澳大利亚房地产投资信托(A-REITs)在长期利率走低的预期中强劲反弹。而投资澳大利亚房地产投资信托就要耐得住寂寞，目标就是获取稳定收益，等待股价波动性较低时期。
ACB News《澳华财经在线》报道，过去两年，ASX 200澳洲房地产信托指数则上涨了三分之一以上，给予投资者超额收益。APN地产集团（ASX：APD）首席执行官迈克尔·道博（Michael Doble）近期获澳交所邀请，在ASX金融投资教育栏目接受投资者提问。
接上期：《房产信托CEO答投资者问：A-REITs还要涨多久 行情篇（1）》
投资篇（2）
4、目前的房地产投资信托市场是否与全球金融危机前期时的状况类似？
迈克尔·道博：绝对不是。目前的房地产投资信托债务水平较低，而且管理得更好，结构更加多样化，债务持有期也更长。房地产投资信托目前产生的收益由租金驱动，而非由“企业性”盈利驱动——以前过于追逐高价资产。但如今，海外投资收益明显较低，管理团队变得更为现实和明智。
我们认为，REIT领域那些曾引致全球金融危机的主要风险指标已远低于2006-2007年。该板块已经回归本源，比先前更好。
5、A-REIT的分红前景如何？
迈克尔·道博：我们预计，基于较低的利息费用、租金持续增长以及潜在的增值性收购，A-REIT的分红会稳定增加。
短至中期价格波动仍将发生，但如果投资者考虑五至七年以上的投资期限（我们建议），较低的波动性，收入和总回报的增长将很有可能实现。APN的目标是给投资者带来收益、较低的波动率、可享受税收优惠的收入以及资本增长。目前这段时期REIT股价已经实现强劲上涨，但我们仍有信心达到该目标。
6、A-REIT板块中哪部分资产最有前景？
迈克尔·道博：零售物业有长期价值。我们投资的多是进入壁垒较高的领域。超级区域型购物中心投资如墨尔本的Chadstone和悉尼的Bondi Junction可能表现强劲。地段优越、管理良好、与消费者日常购物需求关联强的零售资产，可以提供稳定收益。悉尼和墨尔本的办公物业投资组合收益也会不错。
投资房地产投资信托要选取多元化、平衡型投资组合，而非优势单一者。在REIT领域，多元化同样重要，APN房地产投资信托就是这样做的。APN亚洲房地产投资信托基金专为寻求地域多元化的投资者设计，目前年度收益率为6.10%，投资标的是东京、新加坡和香港，这些都是世界最大的商业办公和零售市场。
7、下一个财年的主题是什么？
迈克尔·道博：“更长时间内利率走低”很可能占据主导地位。我们与央行的观点一致，认为通货膨胀率会下降，经济增长不会高于长期走势。我们预期，收益性投资产品仍然广受欢迎。
如果资产价格继续上升，大多数房地产投资信托债务与总资产比率应该下降，允许他们以较低利率借贷更多，以获得更多资产。相应地，我们预计A-REIT板块会继续增长，能够提供更高收益和更大程度的多样性。
未来几年板块内并购可能多发。GPT Metro办公基金目前正在被两个公司竞购，我们预计会看到更多这样的活动。不过，当初Dexus地产集团试图收购Investa办公基金一案不曾被市场看好，我们预计，这类交易或给被收购方的盈利带来积极影响，但交易本身有失败的风险。
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