Denny您好，很高兴接受我们的采访，首先我想问一下，您澳洲买房的第一桶金是怎么来的？您是不是富二代？

我家里算是中上阶层，2000年初，越来越多大陆商人通过投资房地产移民澳门。看到这个趋势后，我想办法筹集了首付，花500万买了人生第一套房，3年后我看到了国际的一些经济变化，决定落袋为安。我以1500万抛掉自己的房子，移民澳洲，至今那个房子还保持着我们那栋楼里的最高销售记录。

您买了多少套房子，都分布在哪里呢？

我总共持有22套物业。4套和老婆联名，所以就不说这四套了，另外18套都是我自己的名字。这18套房产三分之一在悉尼，主要分布在Fairfield， Bankstown， Moutdruitt和Liverpool ，三分之二在昆士兰的黄金海岸和布里斯本。

你买房子的首付都是靠澳门那笔钱？

一部分是，另一部分靠这些年升值的refinance。

能说说您投资的理念，以什么标准入场吗？

我投资的启蒙老师是富爸爸的作者罗伯特清奇，我在网上看了他所有的地产讲座，我的理念就是买入正现金流的房产，就是说租金减去房子利息的支出和各种杂费，至少每个月还有几十块盈余。目前澳洲我能找到的正现金流资产都是公寓，所以我只买公寓。

就是说租金大过支出，你的计算表里面有放税务优惠吗？比如说折旧？

纯租金大过支出，不考虑负扣税，不考虑折旧这些税务上优惠，这个房子本身就是要租金大过支出，一般来说，租金回报率要做到和贷款一样，例如我Bankstown的房子买的时候利息是5.6%， 房子本身租金回报5.7%。

我曾经写过一篇文章，公开反对过正现金流理论，有三个原因。

第一，正现金流的基础是建立在贷款只还利息的基础上，可是一旦本息同还，你的正现金流马上是负的。

第二，很多正现金流区域都是城乡结合部，当地有很多空余土地，有可能未来放量，造成供大过求，你的租金和升值都会受影响。

第三，正现金流的房子增值太差，基本都是农村和二线城市，表面上租金很好，但是一旦租客搬走，找下一个租客时间很长，你把空租时间算进去，其实算下来租金没那么多。

我还是说说我本人的经历，我目前名下的房子都已经开始本息同还，我自己也把工资和股票收入放在对冲账户里希望可以尽快还清贷款。因为我觉得房子只要还有贷款，那房子就不属于你还是属于银行。

这些房子中，如果房子曾经做过Refinance，增加了贷款额，那确实是负现金流的。但是像我Fairfield的房子这几年租金也涨了，目前每年下来我也就贴进去将近1300块，压力不大。我自己这几年从租金里也攒下一点小钱。

黄金海岸的房子因为没有 refinance过，所以租金目前还是可以cover 本息。正现金流只是一种手段，帮我尽快还清贷款，这几年租金cover利息时，我没闲着，一直往房子放钱。

这算不算解决了你的第一个疑问？

是的。

关于你说的能有正现金流的地区都供大过求，也是有道理，但对我来说真正影响我的只有布里斯本，我在那的CBD买的公寓，那里我的租金下降了8%，还是影响蛮大的。

好像你买房的地区供给量都比较大，为何只有一个地区受影响呢？

因为我选房和选区和别人不一样

能否说一下您如何选择投资标的

微观选筹上，我所有的房子不是4，5分钟步行到商场，就是4，5分钟步行到火车站，或者两者都有。房子我喜欢买8，9年楼龄的次新大楼，不喜欢老公寓。因为次新的公寓还有一些折旧的税务优惠可以享受到，我已经合法的很多年没有交税了。

次新大楼有电梯，对年轻租客更有吸引力，也不需要装修，但又比全新公寓便宜。

我选的房子都有一些这样那样的特别之处，例如我bankstown的两房面积有一百多平方米，对着公园。Liverpool 的两套房子，一套是复式户型，楼层高，另一套在顶楼，类似penhouse，朝向避免选西侧，另外我所有的房子都是开放式视野，没有一套和邻居楼对楼对看，隐私性好。

