澳洲房市繁荣正激发地产投机行为的出现，一些房地产开发公司打着“投资管理计划”的名号开展所谓的土地银行（land banking）活动，涉嫌诈欺、误导消费者，这一现象日渐受到监管方重视。
ACB News《澳华财经在线》报道，近日澳大利亚联邦法庭（维州）接受澳证券投资委员会（ASIC，澳证投委）申请，对维州两家违法开展土地银行计划的公司实施资产冻结。据ASIC公告，两项土地银行计划所涉地块分别为：位于维州Bagshot区Midland路的Hermitage Bendigo（前Acacia Banks）和Truganina区Palmers路99号的Foscari。卷入监管方调查的两家开发公司分别为：Bilkurra Investments Pty Ltd（下称 Bilkurra）和Foscari Holdings Pty Ltd（已任命接管与财务管理方）（下称Foscari）。
土地银行计划以房地产投资计划的形式出现，由宣传方或开发商收购大幅地块（通常在偏远的农村地区），然后向投资者分发地块权益。此类计划通常有高回报特点，因为目标地块很可能经历再开发，重新区化，投资者被许诺将凭借大额投入及所获期权在地块开发获政府批核后获得收益。
ASIC调查显示，Bilkurra公司和Foscari公司向投资者出具的文件中包含误导性陈述，而Hermitage和Foscari期权合约允许所投资金用于任何目的，不必限定于推进土地银行计划。
澳证券投资委员会正寻求关停两家开发公司，认为其目前面临资不抵债，执行破产属于“公平合理”的决议。ASIC担忧，按照两家公司目前的财务状况，Hermitage和Foscari土地银行计划或难以完成或者“几乎不可能完成”。另外，经查，Project Management (Aust) Pty Ltd (ACN 151 902 126)（PMA）在两起土地银行计划中难脱关系，上述开发商的银行账目及土地银行计划方案的迹象表明，PMA为幕后实际操纵者。
土地银行计划相关的诉讼案件时有发生。不法开发商通常在宣传规划及开发土地前景方面误导投资者，有些开发商还会在未正式取得土地使用权的情况下出售土地。ASIC警示称，在决定参与此类土地交易过程中，投资者应当保持警惕，征求可靠的法律与金融咨询意见。投资者还需对自身风险承受力进行评估并了解可能面临的一切税务问题。
澳证券投资委员会还注意到，许多开展土地银行计划的开发商可提供法律及财务意见，然而ASIC对于开发商是否能够站在完全客观立场提出切实可靠建议持质疑态度。
澳证投委并不监管直接地产投资，但要求相关投资计划宣传和提供方持有正规的金融服务牌照，并就投资计划进行登记注册。该机构目前正针对土地银行计划加大监管调查力度，并着手采取行动以保护投资者利益。
《澳华财经在线》早前报道，去年8月份，澳证投委就Jamie McIntyre和21世纪集团（the 21st Century Group）通过未经注册的投资管理计划，在维州和昆州违法集资的行为向联邦法院提起诉讼，McIntyre个人和21世纪集团被指控无照提供金融服务。
据ASIC，超过100位投资人参与相关投资计划。McIntyre和21世纪集团以及他们支持下的五家地产开发公司以宣讲会等形式吸引消费者加入投资。当时，澳证投委亦向法庭申请，为五项投资计划及背后的地产开发公司指定清算方或接管方。
依据联邦法庭向Bilkurra公司、Foscari公司、PMA公司施加的冻结令，在做出最终判决前，三家公司禁止出售、抵押其名下任何地产及资产。与此同时，Bilkurra公司和Foscari公司不得完成Hermitage 与Foscari 相关的销售合同，除非获利ASIC的预先书面许可。
相关案件预定于2016年2月22日接受庭审。
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Tags：ASIC地产投资土地银行landbanking
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