前

言

在人们的想象中，房产投资者的形象往往是腰缠万贯的全职地产投机者。但是实际情况却往往是另一番景象。澳大利亚绝大部分的住房投资者实际上并不完全依赖住房投资作为主要的收入来源。

参与澳大利亚住房投资的人群主要是那些买了自住房后，再逐步买下投资房的群体。这些“投资散户”持有的投资物业占澳大利亚所有投资物业的83%。

既往研究表明，住房投资者往往具备以下显著特征即已婚、拥有全职工作和高收入的富裕男士。

典型的出租房投资者往往是高收入人士/家庭，名下拥有1-2套供出租的物业作为额外的收入来源。成为住房投资者的可能性随着年龄和自有房产的增加而增加，但是在65岁以后，这种可能性随着年龄的增长而下滑。

根据澳大利亚统计局（ABS）提供的数据，澳大利亚住房自有率约为70%。平均而言，所有住房贷款中35%属于投资房贷款，剩余的则为自住房贷款。换而言之，住房投资是房贷市场和银行体系中非常重要的一部分。

绝大部分的住房投资均主要集中在出租或转售用途。期房投资占比相对要小。此外，这个市场中由企业和大公司投资的住房比例仅为8%。

一

澳大利亚典型的住房投资者形象

本文采用了一家大型房贷机构的数据（2003年-2009年）对地产投资者的特征进行了描述，即平均年龄42岁、72%为已婚人士、附有共同借款人的贷款合同不到2/3。女性投资者比例不到1/3。

如图所示，住房投资者月均净收入为8,600澳元即年均净收入：103,200澳元。但是扣除月均净收入超过10万澳元的前100名投资者，住房投资者的月均净收入为6,617澳元或年均净收入为79,404澳元。

通过抵押贷款融资的住房投资者平均净资产为934,091澳元（50％的投资者净资产为581,541澳元）。部分投资者名下拥有多样性投资组合; 6％的投资者同时还拥有平均价值4,884澳元的股票。

直接住房投资者主要是专业人员、管理人员、小企业主或技能娴熟工种从业人员。总体而言，住房投资者中27％为个体经营者，相比之下，自住房主中这一比例仅为19%。

主要投资地

相关数据表明，直接住房投资者主要投资现房。根据澳大利亚统计局的报告，仅有3%的投资者房贷供款是用于期房。

我们的数据表明，住房投资者相比自住业主更愿意投资州际间或不同邮区住房。几乎一半的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在一个邮区，同时11％的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在同一个州。

绝大部分住房投资者选择农村和非首府地区进行投资。但是选择悉尼和墨尔本等大都市进行物业投资的住房投资者也不在少数。

如图所示，2003年至2009年间住房投资者投资物业的前10个邮区包括Cairns （昆州）、Mandurah (西澳)、 Torquay (维州)、Mackay (昆州) 和 Launceston (塔州)。

主要投资原因

我们的研究表明，投资者贷款购房的原因除了生活住房以外，主要是出于积累收入和财富的因素。

在一些投资者眼里，住房投资是一项长期、安全的投资。对于这些投资者而言，其他类型资产（如股票和债券）似乎理解难度增加并且市场门槛更高。

还有一部分房产投资者将住房投资视为以一项永久收入来源，而其他投资者投资房产的原因主要是基于潜在房产资本利得和预期财富增加的一种投机行为。

在房价涨幅强劲时期这一原因显得尤为突出。例如2003年至2009年间，澳大利亚平均房价增长率为8.9％。

除此以外，澳大利亚学术界认为本国的税收制度也助长了住房投资。按照澳大利亚的税制，住房投资可获得资本利得最高50%的抵扣以及享有负扣税等优惠待遇。房贷获取途径的增加也是推动住房投资的原因之一。例如，2003年至2009年间，年均住房信贷增长率为14.6%。

当然，住房投资的增长背后还存在一些别的原因。例如两地奔波所导致的一处物业自住另一处物业投资的现象，以及度假屋等投资现象。此外，澳大利亚还存在“非特意投资”的住房投资者如继承取得房产。

二

2017年7月澳洲住房市场月度报告

澳洲墨尔本、悉尼和堪培拉的房价在7月份仍上涨，继续推动着全澳房价的上涨，其它州府城市房价的持平或略有下跌。

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墨尔本显然已成为房地产炒得最热的城市，7月份房价上涨3.1%，季度涨4.1%，过去一年涨幅达15.9%。

据悉尼晨锋报报导，房地产数据公司CoreLogic的数据显示，其7月份所有州府城市的房价指数上涨了1.5%，相比之下，6月份总体涨幅只有0.8%。

房价年涨幅从9.6%升至10.5%，但相比今年早些时候的12.9%有所回落。

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CoreLogic房地产数据公司研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，房价的季度涨幅有所减小，7月底的房价涨幅从2月份的3.6%回落至2.2%。

