前言

2018年第四季度，全澳房价下跌2.3%，创十年来最大环比跌幅。同比而言，截至2018年12月的一年内，全澳范围内房价下跌4.8%，创自2009年4月以来的最大跌幅。

就首府城市而言，澳大利亚房产市场占比权重最大的两个市场，即悉尼和墨尔本仍持续领跌。其他首府城市方面，阿德莱德、霍巴特和堪培拉三地房价仍录得微幅上涨。珀斯和达尔文两地的房价则持续低于2014年的高点。

尽管房价出现下跌，但是长期来看，悉尼和墨尔本在过去十年内的涨幅仍居全澳首位，分别上涨78.4%和74.2%，两地住房中位价仍高达：悉尼（独栋屋：918,130澳元；公寓：711,501澳元）、墨尔本（独栋屋：751,246澳元；公寓：541,677澳元）。

相比既往住房市场房价下跌主要受货币政策变化影响不同，本次住房市场的下行周期主要受宏观审慎监管政策所驱动，即信贷紧缩。

具体而言，过去五年的时间内，澳大利亚房地产市场的繁荣主要受悉尼、墨尔本等地投资者需求所驱动，在监管机构收紧投资贷款供应（只付息贷款为主）后，投资者需求受抑，外加新建住房（主要是高层公寓）的供应上升，房价出现下行。

2018年第四季度，全澳房价环比下跌2.3%，创十年来最大环比跌幅。

同期，首府城市和非首府地区房价分别环比下跌2.8%和0.5%，提示非首府城市房价相对更为抗跌。

同比而言，截至2018年12月的一年内，全澳范围内房价下跌4.8%，创自2009年4月以来的最大跌幅。同期，首府城市房价下跌6.1%，创2009年3月以来的最大同比跌幅。尽管非首府城市房价仅微幅下跌0.2%，但是创下了自2012年11月以来的最大同比跌幅。

截至2018年12月的一年内，除达尔文外，其他首府城市房价同比不是跌幅扩大就是涨幅收窄。

截至2018年12月的一年内，房价同比录得下跌的首府城市包括：悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文，跌幅分别为8.9%、7.0%、4.7%和1.5%。与此相反，同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉，涨幅分别为0.2%、1.3%、8.7%和3.3%。

值得一提的是，2018年12月，悉尼房价同比下跌8.9%。相比前值上涨3.2%，当地房产市场疲软状态由此可见一斑。事实上，8.9%的同比跌幅是1983年5月以来的最大同比跌幅。就不同房型而言，独栋屋和公寓房价分别同比下跌10.0%和6.3%。

同期，墨尔本房价同比下跌3.4%，创2009年3月以来的最大同比跌幅，明显低于前值上涨10.2%的强劲表现。其中，独栋屋和公寓房价分别同比下跌9.1%和2.3%，提示公寓较独栋屋抗跌。

其他首府城市而言，截至2018年12月的一年内，布里斯班房价同比上涨0.2%，不及前值1.8%。其中，独栋屋房价同比上涨0.7%而公寓房价则同比下跌0.7%。阿德莱德房价同比上涨1.3%，不及前值2.5%。其中，独栋屋和公寓房价同比分别上涨1.3%和1.7%。珀斯房价同比下跌4.7%，较前值1.7%的跌幅有所扩大。其中，独栋屋和公寓房价同比分别下跌4.3%和6.5%。

同期，霍巴特房价同比上涨8.7%，较前值11.9%的涨幅明显收窄。其中，独栋屋和公寓房价同比分别上涨8.3%和10.2%。达尔文房价同比下跌1.5%，较前值8.9%的跌幅明显收窄。其中，独栋屋房价同比上涨3.7%而公寓房价则同比下跌10.4%。堪培拉房价同比涨幅从7.3%收窄至3.3%，独栋屋和公寓房价同比分别上涨3.6%和2.0%。

截至2018年12月，绝大多数首府城市房价均低于历史高点。

截至2018年12月，阿德莱德、霍巴特和堪培拉是房价处于历史高点的三个首府城市。除此以外，其他首府城市均低于历史高点。

其中，悉尼较2017年6月的高点已经下跌了11.1%；墨尔本则较2017年11月的高点已经下跌了7.2%；布里斯班较2018年5月高点已经下跌了0.4%；珀斯较2014年6月高点累计下跌了15.6%；达尔文较2014年5月高点累计下跌了24.5%。

长期来看，除达尔文外，其他首府城市房价在过去十年间（2009年1月至2018年12月）均录得上涨。

其中，悉尼和墨尔本的累积涨幅最大，分别为78.4%和74.2%。其次是霍巴特和堪培拉，十年累积涨幅分别为46.6%和37.4%。阿德莱德、布里斯班、珀斯的十年累积涨幅分别为25.3%、18.5%和0.7%。相反，达尔文在过去十年的累积跌幅为6.8%。

住房交易量

住房交易量持续录得下滑。

据估计，截至2018年12月的一年内，全澳范围内住房交易结算量录得438,138套，较前值下跌11.3%。其中，首府城市住房交易结算量占比63%，录得274,141套，较前值下跌14.5%。非首府地区住房交易结算量较前值下跌5.9%。

