最近几个月，国内对于澳洲房地产的咨询量突然大涨，国人购房澳洲的热情，就像久闭的阀门，一旦开启，便携风裹雨汹涌而来。与此同时，有一个问题不断的被国人提及，那就是：现在是澳洲房地产投资抄底的最好时机吗？

答案是肯定的

"实锤"一：澳央行政策放宽

近期，澳洲四大商业银行纷纷有大动作，他们不约而同地开始试图刺激海内外房地产投资者的增长。

而另一个更加官方的利好消息，来自于澳央行（RBA）的背靠背连续两月降息。这也是央行自从2012年以来，首次连续两个月降低官方现金利率。目前，澳央行的官方利率维持在历史最低的1%。

而这次的降息也印证了之前市场上的猜测：央行6月的首次降息举措只是全新降息周期的第一步！而根据过往数据，每个周期都会经历3～4次的降息。根据摩根大通（J.P.Morgan）和西太平洋银行（Westpac）的预计，澳洲央行年底之前还会进行1-2次的降息！

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图：西太银行高级经济师预测报导

央行的两次降息也获得了绝大部分商业银行的政策跟进。事实上，有的中小银行为了抢占市场已经率先调整了利率，市面上已有多家借贷机构给出了前所未见的2.99%的利率。

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多家借贷机构抢先降息的报道

据估测，在各大商业银行跟随央行政策作出调整后，平均浮动房屋贷款利率预计将从4.06%降至3.87%左右。

举例来说，对于一个背有$75万贷款、本息同还的房东小王来说，这两次背靠背降息使小王之后的每月可以节省$200左右的还贷开支！而根据预测，本次降息周期内还将迎来1-2次降息，另外，未来两到三年都将处于低息的阶段。这也就意味着，小王之后还将从每月的月供中节省下更多开支、作为现金流投入到其它开支或投资中！

众所周知，澳洲房地产在过去一到两年长期处于低谷期。这主要是受到政府调控的影响，银行不得不收紧政策，上调利率、提高贷款申请门槛等一系列变动，导致投资者纷纷逃离市场。

但促进经济发展始终是政府的主要职责之一，今年初，澳洲财政部长就曾呼吁银行重新启动“负担得起且及时”的贷款。可以说，在过度谨慎的一段时期之后，澳洲正重新向海外房地产投资者敞开大门。

"实锤"二：海外买家热情再起

前不久，中国居外网发布了一份《2019年中国人在澳购房展望》，称富裕的中国人打算利用疲软的澳洲房市“讨价还价”，因为此时入手“得便宜”。

这份展望并不是空穴来风，事实上，近几个月来，澳洲媒体时不时就有类似“中国买家闪电购房”的新闻登上报端。澳媒喜欢用“旋风旅游”来形容中国买家的购房行为，因为“他们从看房到买房，最多只会花费四五天的时间”。

澳大利亚作为一个经济持续27年增长的发达国家，一直备受世界各地投资者的青睐，尤其是房地产，因为持有成本低和较低的空置率，可以说令海内外投资者趋之若鹜。另外，永久产权对华人来说更是一个巨大诱惑。

除此之外，澳洲也是一个移民大国和教育大国。留学生通过澳洲置业可以“以房养学”实现零成本留学，可谓一举多得。

"实锤"三：总理承诺降低购房首付

澳洲现任总理、自由党党魁莫里森在竞选时就大胆提出要将首付从20%降低到5%。

而在自由党大选获胜后，莫里森和他的政府也将豪掷5亿澳元来实现“首套房首付5%”的承诺！

在现行政策下，原则上首次购房者需要存够20%的首付资金才能买房。

那些出不起20%首付的首次购房者如果仍然想在银行贷款买房，那银行需要为自己的风险做一份保障。也就是说现阶段，你可以只付5%的首付，但你需要额外支付一份房屋贷款保险（lenders mortgage insurance ，简称LMI）。

根据你能交付的首付，这笔保险金额也不同，可能会高达数千澳元！这对购房者来说是一笔不小的经济损失。但如果莫里森的新政策能够实施，情况将不再如此！

根据该政策，只要购房者满足：

1.首次在澳大利亚购房

2.年收入低于12.5万澳元的单身人士或低于20万澳元的家庭

联邦政府将为他们在5%和20%的首付价格之间的差额进行担保，并且提供一份特殊贷款。

也就是说，购房者只需要存够5%的首付就可以贷款买房！

这样一来，对于那些穷困的单身者，夫妻和家庭，即使他们只能掏出如今首付款的四分之一也能买得起房了。

莫里森表示，类似的计划已在新西兰成功运作多年。政策将于明年1月1日启动“5%首付”计划，并将与政府的首个“家庭超级救助计划”同时进行。

莫里森说，这将产生重大影响，为年轻购房者节省至少一半或更多的存款时间。在他的总理就职演讲上，他第一时间就提到他在地产市场上的目标：帮助澳洲民众“圆梦”——尽早买下他们的第一套房。

值得一提的是，之前让人担惊受怕的声称要取消负扣税的工党也在竞选中失败。澳洲移民、公民和多元文化事务部长大卫高民（David Coleman）表示，“如果工党上台，有房的人会面临房产贬值的窘境，而没房的人则会面临房租上涨的情况。根据专家的估算，工党的税收政策将导致房屋贬值16%，房租上涨22%。”

不过，幸运的是，工党终究没能上台。取消负扣税这把架在房市上的剑再也落不下来。

"实锤"四：澳金管局取消贷款限制

澳洲银行业的监管机构——澳大利亚金管局（APRA）在本月初已正式通知各大商行取消按照7%的利率评估客户的还贷能力。而究其原因，也是因为当下各大银行和贷款机构的实际利率都处于并将长期保持在历史低谷当中。

这个7%的利率审核标准，原本是在买房时用来评估借贷人还款能力使用的利率。简单来说，利率审核标准越高，所能贷的款越少。

据媒体报道，各大银行机构已经接到APRA发出的通知，即日起，各大银行将全部取消原有的以7.25%为最低利率来评估借贷人偿还能力的审核标准。另外，借贷机构被允许自行设定利率下限，并以2.5%的缓冲机制取而代之。

许多银行业分析师认为，按当前的利率走势，年底前央行会将基准利率降至0.75%甚至更低，预计澳洲平均贷款利率将于2020年降至2.5%。届时，银行将以2.5%+2.5% = 5% 来评估借贷者的偿还能力。相较于之前7.25%的审核标准，借贷者将能够多获得24%的资金。原本80万的借贷能力将上升至接近100万！

APRA主席 Wayne Byres

作为银行业的主要监管机构，APRA已经取消了贷款限制的其中一个主要制约因素。此举极大可能会刺激当下略显疲软的抵押贷款市场，从而使得房地产市场更快速的迎来新一轮的上涨周期。

"实锤"五：澳元汇率近期低迷

澳币兑人民币已经非常低迷。澳央行连续降息后，澳币兑人民币汇率预计还将进一步下跌！而这一点，对于海外华人尤其有利，因为换算成人民币的买房投入成本又将降低。

总结：澳洲地产的抄底良机，就是当下！

澳洲房地产新一轮的上涨周期即将到来。现在入市，对于澳洲本地的首次置业者来说是难以多得的良机；而对于国内外投资者来说，更是会比明年节省10%～20%投资成本的绝佳时机。

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