最新数据 | 澳洲第四季度房价报告:最糟糕的时刻尚未过去!

原创 2019年02月15日 澳洲财经见闻


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  • 前言

  • 全澳范围内第四季度房价概述

  • 关键指标对比情况

  • 澳大利亚各州/领地房价表现


前言


2018年第四季度,全澳房价下跌2.3%,创十年来最大环比跌幅。同比而言,截至2018年12月的一年内,全澳范围内房价下跌4.8%,创自2009年4月以来的最大跌幅。

 

就首府城市而言,澳大利亚房产市场占比权重最大的两个市场,即悉尼和墨尔本仍持续领跌。其他首府城市方面,阿德莱德、霍巴特和堪培拉三地房价仍录得微幅上涨。珀斯和达尔文两地的房价则持续低于2014年的高点。

 

尽管房价出现下跌,但是长期来看,悉尼和墨尔本在过去十年内的涨幅仍居全澳首位,分别上涨78.4%和74.2%,两地住房中位价仍高达:悉尼(独栋屋:918,130澳元;公寓:711,501澳元)、墨尔本(独栋屋:751,246澳元;公寓:541,677澳元)。

 

相比既往住房市场房价下跌主要受货币政策变化影响不同,本次住房市场的下行周期主要受宏观审慎监管政策所驱动,即信贷紧缩。

 

具体而言,过去五年的时间内,澳大利亚房地产市场的繁荣主要受悉尼、墨尔本等地投资者需求所驱动,在监管机构收紧投资贷款供应(只付息贷款为主)后,投资者需求受抑,外加新建住房(主要是高层公寓)的供应上升,房价出现下行。


1

全澳范围内第四季度房价概述


2018年第四季度,全澳房价环比下跌2.3%,创十年来最大环比跌幅。

 

同期,首府城市和非首府地区房价分别环比下跌2.8%和0.5%,提示非首府城市房价相对更为抗跌。

 

环比而言,2018年第四季度房价录得下跌的首府城市包括:悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和达尔文,跌幅分别为3.9%、3.2%、0.1%、2.5%和1.2%。与此相反,同期录得上涨的首府城市则包括阿德莱德、霍巴特和堪培拉,涨幅分别为0.5%、2.0%和0.6%。

 

同比而言,截至2018年12月的一年内,全澳范围内房价下跌4.8%,创自2009年4月以来的最大跌幅。同期,首府城市房价下跌6.1%,创2009年3月以来的最大同比跌幅。尽管非首府城市房价仅微幅下跌0.2%,但是创下了自2012年11月以来的最大同比跌幅。



截至2018年12月的一年内,除达尔文外,其他首府城市房价同比不是跌幅扩大就是涨幅收窄。

 

截至2018年12月的一年内,房价同比录得下跌的首府城市包括:悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文,跌幅分别为8.9%、7.0%、4.7%和1.5%。与此相反,同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉,涨幅分别为0.2%、1.3%、8.7%和3.3%。

 

值得一提的是,2018年12月,悉尼房价同比下跌8.9%。相比前值上涨3.2%,当地房产市场疲软状态由此可见一斑。事实上,8.9%的同比跌幅是1983年5月以来的最大同比跌幅。就不同房型而言,独栋屋和公寓房价分别同比下跌10.0%和6.3%。

 

同期,墨尔本房价同比下跌3.4%,创2009年3月以来的最大同比跌幅,明显低于前值上涨10.2%的强劲表现。其中,独栋屋和公寓房价分别同比下跌9.1%和2.3%,提示公寓较独栋屋抗跌。



其他首府城市而言,截至2018年12月的一年内,布里斯班房价同比上涨0.2%,不及前值1.8%。其中,独栋屋房价同比上涨0.7%而公寓房价则同比下跌0.7%。阿德莱德房价同比上涨1.3%,不及前值2.5%。其中,独栋屋和公寓房价同比分别上涨1.3%和1.7%。珀斯房价同比下跌4.7%,较前值1.7%的跌幅有所扩大。其中,独栋屋和公寓房价同比分别下跌4.3%和6.5%。

 