就各首府城市而言，截至2018年9月的一年内，各首府城市住房交易结算量分别表现为悉尼（跌18.0%）、墨尔本（跌21.4%）、布里斯班（跌10.7%）、阿德莱德（涨1.5%）、珀斯（跌5.2%）、霍巴特（跌10.7%）、达尔文（跌0.8%）和堪培拉（涨1.1%）。

中位房价

尽管澳洲近期房价出现下跌，但是悉尼中位房价仍位居全澳首位，高于其他首府城市。

截至2018年12月底，全澳独栋屋和公寓中位价分别为491,700澳元和550,992澳元，差距12.0%。

澳洲各首府城市的独栋屋和公寓中位价分别为悉尼（独栋屋：918,130澳元；公寓：711,501澳元）、墨尔本（独栋屋：751,246澳元；公寓：541,677澳元）、布里斯班（独栋屋：542,777澳元；公寓：383,904澳元）、阿德莱德（独栋屋：489,486澳元；公寓：329,300澳元）、珀斯（独栋屋：471,730澳元；公寓：370,646澳元）、霍巴特（独栋屋：488,622澳元；公寓：381,819澳元）、达尔文（独栋屋：500,970澳元；公寓：305,989澳元）和堪培拉（独栋屋：672,332澳元；公寓：440,813澳元）。

折价水平

卖方折价水平开始进一步扩大。

卖方折价水平是指上市挂牌价和最终成交价之间的差距。全澳范围，目前的卖方折价水平为7.0%，高于前值6.0%。

就各首府城市而言，卖方折价水平依次为：悉尼（7.3%）、墨尔本（6.3%）、布里斯班（4.8%）、阿德莱德（5.1%）、珀斯（6.7%）、霍巴特（4.1%）、达尔文（8.1%）和堪培拉（2.3%）。目前，所有首府城市的卖方折价水平同比均出现扩大。

成交周期

成交周期延长的房屋交易大幅增加。

成交周期是指住房首次挂牌交易日期到销售合同签订日期的天数。

截至2018年12月底，澳大利亚首府城市住房交易平均成交周期为44天，较前值33天明显延长。具体到每个首府城市，成交周期依次表现为悉尼（47天）、墨尔本（40天）、布里斯班（53天）、阿德莱德（42天）、珀斯（49天）、霍巴特（24天）、达尔文（70天）、以及堪培拉（39天）。

其中，阿德莱德和珀斯住房交易平均成交周期较前值分别缩短3天和4天；而悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、霍巴特和堪培拉较前值则分别延长16天、17天、17天、3天、15天和5天。

租金表现

自2018年5月以来，全澳范围内租金持续下跌。

2018年第四季度，全澳范围内租金环比跌0.3%，同比则上涨0.5%。其中，租金增长年率为2016年以来的最低水平，同时也低于前值2.7%。

同期，首府城市租金环比下跌0.4%，同比则微幅上涨0.3%。非首府地区租金环比上涨0.3%，同比上涨1.8%。

环比而言，租金录得下跌的首府城市包括：悉尼（跌1.4%）和达尔文（跌2.0%）；墨尔本持平；而录得上涨的首府城市则包括：布里斯班（涨0.3%）、阿德莱德（涨0.6%）、珀斯（涨0.4%）、以及堪培拉（涨0.6%）。

同比而言，租金下跌的首府城市为悉尼（跌3.0%）、达尔文（跌5.8%）；上涨的首府城市包括墨尔本（涨2.4%）、布里斯班（涨1.5%）、阿德莱德（涨1.5%）、珀斯（涨2.0%）、霍巴特（涨5.8%）和堪培拉（涨5.3%）。

新南威尔士州

2018年第四季度，无论是首府城市悉尼，还是非首府地区房价均录得下跌。

2018年第四季度，新南威尔士首府悉尼和非首府城市房价环比分别下跌3.9%和1.3%。同比而言，首府悉尼和非首府城市房价分别下跌8.9%和1.3%。相比前值3.2%和8.4%的涨幅，首府悉尼和非首府地区房价跌幅明显。

就下跌时间而言，悉尼房价从2017年8月开始持续录得下跌，而新州非首府地区房价下跌有所滞后，从2018年5月开始下跌。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，新南威尔士低价区（25%）房价上涨2.6%而中价区（50%）和高价区（25%）房价则分别下跌6.5%和9,6%。

首府悉尼低价区、中价区和高价区房价分别下跌6.8%、8.3%和10.0%。非首府地区低价区上涨2.5%，而中价区和高价区（25%）房价则分别下跌0.6%和3.3%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，新南威尔士独栋屋和公寓成交量录得38,199套，较去年同期下降17.3%。

就租金情况而言，悉尼租金持续下跌而新州非首府地区则大体持平。

维多利亚州

首府墨尔本房价虽持续录得下跌，但是非首府地区房价则持续缓慢上涨。

截至2018年12月底的一年内，墨尔本房价下跌7.0%，创2009年3月以来的最大同比跌幅。同期，维多利亚州非首府城市房价上涨5.9%，较近期峰值略有放缓。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，维多利亚州低价区（25%）和中价区（50%）房价分别上涨3.5%和6.1%，而高价区（25%）房价则下跌10.4%。