霍巴特房价此前强劲的增速已在放缓。其它州府房价基本上持平或略有下降。

达尔文和珀斯的房价在过去一年均下跌了2.1%。自2014年的峰值期以来，达尔文的房价下跌了15%，但劳利斯说有迹象表明，这种下跌趋势正在结束。

布里斯本和阿德莱德的房价增长仅略高于消费者价格上涨水平。

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三

2017年第2季度澳洲住房市场季度报告

澳大利亚2017年第2季度的房价增长季率为自2015年第4季度以来的最低水平。

2017年第2季度澳大利亚首府城市房价整体上涨0.8％，为2015年第4季度以来的最低增长季率，较今年第1季度3.5%的增长率显著下滑。

过去一年，独栋屋房价增长率为10.3％，是单元房房价增长率（5.1%）的2倍还多。

过去一年，尽管澳大利亚绝大部分首府城市的独栋屋房价增长率较单元房房价增长率超过1倍还多。但是珀斯是澳大利亚唯一一个单元房房价增长率超过独栋屋房价增长率的首府城市。

过去5年内，悉尼和墨尔本两地房价增长年率仍居澳大利亚首府城市首位

尽管截至2017年6月的一年内，澳大利亚首府城市整体房价增长率为9.6%。但是各首府城市之间房价增长率存在显著差异。

过去一年，悉尼和墨尔本是唯一录得两位数增长率的首府城市。两地房价分别上涨12.2%和13.7%。

悉尼和墨尔本两地房价增长年率较前一季度峰值有所放缓。

过去一年，霍巴特和堪培拉两地房价增速呈加速状态。布里斯班和阿德莱德的房价则保持适度增长，而珀斯和达尔文的房价增长率持续录得负增长。

过去一年，悉尼独栋屋和单元房的房价增长率分别为13.0%和8.6%。尽管房价持续上涨，但是今年第2季度的独栋屋和单元房增长年率较前值19.7%和15.3%均有所放缓。

过去一年，墨尔本独栋屋和单元房房价分别上涨了15.0%和1.5%。独栋屋和单元房增长年率均较前一季度有所放缓。

住房市场

过去一年，布里斯班的整体房价保持适度增长。但是独栋屋房价增长率为2.5%而单元房房价则录得3.2%的负增长。

过去一年，阿德莱德的整体房价保持适度增长。独栋屋房价增长率为2.7%而单元房增长率为-1.3%。

过去一年，珀斯的房价虽持续下跌但跌速有所放缓。独栋屋房价跌幅为1.9%而单元房房价则上涨0.5%。

过去一年，霍巴特的独栋屋和单元房的房价增长率分别为7.4%和1.5%。

过去一年，达尔文整体房价持续下跌。独栋屋和单元房房价分别下跌6.2%和10.5%。

过去一年，堪培拉独栋屋和单元房房价涨幅分别为9.7%和7.6%。

过去一年内，澳大利亚首府城市住房总回报率为13.2%

截至2017年6月的12个月内，房产总回报率（含资本利得和租金收益）录得13.2%，较2017年3月末的16.7%有所下滑。

过去一年内，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的住房投资者均录得两位数的投资回报率。

尽管回报率增长相对放缓，但是除达尔文（-2.5%）以外的所有首府城市均录得回报率正增长。

近些年，相比其他首府城市，悉尼和墨尔本两地房价增长表现尤为凸出

澳大利亚首府城市房价除2010年10月至2012年5月期间下跌6.5%以外，截至2017年6月的5年内一直呈快速上涨态势，5年内房价整体涨幅超50.5%。

下图为截至2017年6月的5年内各首府城市的房价变化。如图所示，悉尼和墨尔本两地的房价增长率明显超过其他首府城市。

排在第3位的霍巴特房价增长率也仅为24.2%。由此可见，这段时期房价的大幅上涨主要集中在悉尼和墨尔本两地。

除了墨尔本和悉尼两大首府城市以外，房价增长率介于20%至30%之间的首府城市包括布里斯班、霍巴特和堪培拉。其他首府城市的增长率则均低于20%。

尽管澳大部分媒体将房价的快速上涨主要归咎于低利率。但是要知道所有首府城市的利率均大体相同，但是房价增长率却千差万别。因此，对房市进行深入剖析便可发现人口学特征、投资集中度和就业市场才是推动悉尼和墨尔本两地房价强势上涨的主要因素。

