共6731字｜预计阅读时长8分钟
阅读导航
前言
在澳中资开发商的猪年展望：写字楼市场受到关注
澳大利亚写字楼投资市场分析
回顾2018年澳大利亚写字楼市场
哪些行业将有助于2019年写字楼投资增长
澳大利亚经济面临哪些风险？
前言
中国农历新年刚刚过去，我们迎来了猪年。猪是十二生肖最后一个，代表丰润、圆满。自古以来，猪就代表财运、代表富裕。
猪在古代称“豕”，而“家”字正是在“宀”下有“豕”，意思为有固定住处，还养得起猪，才能称得上是有家。如今人们不再通过养猪来证明自己的财富，但猪代表丰收、发财的圆润形象已深入民心。
由此看来，我们都将迎来一个财运亨通的好年头。悉尼也用自己的方式庆祝了猪年的到来。例如：女王大厦（Queen Victoria Building）满树的桃花猪、世界广场购物中心（World Square）的三只妩媚的“小猪”。
那么对于在澳的中资开发商来说，猪年究竟是不是一个“发财年”呢?
众所周知，由于持续的信贷紧缩和供应增加，澳大利亚楼市在新的一年低迷加剧。澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic发布最新报告显示，澳大利亚全国住宅价格已经跌回到2016年10月的水平。
CoreLogic的数据显示，自2017年10月市场见顶以来，澳大利亚住宅价格累计下跌6.1%；过去15个月里，全国住宅价格指数有14个月下跌。
根据Knight Frank莱坊房地产市场报告：在澳大利亚房产市场见顶的2017年，中国开发商和投资者总共收购了澳洲1/3的住宅开发用地，总金额为20.2亿澳币。逆市来袭，在澳中国开发商将如何应对呢？
1
在澳中资开发商的猪年展望：写字楼市场受到关注
根据Knight Frank莱坊2019年2月发布的最新报告：2018年，中国开发商收购了价值13亿澳元的澳大利亚住宅开发用地。相比2017年的20.2亿澳元出现了大幅度下滑。
毋庸置疑，中国开发商普遍受到了澳大利亚房产市场持续低迷以及各方面政策收紧的挑战。但已经进入澳大利亚且有长远在澳发展打算的中国开发商已经开始致力于调整战略，寻找解决之道。例如：建立更加多样化的投资组合，以适应当地市场的发展趋势。
目前，中国开发商所开发的项目中高层公寓项目依然占大多数。但一些中资开发商正在将开发中心转向低密度住宅项目。
在2018年中国开发商收购的开发用地中有41%属于低密度住宅开发用地，而2017年中国开发商仅收购了29%的低密度开发用地。
由上图可以看出，中国开发商在澳承建公寓数量从2016年开始上升，且大多数位于悉尼。在过去的几年时间里，中国开发商一旦获批就会很快开工。对比当地开发商，中国开发商的资金压力也较小。
2018年，11%的新建公寓（5160个）是由在澳中国开发商打造，且集中在东海岸城市；2019年，这一比例会上升到22%(5440个) ；2021年，这一比例会进一步上升到22%。
未来，不论是中国开发商还是澳洲本地开发商都会对澳大利亚住宅市场持有一个更务实的期望值。
值得注意的是，Zone Q、中国保利集团、升龙集团（Aqualand）、玉湖集团（Yuhu Group）增加了自身对办公资产的敞口，这一趋势很可能会在2019年继续下去。
投资者可在2019年重点关注写字楼市场的发展。
2018年，澳大利亚写字楼市场录得195.3亿澳元的交易量，这也是有史以来最高纪录。澳大利亚写字楼市场依然以其透明度高、租金稳定增长以及回报率波动性低的优势受到投资者的追捧。
其中Oxford Properties以34亿澳元收购Investa Office Fund（IOF）这笔交易在很大程度上推高了总交易金额。但实际上，2018年写字楼交易的数量相较2017年已经出现了减少，且2018年体量排在前十的交易数额就已经占总额的43.9%。据此前数据，2017年前十的交易数额仅占总额的26.9%、2016（24.8%）。
