本周一，大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）公布悉尼未来十年的最新规划草案《悉尼2026》，规划探讨了悉尼住房、就业、人口等与市民切身利益相关联的问题。

《澳洲财经见闻》针对具体的规划内容推出了《2026年的悉尼》系列报导；本周已经与大家分享了  

今天为大家带来的是《2026年的悉尼》系列报导的住宅规划篇。

也许10年后，悉尼将彻底颠覆长久以来人们心中对“澳洲梦”的定义。

新南威尔士州政府对这一目标更是雄心勃勃、志在必得的，他们也将决定未来悉尼人家在何处，如何生活。

新南威尔士州城市发展部门负责人表示：“在2026年的悉尼，人们在日常生活中将不再“依恋”私家车。拥有三辆车以上的人数将会减少，悉尼会像大多数欧洲首都城市的情况一样；人们很少使用私家车出行，25岁以下的人甚至都没有驾驶执照。这是因为良好的城市设计使人们不需要私家车也可以自由方便地出行。”

新南威尔士州规划部长罗伯·斯托克也非常赞同“悉尼将改写澳洲梦”这样的理念。

罗伯·斯托克曾是学习悉尼住房历史科目的一名学生，在学习中他发现过去70年时间里的城市发展都遵从前总理Robert Menzie提出的大澳大利亚梦想：使用“大一统”的极其类似的房屋设计模式。这种一致性也就导致人们一走出Kingsford Smith机场，就会看到千篇一律装配着陶瓦屋顶的独栋别墅。

斯托克认为：未来的悉尼需要认识到，这种长久以来保持下来的“大一统”的城市住房开发模式可能从来都没有反映出民众的真正需求。希望在未来悉尼可以拥有更有趣的、各式各样的房屋。

“希望在2026年后，走出西悉尼机场，可以看到与众不同的风景。”斯托克表示：“不是说要特意搞什么特殊化，但这个城市应当是多彩多姿的，起码可以做到让每一个澳大利亚人可以自己决定“大澳洲梦”对于他们的意义。”

如果想要塑造充分体现“大澳洲梦”的崭新的生活方式，那就更加需要实现多元化，“大澳洲梦”的真正意义应该是给居民一个家，而不仅仅是一处房产。”

斯托克表示，未来的住房将分成三部分。

一

大型开发项目

新州城市发展局想要建设的一个大开发案之一，就是计划对位于悉尼内城Eveleigh区与Central区之间的铁路沿线城区进行再开发，包括修建一座新火车站，并在附近建造一个集商业办公楼、私人公寓、可负担性住宅以及社会保障性住宅为一体的居民区。

往南到Redfern的地方修建5万套住房。皮奇福德表示，这些住房将辅以公共空间。但是，该机构面临的最大挑战是没有多少开发经验。

从Central往西的Rozelle海湾区（Bays Precinct）开发案是未来10年另一个大项目。这片区域规划建设住房和商业项目，但政府的目标是把它变成世界级的技术区。

同时，政府也为Parramatta Road设定了开发目标，对沿线八片区域进行改造。未来30年，这条路沿线将建设2.7万套住房，其中至少5%是可负担住房。

此外，南区和西区也有其他方案。Bankstown铁路线未来20年计划建设约3.6万套公寓；North Parramatta周围的遗产保护区也将建设约2,700套新住房，散落在连接Westmead和Parramatta的新铁路线周围。这条铁路线计划经过的Olympic Park未来20年也将新增1万套住房。新州交通局还打算在连接Parramatta、Strathfield和Carlingford的铁路沿线修建多达8万套公寓。

二

未来的人口聚集地

据报道，澳新州规划厅厅长罗伯·斯托克斯近日发布预测报告并指出，悉尼地区人口将于2036年增长至642万，比2014年预测的数字多16.79万人，这也是新州经济快速发展、鼓励海外移民和澳其他州人口迁移新州的结果。

罗伯·斯托克斯表示，悉尼作为新南威尔士州的首府城市，吸引了大量年轻人，其强劲的经济和多样化生活带动了新州的发展。目前，新州政府已着手投资改善公共交通设施，以减少人口增速带来的压力。

