前言

澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic于近期发布了《2018年第二季度转售房屋亏损/盈利报告》。

具体而言，多地亏损转售房产环比和同比均录得上升，二手公寓市场表现尤为突出。值得投资者注意的是，很多转售亏损率相对较高的地区同时出现新房建成量创新高的情况。在这样的背景下，这些地区的二手房亏损比例会进一步攀升。

在接下来的每一小节中，我们将为读者盘点以下全澳、不同房型、不同地区在今年第二季度的住房转售盈利或亏损情况。

一

全澳亏损/盈利转售房屋概况

2018年第2季度，全澳范围内，89.8%的转售房产未出现亏损（即转售价不低于买入价）。尽管绝大多数卖家在房屋转售时实现了盈利，但是盈利转售房产比例为2013年10月以来的最低水平。

相比之下，上一季度和去年同期则分别有90.1%和91.1%的房产转售出现盈利。

首府城市

相比非首府地区，首府城市盈利转售房产比例更高。但是两者之间的差距日趋缩小。原因是非首府地区亏损转售房产减少而首府城市亏损转售房产则出现增加。

2018年第2季度，首府城市盈利转售的房产比例分别为90.6%，低于上一季度的91.3%和去年同期的92.7%，创2013年第1季度以来的最低水平。

非首府城市

就非首府地区转售房产而言，2018年第2季度，88.4%的房产转售盈利，高于上一季度的88.3%和去年同期的88.2%。房价上涨的非首府城市地区主要集中在靠近悉尼、墨尔本、布里斯班等首府城市的周围地区，以及滨海地区。一些矿业重镇房产转售亏损比例仍持续处于历史高位。

盈利或亏损

2018年第2季度，全澳范围内，由于未亏损转售的房产仍占据绝大多数，因此转售房产盈利额大大超过了同期转售房产亏损额。转售盈利额和亏损额分别录得156.83亿澳元和4.69431亿澳元。

就首府城市而言，2018年第2季度转售房产盈利额总计录得121.45亿澳元，占全澳大利亚转售盈利总额的77.4%。其中，悉尼（41.4%）和墨尔本（35.4%）占比最大。相比之下，同期首府城市转售房产亏损额为2.62482亿澳元，占全澳大利亚转售房产亏损额的55.9%。其中，转售房产亏损额所占比例最大的两个首府城市为珀斯（41.8%）和悉尼（20.1%）。

就非首府地区而言，2018年第2季度转售房产盈利额总计录得35.38亿澳元，新州非首府地区（49.5%）和昆州非首府地区（26.3%）占比最大。同期转售房产亏损额录得2.62482亿澳元，昆州非首府地区（45.6%）和西澳非首府地区（34.9%）占比最大。

二

独栋屋VS公寓

就房型而言，独栋屋的盈利转售比例持续超过公寓。究其原因，首先，澳洲居民更偏好独立式住宅；其次，独立式住宅地价普遍较公寓要高；最后，公寓市场供应过剩问题较独栋屋市场要严重。

全澳范围内，2018年第2季度，91.5%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为85.2%。就首府城市而言，2018年第2季度，92.8%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为85.7%。就非首府地区而言，2018年第2季度，89.7%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为83.9%。

在墨尔本，公寓亏损转售的可能性是独栋屋的9倍。布里斯班公寓亏损转售的可能性则是独栋屋的7倍。堪培拉公寓亏损转售的可能性是独栋屋的12倍。

就首府城市而言，2018年第2季度，除堪培拉外，其他首府城市的独栋屋盈利转售比例环比均出现下滑。就公寓而言，除布里斯班外，其他首府城市的公寓盈利转售比例环比均出现下滑。

就非首府地区而言，2018年第2季度，独栋屋盈利转售比例环比出现上升的地区包括：新南威尔士非首府地区、维多利亚非首府地区、塔斯马尼亚非首府地区和北领地非首府地区。同期，公寓盈利转售比例环比出现上升的地区包括：维多利亚非首府地区和塔斯马尼亚非首府地区。

公寓转售比例相对较高地区的表现

整体而言，尽管很多地区亏损转售公寓比例相对较高，但是这种现象不太可能外溢，进而导致澳大利亚整个住房市场表现疲软。2018年第2季度，公寓占全澳转售房产的比例为27.7%，表明独栋屋的整体存量较公寓存量要高。

就公寓转售市场而言，公寓转售亏损比例录得最高的25个地区中，有12个地区的二手公寓成交时间要长于独栋屋。尽管这一统计结果并不必然表明公寓存量较独栋屋存量要高，但是的确表明二手公寓较二手独栋屋更难卖。

今年第2季度，公寓转售亏损比例录得最高的25个地区中，转售亏损率超过50%的地区有11个，转售亏损率达到两位数的有13个。更为重要的是，很多地区的新建公寓数量均创下新高。因此可以预计的是，这些地区的二手公寓亏损转售率有望新一步走高。

三

投资房VS自住房

2018年第2季度，投资房亏损转售比例较自住房要高，分别为10.1%和9.8%。

就首府城市整体而言，2018年第2季度，盈利转售的投资房和自住房比例分别为90.8% 和91.5%。尽管整体上来看，投资房和自住房盈利转售比例差距不大。但是，各首府城市之间呈现明显差异。例如，墨尔本投资房亏损转售比例是自住房的3倍。堪培拉资房亏损转售比例是自住房的3.4倍。

就非首府地区整体而言，2018年第2季度，亏损转售的投资房和自住房比例分别为11.9%和11.7%。

显然，业主的目标都是从出售财产中获利。在市场不断下滑的情况下，如果业主以相同或更高的折扣买下一处房产，则其可能更愿意亏损出售现有房产。

此外，从目前澳洲负扣税的安排来看，投资房业主亏损出售意愿较自住房业主更强。如果房价下跌，投资者可能更倾向于亏损出售，这反过来又可能导致供应增加，进而形成恶性循环。

四

持有年限

2018年第2季度，亏损转售独栋屋中位持有年限为6.6年。相比之下，盈利转售独栋屋的中位持有年限为9.2年。就公寓而言，亏损转售公寓和盈利转售公寓的中位持有年限分别为6.9和7.8年。

首府城市整体而言，亏损转售独栋屋和公寓的中位持有年限分别为5.3年和5.9年。

盈利转售独栋屋和公寓的中位持有年限则分别为9.4年和7.8年。

一般而言，悉尼和墨尔本亏损转售独栋屋的持有年限较其他首府城市要短。

同时，悉尼亏损转售公寓的持有年限较其他首府城市也要短。

非首府地区整体而言，独栋屋亏损转售和盈利转售的中位持有年限分别为7.7年和8.9年。

事实上，亏损转售公寓持有时间较盈利转售公寓持有时间还要长，两者分别为8.9年和8.0年。

独栋屋亏损转售持有时间最短的地区为新州非首府地区，持有时间最长的地区则为昆士兰非首府地区和西澳大利亚非首府地区。

整体而言，目前澳大利亚住房市场仍处于一个向下调整周期，并且跌幅有所扩大。我们看到前期表现强劲的霍巴特房价涨幅也出现明显放缓。

具体而言，不同地区，不同房型，不同持有周期的二手房转售亏损/盈利情况各异。

对于投资者而言，眼下应该避开那些转售亏损比例和新屋建成量同时创新高的地区。

参考资料：CoreLogic