文/大悟

以下的案例，是一位澳洲当地人以只买公寓策略来成功建立自己投资组合的案例。

对于喜欢买公寓的中国投资人，不妨一读。

Rob Willams

房屋套数：8

总价值：270万澳币

总租金收益/年：$114,400/年

资本：$944,000

许多投资人选择只投资公寓，并相信在大型城市，公寓类的需求较高，Rob Willams就是其中的一位，他的投资组合很有效，他的投资组合基本围绕自己所生活的区域展开。

Rob从事于IT业，在2007年，正式开始投资澳洲房产，这一年，他离了婚，手中剩下16万澳币的现金。

“我想投资这件事已经很长时间了。在我和我前妻生活的时候，我们曾经买过一处楼花，我付清了所有贷款，并且从随后的房产增值中重新贷款（增贷）”

Rob的策略很简单，1,房子要低于市场价，2,不能离CBD太远。

 “我期望房屋未来要有较大的价格增长潜力！” （就像我们都不期望似的）

“我在2007年4月开始投资，所有区域的房源都是那种较为紧张的，6套物业中的4套区域不同，目的是分散一个区域房价下跌所导致的风险。”

策略布局

在Rob离婚后，他所剩的资金对于他的年龄而言并不多，他很希望能够重新上路。

“在那个时候，我也在想究竟什么样的资产组合更加适合我，起初我想到的是股票，但我并不认为股票市场是我想要的，我想要的是那种效果最大化，风险又最低化的，能这样充分利用我资金的，看来只有房产市场了。”

作为生活在阿德雷德（南澳首府城市）东部20年的居民，Rob当然对于这个区域对于整个城市有何意义。

(图为阿德雷德市景)

“我相信专业化，并且慢慢的成为专家， 对于阿德雷德的东部居民，这个区域什么地方的土地更值钱，哪里人们更愿意买和租，我实在再清楚不过了，的确，这要比现去了解一个全新的城市要容易的多！”

“你当然可以追逐一些大家都在谈论的热点区域，但是对于阿德雷德的东部，我知道它过去一直发展的很稳定，也很不错。它在那时绝对是一支蓝筹股，我坚信它的未来会很好。” 

于是，Rob开始布局其房产组合，他开始买入，翻新，然后hold住这样的公寓类物业。

往往买入价格要低于对应区域的房产中位价（median price），他们必须是2房或者3房的，在过去的15年中，这些受欢迎的区域的房屋增值不能差，他们必须位于CBD的7公里之内，并且依然有土地有再开发的空间，而且公寓和独立屋房价的价差要很大。

“公寓的属性就是能让更多人们承受得起并且住进这样的区域。而且这样的区域过往的房价涨幅是有目共睹的，必须是租客认可的区域，对于这样价位的公寓，因为买家的增多，这对其房价的抬升，租金的保障是有很大帮助的。”

“公寓的买入，会让我不会局限于零星几个区域的独立屋，而是在不同的，很好收益的区域，买入更多的公寓。

而往往，这样区域的公寓涨幅也不一定比独立屋差很多，而这样的策略，会允许我买进在很多自住人比例很多的区域，这些自住人继而会成为区域房价增长的重要因素。”

“有很多有生活情调的人们喜欢居住在距离生活设施方便如咖啡店，饭店及娱乐场所较近的区域，但是往往他们又承受不起这样区域的独立屋房价，所以，买入这样区域的公寓，距离市中心又不算太远，往往又有较好的公共交通系统，这绝对是一种长期的有效策略。”

未完，周三待续... ...

大悟感言：

“越是主观的人，说的话往往越像真理。” 

这句话是我最近才悟到的，你没发现，身边那些爱吹牛，说假话不打草稿的人之所以能够赢得你的信任，就是因为他说得好像他自己都信了吗？

其实投资组合，并没有特别特定的格式，但第一点就是坚信自己的选择。

如何坚信？

要熟悉对应区域。

如何熟悉？

要么自己做调研，要么借好力。

那些看图识房的投资人，应该好好从这样的文章中，看看什么叫做投资是个人行为，什么叫需求，什么叫软环境。

房产投资不是光盈利就够的，无好的风险控制，一样等于0。

莱切斯特城之所以英超夺冠在即，纵使瓦尔迪马赫雷斯们再牛，没有后腰坎特的拦截和后卫线摩根胡特们的坚守，这几乎是不可能的。

本周三继续这个案例的房产组合的配置，区域的选择，租客的心理拿捏等等。

感谢阅读。

于悉尼

2016年4月25日