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“只要冲开一个小小的缺口，堤坝的最后坍塌就是必然的。”

如今，这道裂缝终于从最初发现问题的几栋公寓楼，扩散延伸到了整个澳大利亚的建筑行业。

在过去的一个月里，两家知名高层公寓开发商——总部位于悉尼的Ralan集团和墨尔本的Steller集团的接连倒闭，引发了人们对澳洲房地产行业一种最糟糕的担忧：

原本市场中大量的潜在买家，对于曾经颇为抢手的“楼花”（off-the-plan）公寓的态度，如今却只剩下了两种：

“要么不能买，要么不敢买”。

二十一年前，奥德怀尔（William O’Dwyer）在悉尼成立了Ralan集团。此前已接触了地产行业五年的他，最初选中了悉尼北岸，并在该区域开发了上百间公寓。

崭露头角后，该集团在2015年将业务扩展到“风险较小”的黄金海岸市场，以超过7000万澳元的价格收购了天堂度假村，并将其作为The Ruby Collection（红宝石系列）项目开发。

来源：Ralan Group

这个位于“冲浪者天堂”的旗舰项目价值14亿澳元，项目规划中的四座大厦可容纳1600套公寓，以及7000平方米的零售与商业空间。

其中第一座“红宝石塔”现已完工，但其余三座的建设工程仍然尚未启动。第一批241套公寓的平均价格为每平方米8000澳元，大部分出售给了位于悉尼的投资者——因为他们相信，黄金海岸市场具有创造能抵抗房价周期的丰厚利润的机会。

而当时的奥德怀尔，也对进军这个新市场充满了信心。他在采访中表示：

“我相信，黄金海岸的风险不会比悉尼更大。” 他补充，澳大利亚四大银行会通过墨尔本金融机构Wingate支持该项目，“我们一直都有非常好的资金支持，因为我们只提供一些完全去风险的项目。” 

实际上，在2016年，Wingate还为那座唯一现已完工的红宝石塔投资了3600万澳元。

但如今，随着Ralan以及57家子公司宣布破产由Grant Thornton（致同）接手托管，并初步预计债务约5亿澳元——那些购买了红宝石系列大厦以及该开发商其他期房却尚未交房的买家的命运，也已然成为了一个令人不安的“悬念”。

致同事务所的负责接管人之一贾哈尼（Said Jahani）表示，“我们仍在调查该公司的其他待开发项目，这些项目尚未启动，但已经预售。”

事实上，该公司目前约有3000余套公寓处于预售或者在建阶段。

与三座剩余的红宝石塔一样悬而未决的，是该公司位于悉尼南区的Arncliffe的一处拥有318套公寓的开发项目。该项目目前正在建设中，建筑商是悉尼的Richard Crookes建筑公司。

“我们正与主要利益相关者密切合作，以确定和维护债权人的价值。” 贾哈尼补充，该公司仍在进行“初步调查”，第一次债权人会议将于下星期五(8月9日)在悉尼举行。

Ralan的坍塌并不孤单。

就在不久前，位于墨尔本的知名开发商Steller集团——曾拥有价值42亿澳元的公寓、老年护理和商业项目，被迫接受亚洲对冲基金贷款机构OCP的接管，公司债务约为1.2亿澳元。

在澳洲房市的蓬勃发展阶段，许多房产投资者往往曾为了追逐触手可得的利益，便通过数目较小的一笔定金，以及金融机构(通常是银行)无约束力的担保形式提前抢购公寓。——事实上，这也是一般中国买家在澳大利亚进行房产投资时曾颇为青睐的方式。

但在过去两年中，我们也亲眼见证了市场的萧条：悉尼、墨尔本和布里斯班等地大幅下跌的房价，以及珀斯与达尔文早已陷入低迷的市场。

这也使得许多投资了楼花的买家陷入了困境：

在房市繁荣期签下的手里那张协议反倒成了“烫手山芋”，因为当初的价格早已远远高出当前的市场价格。

这就是事情开始变得棘手的时候。

对于银行来说，与买家达成的协议从来就不是一种担保，甚至不算是承诺。尽管银行可能会借钱，但通常只会借一小部分，以让买家们争先恐后地筹集额外资金，去购买一套估值过高的公寓。

然而，对于期房买家来说，却有收房的法律义务：买家要么支付剩余全款，要么就面临违约——这将导致定金损失，并可能面临收回全部金额的法律诉讼。

过去一年来，局势一直在恶化。

银行一直面临压力，要求对借款人的财务进行更严格的审查，并根除助长房市泡沫的不负责任的放贷做法。

根据地产研究机构CoreLogic4月份的报告，目前约有五分之一的期房公寓价值相比签约时的购房价格低10%。这远远高于一年前的水平。

显而易见的是，目前价值比签约时缩水小于10%的期房比例远远更大——事实上，在目前所有待结算的期房公寓中，约有一半没有达到当初签约时的价格。

对于首当其冲的一些开放商来说，这造成了一场流动性危机——比如Ralan和Stella，就没有从危机中恢复苏醒过来。

这也是澳联储一直在祈祷不会发生的情景。

而本周ABS公布的最新全澳住房建设审批（尤其是新建住宅项目），已跌至6年来的最低水平，较去年同期水平低26%。其中公寓审批结果更为糟糕，自2018年6月以来跌幅高达39.3%。

摩根士丹利的经济学家里德(Chris Read)，对拥有100万工人的澳洲建筑业的未来感到非常悲观：

“我们预计未来几个月建筑审批数量将进一步下降，原因是新增供给量不断上升，信贷条件依然紧张。”

瑞银(UBS)首席经济学家塔勒努(George Tharenou)也认为情形暂时不会出现复苏，他表示，“由于目前仍存大量的待建期房，以及基于GDP的住宅投资很可能在至少一年内仍将下降，而且可能比去年下降约10%，这可能会拖累建筑工作岗位。”

实际上，即便没有出现像“开发商Ralan集团倒闭”这样的突发消息，这样的低潮也将导致行业相关大规模的裁员。

根据UBS的数据，最近建筑行业招聘广告的下滑，与其对今年年底前大约10万人失业的预测基本一致。

 2009-2019年6月建筑招聘广告与建筑工作岗位数量 / 来源：UBS

这也难怪澳联储行长菲利普·洛(Philip Lowe)在承诺将失业率降至4.5%之后，一直呼吁敦促联邦政府和州政府增加基础设施支出。

再然后，整个建筑供应行业都会受到连锁反应。

本周三，水泥集团Adelaid Brighton三个月来第二次下调盈利评级，并取消分红，导致该行业股价大跌。该公司股价在周三下跌逾18%，在周四继续下跌5%。

或许你早已注意到了，击溃澳大利亚建筑行业的多米诺骨牌效应已经开启。

是什么时候打出的第一张牌？

或许是一个月之间两家知名开发商的接连破产？

还是去年圣诞夜前夕Opal Tower上发现的第一条裂缝？

或许，早在2017年的澳洲房市极尽繁荣来临之前，就已经埋下了伏笔。

虽然今年，监管机构放宽了对银行对购房投资者贷款标准的限制，央行也在6月和7月两次下调利率，降至1%的创纪录低点——这些举措都旨在帮助稳定澳洲房市。

然而“大厦将倾，独木难支”，这些措施又是否来得及、拦得住这风雨欲来呢？

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