首府墨尔本低价区房价上涨0.5%而中价区和高价区房价则分别下跌4.9%和11.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区（25%）房价则分别上涨3.5%、6.1%和6.5%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，维多利亚州独栋屋和公寓成交量录得25,114套，较去年同期下降22.4%。

就租金情况而言，墨尔本租金增速放缓而非首府地区则继续录得上涨。

昆士兰州

2018年第四季度，昆士兰州房价表现疲软，环比录得下跌。

2018年第四季度，昆士兰首府布里斯班房价环比下跌0.1%，同比上涨0.2%。非首府地区环比下跌0.2%，同比下跌0.5%。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，昆士兰州低价区（25%）和中价区（50%）房价分别下跌0.8%和0.1%，而高价区（25%）房价则上涨0.1%。

首府布里斯班低价区房价下跌0.5%而中价区和高价区房价则分别上涨0.5%和0.3%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌0.7 %、0.5%和0.4%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，昆士兰独栋屋和公寓成交量录得21,592套，较去年同期下降13.7%。

就租金情况而言，首府布里斯班租金加速上涨而非首府地区租金增速出现放缓。

南澳大利亚州

2018年第四季度，南澳首府阿德莱德和非首府地区房价增速同比出现放缓。

2018年第四季度，南澳大利亚首府阿德莱德房价环比上涨0.5%，同比上涨1.3%。非首府地区房价环比上涨0.4%，同比上涨0.3%。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，南澳大利亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨1.1%、1.5%和0.9%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，南澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得7,964套，较去年同期增长4.8%。

西澳大利亚州

2018年第四季度，西澳首府珀斯和非首府地区房价持续录得下跌。

2018年第四季度，西澳大利亚首府珀斯房价环比下跌2.5%，同比下跌4.7%。非首府地区环比和同比分别下跌1.5%和7.2%。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，西澳大利亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别下跌6.5%、6.0%和3.6%。

首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别下跌6.5%、5.7%和3.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌5.0%、7.0%和7.9%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，西澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得9,196套，较去年同期下降6.4%。

就租金情况而言，西澳大利亚首府珀斯租金开始出现上涨，非首府地区租金跌幅则同比收窄。

塔斯马尼亚

2018年第四季度，塔斯马尼亚房价涨幅领先其他地区。

2018年第四季度，塔斯马尼亚首府霍巴特房价环比和同比分别上涨2.0%和8.7%，非首府地区环比和同比分别上涨0.8%和9.9%。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，塔斯马尼亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨12.0%、10.8%和6.6%。

首府霍巴特低价区、中价区和高价区房价分别上涨12.9%、10.3%和5.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别上涨12.0%、11.2%和7.6%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，塔斯马尼亚独栋屋和公寓成交量录得3,135套，较去年同期下跌6.9%。

就租金情况而言，塔斯马尼亚租金上涨强劲，但是出现放缓的迹象。

北领地

2018年第四季度，首府达尔文和非首府地区住房市场条件表现疲软。

2018年第四季度，北领地首府达尔文房价环比下跌1.2%，同比下跌1.5%。非首府地区房价环比下跌2.2%，同比下跌0.1%

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，北领地低价区（25%）和中价区（50%）房价分别下跌4.4%和1.7%，而高价区（25%）房价则上涨1.0%。

首府达尔文低价区和中价区房价分别下跌5.8%和1.8%而高价区房价则上涨0.6%。非首府地区低价区和中价区房价分别上涨1.4%和0.5%而高价区房价则下跌1.4%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，北领地独栋屋和公寓成交量录得681套，较去年同期增长2.7%。

就租金情况而言，北领地首府达尔文和非首府地区租金出现下跌。

澳首府领地

截至2018年12月的一年内，首府堪培拉房价同比涨幅出现放缓。

2018年第四季度，澳首府领地首府堪培拉房价环比和同比分别上涨0.6%和3.3%，较前期涨幅明显收窄。

就不同价位市场表现而言，截至2018年12月底的一年内，堪培拉低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨3.7%、3.9%和2.3%。

就成交量而言，截至2018年12月的三个月内，堪培拉独栋屋和公寓成交量录得2,049套，较去年同期下跌11.1%。

就租金情况而言，堪培拉租金环比下跌，同比则录得上涨。

相关数据显示，截至今年第四季度，澳大利亚住房市场规模达到7.5万亿澳元。同期养老金市场、股市和商业地产市值分别为2.7万亿、1.8万亿和0.964万亿澳元的规模。

由此可见，澳大利亚住房市场在GDP中占有举足轻重的地位。

展望未来，据澳大利亚国民银行（NAB）分析师预测，考虑到住房市场疲软、信贷条件收紧给澳大利亚居民家庭所带来的不利影响，澳储行（RBA）或最快于今年年底进行减息。

本文数据来源：CoreLogic