上周写了一篇《房地产下跌不必怕》，我看读者们在网络上的回帖中争论仍然有很大的歧见。看好房地产未来和看衰房地产行情者势均力敌，互不相让。可惜双方都有一个盲点，因为房地产投资是一种「争一世，而不是争一时」的游戏，它必须是一种长期投资，暂时的涨跌，祗是像风吹池塘起的小波浪，不影响池塘中的水，而水不断的灌入，最后变成湖，这才是房地产投资追求的目标。

本周老楚觉得还是有需要在这里多费点笔墨，做点补充，希望能让大家更清楚的认识投资房地产的本质。也希望读者们能够从本文中多学习一点投资房地产的常识，甚至掌握操作的技巧。

首先，老楚想先在这里再一次强调一下：“投资房地产绝对是一般华人在澳洲的最佳选择之一”，为什么？（请注意：我说的最佳选择之一，但并不是唯一选择）我来澳洲近 30 年了，阅历也不少，也看到不少华人在这里发迹、赚大钱。但这些人大部分还是靠做生意暴富，而做房地产，除非你做地产开发商，否则炒几套房赚钱的仅能是 “小钱” 成就不了大富的。不幸的是，做生意要靠个人有天分、本钱、机运，还有冒险敢闯的精神，这并不是每一个人都具备的，所以大部分保守的华人都选择退而求其次，一面上班（或做点小买卖），另一面投资稳当、风险小的房地产以为将来养老之用，这是我们这些没有背景，对本地主流社会又不熟悉的新移民最佳的选择。

可是投资者也要明白，投资房地产并非一定像大家传说那样，个个都是几年就可以翻一番，而且稳赚不赔的。这是因为这几年澳洲房地产涨不停的结果，它是一种变态而不是一种长态。在长态下，投资房地产是有风险的，投资者一定要清楚暸解风险，回避风险，趋吉避凶，才能行得百年船。

为什么投资房地产有风险？因为它是一种 “高杆杠”，以小博大的投资，因此，投资房地产的初期风险也是相对巨大的。所以投资者必须暸解，祗有长期拥有，把短期涨跌摊平了，才能稳赚不赔。

先谈风险，举例而言：除非您用现金买房（相信这样的人很少，而且从澳洲税务上来说，也不划算）您就必须贷款，一般人贷款比率有 70%、80%，保守的人贷 50%，但也有不怕死的年轻人贷 90%，……。因此，当你首付 11 万，买110万的房子时，买后一年若房子跌为100万时，（在正常情况下，这是非常有可能发生的）您的11万元等于没有了，而且还亏了印花税，律师费，⋯⋯。这时，你也许会说，「那我为什么不等跌价了才来买？」问题是跌价是你可以预测的吗？我有一位朋友，几年前看雪梨房地产大涨，把房子卖了，搬回台湾去住，还告诉我要过几年后，再回来捡便宜货。现在 65 㱑了，要回来领老人金了，可是以当年的钱，已经再也买不起房子了！

买房另一个风险是涨息，涨息有可能让您预计的收入放空了，甚至陷入做房奴的困境。本来100万贷款5% 的利息，一年6万元，十年60万，你算了一下，十年后，您的房子可以卖200万，银行先拿走了60万的利息钱，再还100万的本金（假设您不是分期摊还本金）剩下的 40万 才是您的，扣除，买又卖的印花税、律师费、中介费，资本利得税….真正入你口袋时大概不超过 20 万，那等于您以十年前投资10万，十年后赚了10万，投资报酬率是 100%，够好赚的了罢！但这十年中的通胀何止祗有十万？所以，表面上看你是赚了一番，但实际上你𨚫祗有保本。赚的是房租收入的钱，这还是在房地产十年翻一番下所发生的结果。

房地产唯一可以短缐炒作的机会是买楼花，房子开盘未建时下注，房子完成前出脱，从中赚差价。但现在公寓房楼花价格已走平时，你不一定有钱可赚，甚至有可能被套牢。现在网上很多投资客「愿意以二年前开盘价求售。」就是被套牢的套牢客。

上个月，老楚在墨尔本帮一位已返国的朋友处理一套 Dockland 的公寓房，他是五年前73万元买的，现今以 79 万元卖出，表面上是赚了，其实扣掉以上费用，反而小亏，但他却赚了五年来的租金，周租 800元×5年×52周＝$208,000，他贷款了50万，还好他拿的利息很低，祗有4.3%，所以把房租支付了银行 利息 $107,500，等于五年也祗是赚了10万，你说好赚吗？祗能说，还行，但絶不是暴利。倘若，利息涨到 8% ，我看他什么都赚不到。

而要是我是他，我想我不会卖这套房 （因为租金还算不错），我会用收来的房租来缴银行的本息，把按揭还清后，每周坐收 $800 元的房租，那等于一个人一周的薪水。你就可以退休了！

从更长远的眼光来看，我在 2003 年以五十万元在 South Melbourne 买了一套公寓房，地点和房子的质量都比他的房子好，每周租 900 元，一年 租金收入 $46，800扣除中介管理费，杂支，到手约 $40,000 元，$40,000 除以当初投入$500,000 等于 有 8% 的回报。而且祗要我房子不卖，我就可以收一辈子，不必去管房子涨了？还是跌了？也不必去挂心银行是否要涨息。

从上面的例子，我想读者们应该已经可以看出，投资房地产，长期持有的好处了吧？所以不必去争论房地产是看涨看跌了，涨了，自己心高兴一下就好了，跌了，若手上还有钱就再补点货呗！

选对地点，选对时机下手，长期持有，老了靠房租养你一辈子，房子愈多，生活愈滋润，投资房地产就是这么一回事！何必去和人家争会涨？还是会跌？ 2001年，房价在下跌，我有一位朋友，看好一套房，中介要 45万，他认为可以跌到 43 万元再买，结果那套房没买成，最后被别人抢走了。十几年后，那套房己涨到近 200 万了，现在我们再回头看，那二万元祗是 1%，很重要吗？这就是老楚所说的：” 投资房地产是一种「争一世，而不是争一时」的游戏！