同期,霍巴特房价同比上涨8.7%,较前值11.9%的涨幅明显收窄。其中,独栋屋和公寓房价同比分别上涨8.3%和10.2%。达尔文房价同比下跌1.5%,较前值8.9%的跌幅明显收窄。其中,独栋屋房价同比上涨3.7%而公寓房价则同比下跌10.4%。堪培拉房价同比涨幅从7.3%收窄至3.3%,独栋屋和公寓房价同比分别上涨3.6%和2.0%。

 

截至2018年12月,绝大多数首府城市房价均低于历史高点。

 

截至2018年12月,阿德莱德、霍巴特和堪培拉是房价处于历史高点的三个首府城市。除此以外,其他首府城市均低于历史高点。

 

其中,悉尼较2017年6月的高点已经下跌了11.1%;墨尔本则较2017年11月的高点已经下跌了7.2%;布里斯班较2018年5月高点已经下跌了0.4%;珀斯较2014年6月高点累计下跌了15.6%;达尔文较2014年5月高点累计下跌了24.5%。



长期来看,除达尔文外,其他首府城市房价在过去十年间(2009年1月至2018年12月)均录得上涨。

 

其中,悉尼和墨尔本的累积涨幅最大,分别为78.4%和74.2%。其次是霍巴特和堪培拉,十年累积涨幅分别为46.6%和37.4%。阿德莱德、布里斯班、珀斯的十年累积涨幅分别为25.3%、18.5%和0.7%。相反,达尔文在过去十年的累积跌幅为6.8%。



2

关键指标对比情况


住房交易量


住房交易量持续录得下滑。

 

据估计,截至2018年12月的一年内,全澳范围内住房交易结算量录得438,138套,较前值下跌11.3%。其中,首府城市住房交易结算量占比63%,录得274,141套,较前值下跌14.5%。非首府地区住房交易结算量较前值下跌5.9%。

 

就各首府城市而言,截至2018年9月的一年内,各首府城市住房交易结算量分别表现为悉尼(跌18.0%)、墨尔本(跌21.4%)、布里斯班(跌10.7%)、阿德莱德(涨1.5%)、珀斯(跌5.2%)、霍巴特(跌10.7%)、达尔文(跌0.8%)和堪培拉(涨1.1%)。

 

值得注意的是,由于期房一般需要在完工交付时才计算结算量,因此上文数据暂不包含期房结算量。据预计,一旦完成结算的期房项目增加,最终的销售结算量将出现向上修正,但是这种向上修正不会改变住房交易量持续下跌的趋势。



中位房价


尽管澳洲近期房价出现下跌,但是悉尼中位房价仍位居全澳首位,高于其他首府城市。

 

截至2018年12月底,全澳独栋屋和公寓中位价分别为491,700澳元和550,992澳元,差距12.0%。

 

如果对比首府城市和非首府城市,我们会发现首府城市独栋屋和公寓中价位之间的差距更大(20.2%),而非首府地区的这一差距相对较小(12.4%)。


澳洲各首府城市的独栋屋和公寓中位价分别为悉尼(独栋屋:918,130澳元;公寓:711,501澳元)、墨尔本(独栋屋:751,246澳元;公寓:541,677澳元)、布里斯班(独栋屋:542,777澳元;公寓:383,904澳元)、阿德莱德(独栋屋:489,486澳元;公寓:329,300澳元)、珀斯(独栋屋:471,730澳元;公寓:370,646澳元)、霍巴特(独栋屋:488,622澳元;公寓:381,819澳元)、达尔文(独栋屋:500,970澳元;公寓:305,989澳元)和堪培拉(独栋屋:672,332澳元;公寓:440,813澳元)。



折价水平


卖方折价水平开始进一步扩大。

 

卖方折价水平是指上市挂牌价和最终成交价之间的差距。全澳范围,目前的卖方折价水平为7.0%,高于前值6.0%。

 

就各首府城市而言,卖方折价水平依次为:悉尼(7.3%)、墨尔本(6.3%)、布里斯班(4.8%)、阿德莱德(5.1%)、珀斯(6.7%)、霍巴特(4.1%)、达尔文(8.1%)和堪培拉(2.3%)。目前,所有首府城市的卖方折价水平同比均出现扩大。

 


成交周期


成交周期延长的房屋交易大幅增加。

 

成交周期是指住房首次挂牌交易日期到销售合同签订日期的天数。

 