2008年金融危机后推动房价上涨因素主要集中在悉尼和墨尔本两地

2008年全球金融危机爆发期间，澳大利亚首府城市房价在3月至12月间下跌了6.1%，但是随着澳储行数次减息、首次置业者激励措施的出台，房价随后开始逐步上涨。

与最近5年的房价增长特征相似，金融海啸后澳大利亚房市呈现以下特征：墨尔本和悉尼两地房价增长率远远超过其他首府城市；其他首府城市房价保持适度增长。

支撑悉尼和墨尔本两地房价强势上涨的主要因素包括经济增长表现强劲、移民显著增加和住房存量相对较低。相比之下，其他首府城市这些因素均不明显。

自2008年12月以来，悉尼房价已经实现翻番而墨尔本的房价也接近翻番。其他首府城市方面，除堪培拉（39.1%）以外，其他首府城市房价累计增长率均低于20%。

澳大利亚首府城市独栋屋较单元房溢价20%

截至2017年6月，澳大利亚首府城市独栋屋和单元房中位价分别录得670,000澳元和560,000澳元，前者较后者高出20%。

就各首府城市而言，独栋屋相对单元房溢价分别为：悉尼（40%）、墨尔本（39%）、布里斯班（36%）、阿德莱德（22%）、珀斯（25%）、霍巴特（20%）、达尔文（14%）、以及堪培拉（58%）。

交易活动较峰值期有所下滑但下滑速度有所放缓

截至2017年6月的12个月内，澳大利亚全国现房销量估计为482,674套。

与截至2016年6月的12个月销量相比，交易量下滑了2.7%。

首府城市现房销售量预计为302,907套，占澳大利亚全国销量的64%。

较前值相比，澳首府城市交易量下滑了5.1%。

上述数据为现房交易量，不包括期房交易量。

鉴于此，随着期房的逐步交付，未来几年的交易量将呈上升态势。

近些年折价水平呈下降态势

住房出售折价水平是指开盘价和最终售价之间的差异，即私有住房销售价低于原始上市报价。

目前的折价处于两年内的最低水平。

各首府城市现有折价水平分别为： 悉尼（4.5%）、墨尔本（4.4%）、布里斯班（5.6%）、阿德莱德（5.9%）、珀斯（8.3%）、霍巴特（4.0%）、达尔文（8.4%）、以及堪培拉（3.6%）。

过去一年除珀斯外各首府城市的折价水平均有所降低，分别为：悉尼（-1.3%）、墨尔本（-1.5%）、布里斯班（-0.4%）、阿德莱德（-0.3%）、霍巴特（-2.8%）、达尔文（-2.2%）、以及堪培拉（-0.8%）

珀斯是澳首府城市中唯一一个折价水平上升的首府城市，增幅为0.7%。

绝大部分首府城市住房出售所需时间较去年同期减少，但近几个月呈上升态势

住房售出天数是指从房产首次挂牌出售到签订房屋买卖合同的时间。

目前澳大利亚首府城市住房平均售出天数为40天，较前值45天有所降低。

就各首府城市而言，平均住房售出天数分别为：悉尼（32天）、墨尔本（31天）、布里斯班（61天）、阿德莱德（44天）、珀斯（76天）、霍巴特（38天）、达尔文（63天）、以及堪培拉（40天）。

尽管澳大利亚首府城市平均住房售出天数较去年同期相比出现减少，但是大部分首府城市的这一指标在近几个月内出现上升的趋势。

澳大利亚过去一年的租金增长率呈加速态势，其中悉尼和墨尔本两地表现尤为突出。

截至2017年6月的12个月内，澳大利亚首府城市租金增长2%。其中独栋屋和单元房的租金涨幅分别为1.9%和2.4%。

澳大利亚首府城市自2009年以来租金增长率呈稳步放缓态势。因此，近期租金加快增长是建立在长期放缓趋势的基础之上。未来数月和数年内的租房市场供应增加或将导致租金增长率再次放缓，但是供应增长对租金增长率的不利影响在一定程度上将受到人口增长的制约。这一点在悉尼和墨尔本表现将尤为凸出。

房价增长率超租金增长率，租金收益率处于历史低位

2017年6月末，澳大利亚首府城市的租金收益率录得3.1%，为历史低位。其中独栋屋和单元房的租金收益率分别为3.0%和4.0%。

澳大利亚首府城市去年同期的租金收益率为3.4%，其中独栋屋和单元房的租金收益率分别为3.2%和4.1%。

去年，霍巴特和堪培拉是澳首府城市中唯一租金收益率未出现下滑的首府城市。两地租金收益率大体保持稳定。

本文编辑：Anna阳映红，Cynthia高晨曦

图片制作：Chloe Liu

参考文献来源：Corelogic，The Conversation