因着这些房子的特别之处，虽然Liverpool有点供大过求，我的房子还是轻松租出去，实际上我的租金比我买进时还是多了10块。Fairfield 和 southport供给不算多，所以影响不大。

另外我不买一房，只买两房和三房，因为一房几乎每年换一个租客，两房，三房租给家庭，比较稳定。律师会帮我看物业委员会报告，确保建筑未来没有大规模维修开销。

那您区域如何选择呢？

租客以上班族为主，一线城市选一些副城市中心和枢纽，40分钟到CBD，商场火车站必须有。我会以租客身份参加出租屋开放，看看会不会有很多人想租房。

二线城市买核心地段，所以买了布里斯本市中心和黄金海岸市中心southport。

你所说的农村，三线城市我不会投资，很简单，你以租客身份去参加当地出租房开放，根本没什么人想租房，也没什么人来参观，那些房子租金再好，租客一走，找不到下一个人接盘了。这算是解答你第三个问题。

那你当时咋没买Parramatta？

太贵了，我当时2013年开始入手的标准都以20，30万的价格为主。

公寓本身升值不如House ，加上这些区域也不是核心地段，你如何保证升值？

有句话叫明天会更好，今天过不去。我见过很多投资人买土地赚了很多钱，也见过很多投资人hold不住手里的房子，把房子中途卖掉，没有享受到未来可能的升值。我个人更看重现金流，有人400万买房子，翻一倍赚了400万，但中途很幸苦，每个月贴钱进去活得人不人，鬼不鬼。我希望400万买入，赚100万，但我没有还款压力，所以是开开心心赚的钱。

 你不喜欢House？

我需要税务折旧。House没有。我需要正现金流，House没有。另外打理的时间和成本，我不如付物业管理费，省心。另外我要现金流，我不要地税。

House采取Granny Flat也可以正现金流。

我当时刚来澳洲时不知道，再者我嫌麻烦，我比较懒，所以我从不亲自打理我的投资房。但因为我的房子比较多，我会要比较低的管理费，目前悉尼4.4%，昆州6.6%。

我可不可以用一句话理解你的投资策略---------建立以租金为核心的资产包。

是的。

哈哈

你有没有投资失败过？

几年前我看网络上宣传一个买了100多套房子澳洲年轻人，我当时感觉他的理念和我很像，但比我做的好，就想跟他学习一下，我付给他两万帮我找两套房子。

他帮我找了两套在布里斯本logan地区的Townhouse，但投资回报真的很差。他当时拿计算表帮我计算，这套房子是正现金流，但是当我买入时，发现这两个房子都有special levy，每套房子每年倒贴4000块。所以我这两套房子一套持有三年后平价卖出，另一套还在持有，但每年都要换租客。每一次要花两个月才找到租客，太差的区域，租客不好找，换的频繁。我极度怀疑我是被骗了，但我没有保留相关证据。

这是我唯一一次没有亲自看房就买，用的律师什么都是他推荐的。投资一定要靠自己，不能太相信别人。

对于普通投资人来说，你有什么建议，然后建议买哪？

如果是我的话，我会去黄金海岸的southport， 买价格30多万，租金每周回报300多的二手物业，而且听说那里基建项目蛮多的。

 您觉得普通家庭需要置业几套房才能达到财富自由，他们要如何制定投资计划？

我觉得一个有两个孩子的普通家庭，至少需要每个月2万的被动收入，我会一直买到名下房产的租金总共达到2万每月，然后把这些贷款逐步还清。

所以要几个轮子一起跑？

是的， 我们夫妻有上班， 业余时间我也学习投资股票，买蓝筹，然后赚到的钱都去还贷款，我预计10年内我会还清目前名下贷款。

如果您的资金规模更大，投资手法会不会不一样？如做开发或买一栋楼之类的。

还是一样的手法，首先我极度厌恶风险，买一栋楼对我来说风险太大，一旦有火灾或出现像opal tower事件我的投资就全完了，很多套房分散了我的风险。

开发对我来说风险也太大，买地，盖房，我已经先投入我的资本，如果卖不出去就意味着我之前的投入已经让我进入亏损状态，可控性太低，完全依赖市场。但收租不一样，好地点的房子不可能租不出去，我喜欢确定性高的策略。

在采访结尾您还有什么要对万邦金融公众号的读者说的？