2
澳大利亚写字楼投资市场分析
交易量破纪录，首次超过190亿澳元
2018年，澳大利亚写字楼市场录得195.3亿澳元的交易量，这也是有史以来最高纪录。其中Oxford Properties以34亿澳元收购Investa Office Fund（IOF）这笔交易在很大程度上推高了总交易金额。但实际上，2018年写字楼交易的数量相较2017年已经出现了减少，且2018年体量排在前十的交易数额就已经占总额的43.9%。
新的写字楼开发项目是否启动取决于市场空置率及预先租户承诺
目前，写字楼开发商仍然处在风险厌恶的状态，通常只有在提前保证项目已经有大比例租户入驻保障的前提下才会开工。对于高端写字楼市场来说，空置率越低，新项目开发越火热。
澳元波动可能会刺激投资活动
澳元的相对币值受到利差、GDP增长以及大宗商品价格影响。澳元兑美元价格的修正会影响以美元计价基金的决策过程。然而，通常情况下全球养老基金和主权财富基金都已经在其投资组合中设置了自然对冲，被汇率变动影响的程度较小。
离岸撤资创下历史新高
在澳大利亚写字楼市场，离岸资金依然属于活跃的参与者之一；在2018年有94.6亿澳元流入澳大利亚写字楼市场。但与此同时，2018年，离岸投资者的撤资幅度也达到了历史新高——65.7亿澳元。
反周期投资策略越来越普遍
在布里斯班和珀斯租赁市场复苏的迹象更增加了反周期投资的盛行。投资者对布里斯班写字楼资产也有了更深度的需求；GIC Real Estate收购珀斯Exchange Tower更是显示出投资者对珀斯写字楼租赁市场持有中长期乐观展望。
当前市场定价反映写字楼租赁市场增长展望
在当前周期内，悉尼和墨尔本的高端写字楼租金已经增长到一个新的纪录。
写字楼市场空置率持续走低
澳大利亚写字楼市场的空置率在2018年再次回到个位数水平（8.6%），这也是自从2012年第3季度以来的最低水平。其中悉尼CBD（4.1%）和墨尔本CBD（3.7%）已经达到全球写字楼市场空置率最低水平。
与此同时，在悉尼和墨尔本之外的其他城市，高端写字楼与次级写字楼之间的空置率差距达到了历史最高水平。其中高级写字楼的空置率维持在个位数水平的市场包括：堪培拉（6.2%）、布里斯班（7.2%）、阿德莱德（9.6%）。
办公楼交易量将在2019年降低
办公室交易量预计将在2019年降低10%-20%左右。鉴于此前已经有大比重的核心资产完成交易，未来企业收购交易更多可能会集中在中小市值的房地产投资信托基金版块。
但值得注意的是，在一些新开发项目密集的市场上，可能会出现基金结构变更投资机会或者核心资本股份投资机会。
市场将进入收购收益率紧缩周期
从2012年开始，写字楼市场就进入了收购收益率紧缩周期。
2018年甲级CBD高端写字楼的收益率就出现了12个基点的紧缩。目前CBD甲级高端写字楼的收益率平均为5.61%。其中悉尼和墨尔本的收益率紧缩幅度最大。
3
回顾2018年澳大利亚写字楼市场
2018年，境外投资者对澳大利亚写字楼市场投入94.6亿澳元，占交易总量的48.4%。2018年最为积极的境外投资者是加拿大投资者，占交易总量的16.9%。其次是美国（8.7%）和新加披（8.6%）。
值得注意的是，境外投资者不再只集中在悉尼和墨尔本，在2018年境外投资者已经开始投资悉尼和墨尔本之外的市场。
2018年，布里斯班CBD写字楼资产交易有63.7%是由海外资本联合M&G Real Estate、Hines、JP Morgan和GIC Real Estate收购完成。在珀斯，离岸买家活跃性相比布里斯班要低一些，但反周期的离岸投资者已经开始大举进入珀斯CBD写字楼市场。其中GIC Real Estate收购Exchange Tower就是一个例证。