据了解，目前，新州是全澳建房审核通过最多的州。

新南威尔士州政府表示，悉尼即将迎来史上最大的住宅建设的热潮。预计在未来五年内，悉尼将会新建近20万套住房。

新州规划厅厅长罗伯·斯托克表示，即将新建的住房主要为公寓和联排房屋。在2020至2021财年之前，将会有超过18.4万的新建住宅出现，以解决可负担住宅短缺的问题。住宅开发主要集中在帕拉马塔、布莱克顿和悉尼市区。其中84%的新增建设将在交通设施已经完备或备建地区进行。未来四年，新州政府计划在基础建设上投入733亿澳元，这其中包括用以支持区域发展的交通建设。

新州政府表示，随着社会老龄化以及经济小户型房屋需求的增多，目前新州住宅缺口已经达到10万。斯托克斯说，目前新州的房地产正处于空前的发展和变化时期，如今房地产市场的战略布局的重点便是解决可负担住宅的短缺，优化房屋供应模式和户型多样化。

三

重点开发区域

新南威尔士州城市发展部在规划一个包括住房和商业发展的大的发展计划。

在房屋类型方面，将会有住宅区、商业区等。海湾区的开发建设促成了政府承诺的在悉尼中部和Parramatta之间开发另一条地铁线。这条线将海湾和奥林匹克公园周围的站点都包括在内，并帮助过度拥挤的西线分散人流量，这条线路将会极大地促进当地的发展。

海湾区重建项目的第一部分将是海鲜市场。政府将会投入2.5亿澳元在当前市场区域附近建设一个新的市场，规模大约是现在的两倍。在市场周围，住宅区、商业区和商铺会被开发。

新州州长贝尔德（Mike Baird）表示，现有鱼市场的年客流量是300多万人，新的鱼市场落成后，预计客流量将翻倍。

海鲜市场新址将紧邻位于布莱克瓦托湾（Blackwattle Bay）的旧址，背靠温特沃斯公园（Wentworth Park）。现有的市场物业将被出售以资助新的海鲜市场建设工程。

斯托克斯说：“旧市场可供多用途开发，其中包括建造公寓楼。”

新市场面积预计将是现在的两倍，但是目前尚无设计方案。政府称，新海鲜市场的使用面积将达到3.5万平米，零售面积将从目前的6,582平米增加到1.55万平米。建成后的新鱼市场将成为悉尼海湾市场区（Bays Market District）的重要区域。

再向西走，Parramatta路也是州政府的发展目标。然而，Bays区大多数是政府辖下的土地，Parramatta路与Bays区不同，政府在这里没有土地所有权。该公路的土地所有权分属八个不同的议会，政府要求他们遵从11月发布的发展计划中的最终战略对土地进行开发。

与Parramatta公路以前的发展规划相比，最新的计划是相当详细的。例如，未来30年预计在该公路沿线建造的27,000多套新住房中，至少要有5％是经济适用房。还有针对开发商对具体的当地基础设施开发的详细建议，如Auburn公园的扩建、Homebush火车站的升级以及区域内专用自行车通道的建设。

新州政府在11月9日公布了耗资310亿澳元、耗时30年的悉尼帕拉玛塔路重建计划的最终方案。值得注意的是，最终方案降低了沿路的住房密度，但增加了办公楼和商店的数量，并有望创建5万个就业。

政府的最终目标是要重振悉尼这一历史悠久的沿公路走廊，新州规划部长斯多克斯(Rob Stokes) 说，最终规划方案历经三年制作完成，帕拉玛塔路是悉尼最受关注的都市长廊之一，多年来受到交通拥堵、噪音过大、商业空间减少的困扰，但这些局面将会改变。

据了解，转型战略由UrbanGrowth NSW制定，得到州政府多部门与长廊沿线政务厅的配合，住房项目建造上，针对家庭、学生与老年人需求，在房型、面积、房价上有一系列规定。

