设备设施损坏，如何维护维修也是考究中介服务能力的一个体现。不同的维护维修公司报价不同、手艺不同、用料不同。好的中介机构通常会选择优质的维护公司长期合作，中介也会根据损坏情况结合自己的专业经验选择合适的维修方。
LINC现场进行房屋检查备案
第四阶段
【退租搬出、纠纷处理】
如果合同到期不再续租，或者租客租约内中止租赁，中介需要做如下工作：
1、在房客搬出的时候同样会写一份情况报表（condition report)，通过和入住时填写的情况报表对照，从而确保房客不需承担入住前房子就存在的问题，也保障了房东清晰的了解房客在入住过程中产生的问题。
2、完成房屋的交接，收回该收回的物品。
3、如果合同尚未到期租客退租，则中介要按照相关条款处理，向租客阐明相关赔偿条款，协助房主依法索要赔偿。
4、如果出现纠纷，中介作为专业机构，首先在法律的约束和限制范围内，会给房东房客双方解释清楚租约中的对应条款和责任，通过过程中完善流程文件存档，确保纠纷可以依据相关的文件，照片，合同“有据可行”。
在这个阶段选择中介的好处在于，除了同样节省房主的大量交接时间外，中介作为第三方会在法律的范围内保障房主的利益，不像房东房客处在利益对立面，容易产生不客观的对立情绪和行为。
而对于中介所要具备的素质，则体现在交接的细心基础上，还要有良好的沟通技巧。我们通过长期的相关专业服务中发现：绝大部分房主和租客都是通情达理的人，也都是按照规矩、依据来办事；但是出现纠纷时，处理不好的例子中，通常是房主和租客各自参照了自己的一套“规矩”和“标准”，各执己见，对立冲突。
因此在这个过程中，中介以第三方的身份，依照法律法规的条文和本地处事的常规来协助双方统一认知，往往能消除误会，即使最终付费的一方，也能了解到自己的付费的原因、责任判定，从而不窝心、不怄气。
LINC现场进行房屋检查备案
总结
通过上述的长篇幅详细解释，希望我们能将在堪培拉租房市场的政策变化和具体中介服务内容介绍清楚。为了读者们更清晰的全面认知，我们总结出下表：
个人出租优势
个人出租劣势
中介代管优势
节省土地税
消耗房主大量个人时间
节省房主大量私人时间
节省中介管理费
有可能遇到职业转租客甚至不法分子
筛选高素质的租客
出现纠纷，直接面对房客和对立冲突
杜绝私下转租、分租风险
杜绝房屋被非法使用
减少空置期租金损失
房子通过专业水平展示，获得更高出租价格
代替房主和租客见面，从第三方角度服务租客
–
专业的交接流程和手续，清晰引导租客使用房屋，避免误操作产生损坏
建立齐备合法的文档、档案、记录，凡事有据可查
长期专业维修公司合作，降低维修成本
房屋定期检查，发现并降低房屋隐患
产生纠纷时，代替房主，面对租客，沟通解决。
从这张表中，我们不难看出，个人直租VS中介代管，不仅是一笔经济账，还是一笔心力账。
新政后，个人直租的税费成本已经等同于中介代管，而中介代管潜在会为房主从更高租金、更短空置期、更优质的租客导致保养房子程度高、更少的维护维修费用等方面带来的收益能否COVER掉房主付出的出租管理费，这要看中介公司的专业水平，这是经济账。
而从心力账上，中介代管能为房主带来的大量私人时间节省、代替房主面对房客处理复杂事件及矛盾纠纷、避免房主踩进不良租客、非法租客的坑上，有着房主个人直租不能比拟的优势。
谢谢大家。今天为了把内容说清楚，篇幅有些长。
祝大家中秋快乐！
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