但与此同时，2018年也有创纪录的写字楼市场离岸撤资水平（65.7亿澳元）。与此前几年相似，撤资源由多因开发商资金来源不同而有所不同。市场大环境和监管机构规定是许多中国投资者撤资的原因。
投资者对悉尼写字楼租金增长颇有信心
悉尼写字楼市场的特点是：空置率低、新开发项目有限、租金增长强筋。市场租金的急剧上涨给了投资者更多的信心。在截至2018年的三年时间里，悉尼CBD区域高端办公楼市场的租金增长幅度高达64.2%。其中Parramatta（+47%）、North Sydney（+31.8%）、Macquarie Park（+29.2%）。
2018年，REST以9.12亿澳元的价格收购Quay Quarter Tower三分之一的股权，也就相当于每平方米31405澳元，这个价格也为悉尼CBD高端办公楼创造了新的价格标准。另外，写字楼投资活动也在Parramatta区域较为活跃，其中GPT以2.776亿澳元的价格收购了座落在60 Station Street的Eclipse Tower，预计Parramatta写字楼市场会在2023年达到100万平方米的规模，符合机构投资的市场标准。
据《澳洲金融评论报》报道，近日，一众顶级公司已经确定入驻位于墨尔本80 Collins Street办公大楼和悉尼的Quay Quarter大楼。
墨尔本80 Collins Street办公大楼和悉尼的Quay Quarter大楼作为墨尔本和悉尼两个新兴的办公地标近日完成了一系列引人注目的租赁交易，将为供不应求的高端办公楼租赁市场设定新的租金基准，同时这些在开发之前就敲定的租赁协议也为开发商及投资者降低了开发风险。
在悉尼，德勤澳大利亚公司(Deloitte Australia)将与AMP Capital位于环形码头的Quay Quarter Tower签订为期10年的租约。这笔交易是以每平方米约1400澳元的净租金达成的，租赁面积超过3.2万平方米。据悉，Quay Quarter项目开发耗资27亿澳元。
由于AMP本身已经决定在本栋大楼中征用3.5万平方米。在德勤签订租约之后，该项目的前期租赁承诺总比例达到76%。
目前，高力国际(Collier International)和世邦魏理仕(CBRE)都积极在墨尔本和悉尼两个城市促成更多办公室租赁交易。在这两个市场的空置率已经达到了10年来的最低水平的情况下，竞争也更加的白热化，不仅推高了租赁成本，也推高了大楼本身对业主的价值。办公资产业主在重新估值中获得了巨大的收益。
墨尔本和悉尼将迎来全球最大幅度的租金增长。
根据莱坊(Knight Frank)的最新报告，预计墨尔本和悉尼的办公楼租金将在2019年实现全球最大幅度增长，预计租金将分别上涨10.1%和8.6%。
这两个城市的主要租金都在迅速上涨，在过去一年里，悉尼和墨尔本的租金分别上涨了11.9%和13.9%。
毋庸置疑，这对投资者来说将是好消息，包括拥有Quay Quarter项目的两只基金：AMP Capital房地产基金和退休基金REST。据悉，Quay Quarter大楼定于2022年完工。
墨尔本CBD写字楼市场吸引海外投资者
目前，墨尔本CBD的市场状况从空置率到高端办公楼租金回报率都与悉尼有着诸多相似。
但墨尔本CBD的写字楼租金数额确实比悉尼水平有明显降低，其回报率高的原因在于其写字楼资产本身价值较低，只相当于悉尼资产价值的三分之二左右。由此以来，墨尔本写字楼资产对投资者来说，从价值的层面更有吸引力。
而墨尔本资产价值较低的部分原因就在于可开发土地供应量较大。在目前开发周期将会吸收Collins Street和Bourke Street周边位置良好的土地。2022年后，开发周期将会集中于未充分利用土地开发。