蓝图实施时间是30年，将沿20公里的长廊地带，释放覆盖八大区块、总值310亿澳元的开发机遇（点击查看原文：原创 | 西悉尼，离悉尼中心的距离只差这310亿？）。先期投入的1.98亿澳元主要用于升级沿线基础设施。未来帕拉玛塔路片区将有66公顷的开放空间与公园设施，并在水道与基础设施走廊间铺设道路。拟增建及升级的步行道与自行车道约33公里。配套的教育、医疗及社区设施也将陆续上马。

政府对悉尼南部和西悉尼的发展也有进一步的计划。沿Bankstown火车线，随着火车线变为地铁线的改造，政府计划未来20年内在沿线建设约36,000套公寓。 在Parramatta北部历史遗产区，政府计划围绕连接Westmead和Parramatta的新的轻轨线建造2700栋新住宅。这条线路也会经过奥林匹克公园站，在那里政府预计在未来20年内增加10,000个住宅（点击查看原文：原创 | 悉尼奥林匹克公园100亿重建规划出炉！(从细节看未来)）。新南威尔士州交通局还计划在连接Parramatta, Strathfield和Carlingford的轻轨沿线，建设多达8万套公寓。

政府的人口预测有助于确定在哪里有再开发机会。这个城市的地理中心－Parramatta的人口预计将在20年内增加21万人，这在城市所有区域中是增长最多的。政府数据显示，人口增长幅度仅次于Parramatta的区域预计将出现在Blacktown和Canterbury-Bankstown。

但是，即使有城市重建和集中化的巨大推动力，州政府还是预测大比例的新房屋预计将建在悉尼郊区。例如城市西南远郊的Camden，预计在未来十年规模将扩大约一倍。悉尼西南部的Liverpool，预计在未来十年规模将扩大约三分之一。悉尼西北部山区也是这样的发展趋势。

规划部将基于预测继续在城郊地区开发土地。根据预测，在未来十年内，悉尼的南部和西部将增加60万人口，这样的人口规模是Canberra市现人口的1.5倍。在悉尼的南部郊区，政府还表示有计划在Campbelltown和Macarthur南部另外建造35,000套住房，开发区域会一直向南延伸到Wilton。

四

消失的中层－The missing middle

然而对于新州规划厅厅长罗伯·斯托克来说，最令他感到激动的是比那些大规模发展蓝图更有争议的计划：即在已建成的社区发展新型住房的想法。斯托克甚至有一个名字来命名他这一想法：消失的中层（human-scale residential apartment buildings 、terrace houses 、townhouses）。

“一方面，高层公寓不断兴建，另一方面，你所在郊区还拥有众多独立住宅，” Stokes说：“但是，中层建筑消失了，那些中层公寓楼、双层公寓和联排别墅，在1919年至1962年甚至被禁止兴建过。”

为此，政府正试图通过在现有社区建造双层公寓和联排别墅来增加住房的多元化，双层公寓是房地产开发商“适应发展”的标准之一。这意味着，如果开发商的提案符合某些标准，那么议会驳回其项目提案的可能性就会降低很多。Penrith地区的一个城市发展部的项目Thornton，展示了该方法的潜在吸引力。由规划部组织并由政府建筑师彼得·普勒（Peter Poulet）负责评选的设计比赛将在夏季举行，目的是鼓励美观又宜居的双层公寓的建设。

政府试图增加消失的中层房屋的另一种方式是调整物业法规。 从十一月起，共管公寓的业主会更容易一起重建他们公寓的土地，他们只需要75％的投票就可以决定集体出售公寓所有权。

斯托克表示：“分契式所有权（strata title）公寓的问题是，进一步的重新开发十分困难。因此，对物业法进行修改可能会帮助我们在这些公寓的再开发问题上带来转机。”

五

注重绿化，预防热岛效应

在大悉尼地区大举开发以适应人口增长的同时，新州政府还提出了在瞬息万变的城市里，创建“绿色网络”、将高尔夫球场改成公园，以及改进冷却系统是增加绿色空间的部分提议。

据报导，在Penrith Nepean医院对面的公交站，夏日中午的平均气温通常超过32度。没有海风的吹拂、被道路和建筑包围的公交站太热了，很多年长的乘客被迫去附近建筑下等车，结果车来了却来不及上车。

