美银美林的经济学家Tony Morriss和Alexandra Veroude在最近的一份报告中称：“现在正是新一轮地产周期的起点。忘掉所谓的供应过剩吧，2018年更应该担心的是供应量不足的风险。”

在2015的时候，建筑许可审批数量达到了顶峰。按照平均三年的建设期来算，一大批新大楼将在今年完工。

这引发了悉尼、墨尔本、布里斯班等主要房产市场对于供过于求的恐慌。

公寓建成和在建数量（来源：美银美林）

很明显，这些新的市场供应房源在近几个月正冲击着房产市场。CoreLogic的数据显示，八个重要城市中，有6个城市的住宅价值在1月份出现下跌。

从去年7月份悉尼房价达到顶点以来，已经下跌了3.1%。清拍率显示，相对之前强劲的价格增长，目前的市场表现更为平衡。

然而，房价走势趋缓、高利率以及建设成本攀升（包括人工成本、原料成本）的重压，会导致新房开工率遭受寒冬。之前充裕的房屋市场供应会发生反转、变得稀缺。

到2020年，需求/供给比将迎来新的高峰（来源：美银美林）

 “随着预期的人口增长，对于房屋的需求会进一步增加，到2020年，我们将看到在新南威尔士州、维州和昆士兰州等澳洲最大的房产市场，会出现潜在的需求大于供给的市场局面。”两位经济学家在研究中解释道， “供求规律表明，房价压力预计将从这个时候开始。”

对于房地产专家们来说，最直接的担心是市场的疲软会无法支撑之前的要价，这可能导致有购买计划的人们毁约。

不过，美银美林的经济学家显然更加乐观：

虽然房价已经放缓，但仍有3/4计划今年建成的新公寓集中在墨尔本和悉尼两大城市，这两个城市的房屋价值从2015年以来已经蹿升了1/5。

虽然这会有较低几率使银行对已完成房产的估价低于买房同意支付的价格，但鉴于这两个城市的租房空置率很低（大概2%），这会让以出租为目的的购房者更加容易找到房客。

“到目前为止，转让违约发生的情况依然较低。根据我们的分析，由于经济前景正在转好、劳动力市场正在收紧的状况下，预计违约率未来不会明显上升。”报告中这样表述。

在另一个房建热门地区布里斯班，情况“不太有利（less favourable）”，这里的单位价格在过去三年里下跌了3%左右。

该城市所在的昆士兰州，开发商们的环境变得更具挑战性。但依照澳洲储备银行的研究，指出“市场并未出现显著压力”，美银美林的经济学家们指出，“此外，租赁空置率稳定在3%左右。”

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