截至2018年12月底,澳大利亚首府城市住房交易平均成交周期为44天,较前值33天明显延长。具体到每个首府城市,成交周期依次表现为悉尼(47天)、墨尔本(40天)、布里斯班(53天)、阿德莱德(42天)、珀斯(49天)、霍巴特(24天)、达尔文(70天)、以及堪培拉(39天)。

 

其中,阿德莱德和珀斯住房交易平均成交周期较前值分别缩短3天和4天;而悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、霍巴特和堪培拉较前值则分别延长16天、17天、17天、3天、15天和5天。



租金表现


自2018年5月以来,全澳范围内租金持续下跌。

 

2018年第四季度,全澳范围内租金环比跌0.3%,同比则上涨0.5%。其中,租金增长年率为2016年以来的最低水平,同时也低于前值2.7%。

 

同期,首府城市租金环比下跌0.4%,同比则微幅上涨0.3%。非首府地区租金环比上涨0.3%,同比上涨1.8%。

 

环比而言,租金录得下跌的首府城市包括:悉尼(跌1.4%)和达尔文(跌2.0%);墨尔本持平;而录得上涨的首府城市则包括:布里斯班(涨0.3%)、阿德莱德(涨0.6%)、珀斯(涨0.4%)、以及堪培拉(涨0.6%)。

 

同比而言,租金下跌的首府城市为悉尼(跌3.0%)、达尔文(跌5.8%);上涨的首府城市包括墨尔本(涨2.4%)、布里斯班(涨1.5%)、阿德莱德(涨1.5%)、珀斯(涨2.0%)、霍巴特(涨5.8%)和堪培拉(涨5.3%)。



3

澳大利亚各州/领地房价表现


新南威尔士州


2018年第四季度,无论是首府城市悉尼,还是非首府地区房价均录得下跌。

 

2018年第四季度,新南威尔士首府悉尼和非首府城市房价环比分别下跌3.9%和1.3%。同比而言,首府悉尼和非首府城市房价分别下跌8.9%和1.3%。相比前值3.2%和8.4%的涨幅,首府悉尼和非首府地区房价跌幅明显。

 

就下跌时间而言,悉尼房价从2017年8月开始持续录得下跌,而新州非首府地区房价下跌有所滞后,从2018年5月开始下跌。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,新南威尔士低价区(25%)房价上涨2.6%而中价区(50%)和高价区(25%)房价则分别下跌6.5%和9,6%。

 

首府悉尼低价区、中价区和高价区房价分别下跌6.8%、8.3%和10.0%。非首府地区低价区上涨2.5%,而中价区和高价区(25%)房价则分别下跌0.6%和3.3%。



就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,新南威尔士独栋屋和公寓成交量录得38,199套,较去年同期下降17.3%。


就租金情况而言,悉尼租金持续下跌而新州非首府地区则大体持平。


维多利亚州


首府墨尔本房价虽持续录得下跌,但是非首府地区房价则持续缓慢上涨。

 

截至2018年12月底的一年内,墨尔本房价下跌7.0%,创2009年3月以来的最大同比跌幅。同期,维多利亚州非首府城市房价上涨5.9%,较近期峰值略有放缓。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,维多利亚州低价区(25%)和中价区(50%)房价分别上涨3.5%和6.1%,而高价区(25%)房价则下跌10.4%。

 

首府墨尔本低价区房价上涨0.5%而中价区和高价区房价则分别下跌4.9%和11.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区(25%)房价则分别上涨3.5%、6.1%和6.5%。



就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,维多利亚州独栋屋和公寓成交量录得25,114套,较去年同期下降22.4%。



就租金情况而言,墨尔本租金增速放缓而非首府地区则继续录得上涨。



昆士兰州


2018年第四季度,昆士兰州房价表现疲软,环比录得下跌。

 

2018年第四季度,昆士兰首府布里斯班房价环比下跌0.1%,同比上涨0.2%。非首府地区环比下跌0.2%,同比下跌0.5%。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,昆士兰州低价区(25%)和中价区(50%)房价分别下跌0.8%和0.1%,而高价区(25%)房价则上涨0.1%。

 


首府布里斯班低价区房价下跌0.5%而中价区和高价区房价则分别上涨0.5%和0.3%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌0.7 %、0.5%和0.4%。