据悉，悉尼的夏天非常热，西区尤甚。但是，根据政府的预测，悉尼城郊的人口还会继续膨胀，所以，可以预见未来部分地区会更加炎热。

“在Penrith，他们（乘客）就跟坐在定时炸弹上似的，成为热岛的住宅区变得更炎热了，”悉尼科技大学可持续未来研究所研究主管雅各布斯（Brent Jacobs）说道。

Penrith公交站的热岛效应显示，未来几十年，政府土地使用政策成败与否，将对能否平衡好新住房开发案和绿色空间产生决定性影响。

上述的炎热的巴士站只是城市热岛效应的表面特征之一，当人工铺砌的地面比自然土壤传输更多的太阳热量时，这些热能会在夜晚释放出来，热岛效应就这样发生了。

雅各布斯（Brent Jacobs）表示：“在悉尼西部，新房地产开发是过去20年的发展主题，树木几乎全部被清理了，如今即使重新开始种植树木，他们也不会立即成为大树荫。对于议会和州政府而言，减轻城市热岛效应已经迫在眉睫。到2026年，我希望我们能有更多创新型的房地产开发商，创造更好的城市住房空间，并将减少热量的设计理念纳入房地产开发中。”

这些设计理念已被应用于Nepean医院附近的公共汽车站：车站配有遮阳板、自动浇水的花园、可调节座椅和回收箱，将成为候车人很好的避暑场所。这种模块化公共汽车候车亭由MM Creative设计，他们赢得了由悉尼科技大学以及地方和州政府联合举办的公共设施设计比赛，这一比赛旨在寻找有创意的公共设施设计用以应对气候变化带来的城市热岛。

政府公布的数据显示，在未来20年，悉尼的人口预计将增加200多万人。超过一半的人口增长将集中在城市西部，特别集中在过去以农业和城郊农田为主的地区。例如，作为澳大利亚农业产业的诞生地，Camden的人口规模将从2011年的58,000人增长到2036年的225,000人，到目前为止这里是悉尼人口增速最快的地区。

蓝山地区与郊区之间的农地将逐渐减少，预计会对城市粮食供给的能力产生巨大影响。根据悉尼科技大学对悉尼未来食物产量的预测，悉尼本地生产的蔬菜比例预计将从当前水平的10％下降到1％，本地生产的鸡蛋比例预计会从39％下降到2％。

环境中心的执行董事杰夫·安德尔（Jeff Angel）表示：城市的发展会使公园和绿地不断减少。Bankstown的16个公园已经准备搬迁。在悉尼，成千上万的大树被砍伐，这进一步促进了热岛效应的加剧。”

在炎热干旱的地方，一棵树一天可以蒸腾约380升水，所产生的冷却效应接近五台普通大小空调工作20小时的效果。树木成为湿气与降温的来源不单单是拥有一个良好的、宜居的城市的问题，而是关乎生存的问题。

正是这样的统计数据促使Penrith委员会去年通过了“为城市降温”的战略，其中包括将每年种植树木的数量增加到9000棵。

与此同时，新州政府参考伦敦的经验，提出“绿色网络”概念，即将城市里已经拥有的绿色空间更好地连接起来，让整个网络发挥更大的作用。举个例子，在两片保护区之间修一条步道可以让所有人都多了一片休闲空间。

规划部长Rob Stokes今年已经为城市周围的一些小规模项目拨款了300万澳元，作为绿色网络的实验性投资。并且表示之后投资将会更多。

另外，城市的高尔夫球场占地面积是百年纪念公园的20倍，但这里的许多公共空间仅限会员使用。如今人们呼吁改变这些球场的土地的使用途径。为此，悉尼市市长Clover Moore表示她会考虑改造摩尔公园高尔夫球场。Botany Bay委员会已承诺将Eastlakes高尔夫球场改造为公共绿地。