例如，Dexus以1.6亿澳元收购了60 Collins Street；Charter Hall以1.4亿澳元收购了555 Collins Street。
在墨尔本CBD写字楼市场，海外资本非常活跃，其中ARA就以2.1955亿澳元收购了位于40 City Road和60 City Road项目50%的权益，将总持股比例增加至100%。Morgan Stanley以1.02亿澳元的价格收购了位于699 Bourke Street的写字楼50%的权益。另外，墨尔本非CBD区域也活跃着离岸投资者，其中Wing Tai与Abacus Property Group合作，以9486万澳元收购了位于464 St Kilda Road的写字楼资产。
在墨尔本，QIC Global Real Estate以其位于柯林斯街80号（80 Collins Street）、投资达8亿澳元的新大楼赢得了更多租户，其中包括DLA Piper和麦肯锡(McKinsey)。此前，麦格理（Macquarie）也已经承诺将入驻该项目。据悉，DLA Piper将占用4500平方米，麦肯锡则承诺将占用2700平方米。另一位租户，阿什斯特律师事务所(Ashurst)即将签约4500平方米。这座大楼已经达成了一半以上的预先租赁承诺。
根据该塔楼的位置，目前其办公室租金在750澳元到850澳元每平方米之间。在过去一年时间里上升了10%之多。
对于柯林斯街80号（80 Collins Street）办公大楼的开发商QIC Global Real Estate来说，墨尔本不断上涨的租金和不断提前签约入驻的租户也是非常受欢迎的，因为目前QIC正在加紧寻找投资者参与该项目的整体开发。
据悉，新加坡的Silver Needle将在这座高达52层的大楼中经营一家精品酒店。总之，这是一个价值近20亿澳元的投资机会。
布里斯班CBD写字楼市场已经吸引了各渠道资本注入
目前，昆士兰经济已经走出了低谷，可以看到布里斯班写字楼租赁市场出现了明显复苏迹象。且复苏主要集中在高端写字楼市场。目前，布里斯班CBD高端写字楼的空置率在7.2%左右，近CBD高端写字楼的空置率则在10.6%左右，这已经是近5年以来的最低水平。预计，写字楼租赁市场的总体改善将加速2019年和2020年布里斯班有效租金的回升。
珀斯CBD写字楼租赁市场复苏强于预期
珀斯CBD写字楼租赁市场的复苏始于2017年年中，2018年势头强劲。2018年，珀斯CBD写字楼市场有50800平方米被吸收，几乎是25年以来平均水平17700平方米的三倍之多。
阿德莱德CBD写字楼市场出现明显增长驱动力
阿德莱德CBD写字楼市场需求在过去12个月的时间里明显增强。国防部门、科技企业和教育部门都在阿德莱德CBD写字楼市场呈现出扩张状态。2018年，阿德莱德CBD的可租赁面积净吸收量达到11700平方米。阿德莱德CBD高端写字楼的空置率在2018年下降到了9.6%。
阿德莱德已经成为海外资本的可行目的地。2018年，新加坡投资者更是增加了对阿德莱德的投资。
堪培拉写字楼市场库存短缺
堪培拉写字楼租赁市场分化严重，其中高端写字楼的空置率低至6.2%左右，而次级写字楼的空置率则高达18.4%。这种分化更是体现在租金变动中，在截至2018年的三年时间里，高端写字楼有效租金上涨了8.4%，次级写字楼有效租金不仅没有上涨还低于2013年的水平。
堪培拉写字楼市场上，高端写字楼资产非常有限。2018年的交易量更是仅有2.5825亿澳元。但堪培拉现有价值在5000万澳元-1亿澳元左右的高端写字楼对离岸资本颇具吸引力。
4
哪些行业将有助于2019年写字楼投资增长
澳大利亚写字楼租赁市场在2018年表现积极，有创纪录的47.6万平方米租赁面积被市场吸收。其中墨尔本写字楼市场表现最为突出，有16.77万平方米的租赁面积被市场吸收，占全国总量的35.2%。