就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,昆士兰独栋屋和公寓成交量录得21,592套,较去年同期下降13.7%。



就租金情况而言,首府布里斯班租金加速上涨而非首府地区租金增速出现放缓。



南澳大利亚州


2018年第四季度,南澳首府阿德莱德和非首府地区房价增速同比出现放缓。

 

2018年第四季度,南澳大利亚首府阿德莱德房价环比上涨0.5%,同比上涨1.3%。非首府地区房价环比上涨0.4%,同比上涨0.3%。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,南澳大利亚低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨1.1%、1.5%和0.9%。

 

首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别上涨1.9%、1.6%和0.9%。非首府地区低价区和高价区房价分别上涨3.7 %和0.2%而中价区房价则下跌0.5%。



就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,南澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得7,964套,较去年同期增长4.8%。



西澳大利亚州


2018年第四季度,西澳首府珀斯和非首府地区房价持续录得下跌。

 

2018年第四季度,西澳大利亚首府珀斯房价环比下跌2.5%,同比下跌4.7%。非首府地区环比和同比分别下跌1.5%和7.2%。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,西澳大利亚低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别下跌6.5%、6.0%和3.6%。

 


首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别下跌6.5%、5.7%和3.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌5.0%、7.0%和7.9%。


就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,西澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得9,196套,较去年同期下降6.4%。



就租金情况而言,西澳大利亚首府珀斯租金开始出现上涨,非首府地区租金跌幅则同比收窄。



塔斯马尼亚


2018年第四季度,塔斯马尼亚房价涨幅领先其他地区。

 

2018年第四季度,塔斯马尼亚首府霍巴特房价环比和同比分别上涨2.0%和8.7%,非首府地区环比和同比分别上涨0.8%和9.9%。






就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,塔斯马尼亚低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨12.0%、10.8%和6.6%。

 


首府霍巴特低价区、中价区和高价区房价分别上涨12.9%、10.3%和5.2%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别上涨12.0%、11.2%和7.6%。


就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,塔斯马尼亚独栋屋和公寓成交量录得3,135套,较去年同期下跌6.9%。



就租金情况而言,塔斯马尼亚租金上涨强劲,但是出现放缓的迹象。



北领地


2018年第四季度,首府达尔文和非首府地区住房市场条件表现疲软。


2018年第四季度,北领地首府达尔文房价环比下跌1.2%,同比下跌1.5%。非首府地区房价环比下跌2.2%,同比下跌0.1%



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,北领地低价区(25%)和中价区(50%)房价分别下跌4.4%和1.7%,而高价区(25%)房价则上涨1.0%。

 



首府达尔文低价区和中价区房价分别下跌5.8%和1.8%而高价区房价则上涨0.6%。非首府地区低价区和中价区房价分别上涨1.4%和0.5%而高价区房价则下跌1.4%。


就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,北领地独栋屋和公寓成交量录得681套,较去年同期增长2.7%。



就租金情况而言,北领地首府达尔文和非首府地区租金出现下跌。



澳首府领地


截至2018年12月的一年内,首府堪培拉房价同比涨幅出现放缓。

 

2018年第四季度,澳首府领地首府堪培拉房价环比和同比分别上涨0.6%和3.3%,较前期涨幅明显收窄。



就不同价位市场表现而言,截至2018年12月底的一年内,堪培拉低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨3.7%、3.9%和2.3%。

 


就成交量而言,截至2018年12月的三个月内,堪培拉独栋屋和公寓成交量录得2,049套,较去年同期下跌11.1%。



就租金情况而言,堪培拉租金环比下跌,同比则录得上涨。



END


相关数据显示,截至今年第四季度,澳大利亚住房市场规模达到7.5万亿澳元。同期养老金市场、股市和商业地产市值分别为2.7万亿、1.8万亿和0.964万亿澳元的规模。

 

由此可见,澳大利亚住房市场在GDP中占有举足轻重的地位。

 

展望未来,据澳大利亚国民银行(NAB)分析师预测,考虑到住房市场疲软、信贷条件收紧给澳大利亚居民家庭所带来的不利影响,澳储行(RBA)或最快于今年年底进行减息。


本文数据来源:CoreLogic


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