专业服务预计将成为澳大利亚CBD写字楼市场的主要租赁者，专业服务的定义目前已经扩展到包括计算机系统设计和相关服务以及管理咨询类公司。
目前市场上的写字楼租赁需求很大部分来自这些行业的子行业。据预测，未来科技服务类机构将成为写字楼租赁市场的大型需求方。
5
澳大利亚经济面临哪些风险？
中美贸易战升级：
美中贸易战有可能影响像澳大利亚这样的小型开放贸易经济体。
中国是澳大利亚最大的贸易伙伴，中国经济的任何放缓都将对原材料需求产生负面影响，并影响澳大利亚的经济增长前景。
住宅行业更剧烈的调整：
2018年一些地区的房价已经出现下跌，2019年将继续面临下行压力。更严格的贷款标准和不确定的住宅需求前景，导致住宅投资变成了国内经济发展的“逆风因素”。德勤Access Economics预测，2019年私人住房投资体量将下降4.1%，2020年将出现温和复苏 (+3.0%) 。
移民政策的变化：
净海外移民一直是澳大利亚人口增长的主要驱动因素。大约58%的人口增长可以归因于净海外移民增长。如果移民政策出现变化，净移民量大幅减少，市场经济也会随之发展迟缓，市场对写字楼的需求也会随之下降而产生负面影响。
市场过度供应问题：
从历史数据分析，澳大利亚写字楼市场的空置率一向对市场供应变化比对市场需求的变化更为敏感。虽然目前有接近76.53万平方米CBD写字楼在建，但大批新建项目主要集中在高端写字楼供应量不足的地区。且目前在建的项目已经有大比例在建成之前就已经有了签约租赁客户。
未来三年，供过于求或者空置率大幅上升的可能性很小。
END
目前，高力国际(Collier International)和世邦魏理仕(CBRE)都积极在墨尔本和悉尼两个城市促成更多办公室租赁交易。在这两个市场的空置率已经达到了10年来的最低水平的情况下，竞争也更加的白热化，不仅推高了租赁成本，也推高了大楼本身对业主的价值。办公资产业主在重新估值中获得了巨大的收益。
墨尔本和悉尼将迎来全球最大幅度的租金增长。
根据莱坊(Knight Frank)的最新报告，预计墨尔本和悉尼的办公楼租金将在2019年实现全球最大幅度增长，预计租金将分别上涨10.1%和8.6%。这两个城市的主要租金都在迅速上涨，在过去一年里，悉尼和墨尔本的租金分别上涨了11.9%和13.9%。
2018年，悉尼和墨尔本都出现了供应紧缩，且市场库存吸收能力增强。这样的情况也就大幅度推动办公室租金飙升。”
2019年，随着办公楼开发活动再次放缓，以及需求持续增长的势头之下，今年有充分的理由相信办公室租金将实现进一步增长。”
毋庸置疑，这对投资者来说将是好消息。关注写字楼市场对于希望将旗下资产多元化的中资开发商来说，或许是不错的策略及方向。
文章参考来源：
《澳洲金融评论报》 https://www.afr.com/real-estate/commercial/leasing/top-tenants-fill-towers-at-quay-quarter-80-collins-street-20190213-h1b76c
Knight Frank莱坊 https://www.knightfrank.com.au/research/chinese-developers-in-australia-market-insight-2018-5259.aspx
JLL仲量联行 https://www.jll.com.au/en/trends-and-insights/research/australian-office-investment-review-and-outlook-2019
推荐阅读
15
02-2019
12
02-2019
09
02-2019
