授权转自《澳洲财经见闻》
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前
言
澳洲广播公司播出的电视节目Four Corners近日揭露，尽管澳洲已经成为全球家庭债务第二高的国家，但仍有澳洲银行要求银行雇员与贷款经纪人完成每个月高达300万元（澳元，下同）的新贷款业绩目标。此外，另一份研究也发现，越来越多的澳洲家庭面临贷款压力。
澳洲高达190%的债务与收入比，意味着澳人每赚1元却需要背负近2元的贷款债务。
数据显示，目前已有1/4的澳洲家庭面临贷款压力，意味着他们没有足够的收入来负担房贷还款及其他生活开销。
在对每年5.2万个澳洲家庭进行长达超过10年时间的研究后，有测试模型显示，如果将澳洲的现金利率上调1%，可能会导致面临贷款压力的澳洲家庭数量从80万户提高至近100万户。
伦敦研究机构Variant Perception的创始人泰珀（Jonathan Tepper）对澳洲高水平的家庭债务表示担忧：
“房价与收入比处于非常高的水平。本质上来说，任何有脉搏的人都可以申请到房屋贷款。”
泰珀的话乍一听有些夸张，但一则新闻已经验证了他的话不无道理。
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一、“骗子贷款”在澳盛行
二、贷款经纪人遭质疑
三、房贷经纪公司佣金虚高么？
四、澳洲债务丑闻并不只是贷款经纪人的责任？
五、借助房产抵押贷款代理还是明智之举吗？
“骗子贷款”在澳盛行
据著名投行瑞银（UBS）最新的报告显示，目前澳大利亚的房屋贷款市场信息不对称的现象十分普遍。据UBS统计，目前澳洲共计有超过5000亿的房屋贷款存在申请信息不准确的现象。
高达1/3的澳洲贷款可能是没有根据真实资料申请的“骗子贷款”，加大了银行的风险。有数据显示，由于悉尼的房价过高，38%的买家不得不通过对银行撒谎来获得贷款，或者通过贷款中介来申请贷款，这样令谎言看起来更真实。
澳洲当地媒体报道，随着有证据显示澳洲贷款诈骗正在蔓延，在去年首次进行研究后，瑞银集团近日又对房屋贷款借贷人进行了一次跟踪调查。
在对逾900名于2017年申请房屋贷款的借贷人进行调查后，瑞银集团发现，仅有67%的受访者表示“完全真实和准确”地申请贷款，较2016年的72%有所下滑。
这些有问题的借贷人中大部分不是彻底的骗子。1/4的受访者表示他们的贷款申请“大部分是真实和准确的”，仅有8%的人承认他们提供的信息“仅有部分是真实和准确的”，另有1%的受访者拒绝回答。
瑞银集团发现，最常见的谎言是低估生活成本(30%)。此外，低估其他债务或夸大收入或资产也分别占不准确贷款信息的约15%。
如果按照1.7万亿澳元的未偿还贷款计算，这意味着存在不准确或欺骗性的信息的贷款占全部的29%，以及澳洲私人债务的18%。
值得一提的是，今年瑞银集团还对金融机构的情况进行了统计。瑞银集团发现，澳新银行(ANZ)是不完全真实和准确贷款比例最高的银行，旗下45%的贷款被列入投资银行的“骗子贷款”行列。
而从各地区情况来看，澳洲最热的两个房地产市场，维州与新州也是“骗子贷款”申请比例最高的两个地区。
贷款经纪人遭质疑
瑞银（UBS）分析师将此现象描述为“骗子贷款”（Liar Loans），这一词最早出现于全球金融危机时期，当时也是被华尔街的分析师用来形容那些申请信息不充分的贷款。
对于目前“骗子贷款”（Liar Loans）在澳洲盛行的原因，瑞银方面表示，主要是因为当前澳洲房贷市场借出渠道的多样化，多数贷款申请者都选择了贷款经纪人来申请房屋贷款，而并非直接和银行联系。
瑞银分析师表示，除了申请信息作假之外，更值得担忧的是许多贷款经济人在提供服务的同时也怂恿客户用不实信息来申请房屋贷款。
从以下事件就可以看出，瑞银的担忧不无道理：
2016年5月，澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）发现他们各自批准了“数百”份使用伪造中国收入文件的住房贷款申请。据称这些贷款是在一些抵押贷款经纪人的帮助下做成的。
澳新银行和西太平洋银行就此事还通知了监管机构和警方。
不过，令人惊讶的是，用假文件贷款的借款人的还款能力都好于这两家银行的普通住房贷款。罗定说：“我们的外国收入贷款拖欠率低于普通贷款，这些贷款有很大比例都提前还款。对海外贷款者的贷款与估值比（LVRs）（起点）要求也比较高，为70%。”普通澳洲借款人可以得到贷款与估值比为90%或以上的贷款。
另外，澳洲住房贷款公司Aussie Home Loan的一名前经纪人也在近日承认了18项对他的指控。这些指控与利用造假文件申请房贷并获得佣金的丑闻相关。
据《悉尼先驱晨报》报导，来自悉尼的Madhvan Nair曾精心策划过18件住房贷款申请，欲通过虚假的借款人就业文件的佐证获得560万澳元的贷款。其中有12件房贷申请分别被西太银行（Westpac）、澳洲国民银行（NAB）和澳新银行（ANZ）接受，总额达370万澳元。
Nair从这些行为中，收取了共计10,083.49澳元的佣金。
这些指控是在澳洲证券投资委员会（ASIC）的调查后提出的。
Nair在2010年至2014年期间在Aussie Home Loans公司担任经纪人，他的非法行为历时近两年的时间。在18件涉嫌造假的贷款申请中，申请额从1万澳元至490,875澳元不等。
本月7日，Nair在悉尼唐宁（Downing）中心地方法庭出庭受审。他通过律师承认在为贷款申请提供的佐证文件中有造假或具有误导性。
Nair将面临的最高处罚是监禁一年或每项指控罚款6600澳元至1.02万澳元，或两者并罚。法庭将在8月30日宣判对他的量刑。
这起骗局与其它被指称的房贷诡计也可以说是小巫见大巫。此前最引人注目事件是墨尔本的Myra房贷公司的造假骗局。该公司的两名职员在数百件住房按揭贷款的申请中为其客户制作假工资单、就业记录、财务证明等文件，骗取了超过1亿澳元的住房贷款。
关于房产经纪人的丑闻不绝于耳，在越来越多的人心中，房产经纪人的行业形象遭到重创，越来越多的人认为房产经纪人可以为了高昂的佣金“不择手段”。
房贷经纪公司佣金虚高么？
众所周知，一笔房贷申请的完成，银行支付给贷款经纪人的佣金分为两部分：首期佣金和尾随佣金。
来自选择（Choice）、财务权利法律中心（FRLC）、消费者诉讼法中心（C ALC）和澳洲金融咨询机构的（FCA）等多家消费者团体组织向政府联合提交材料，呼吁应全面取消这种佣金制度，代之以固定费用。
该组织表示，当下典型的首期佣金（贷款批准即支付）和尾随佣金（贷款批准後若干年支付）在贷款总额中的占比为0.61％和0.18%，而其他国家如英国和新西兰，跟随佣金尤为罕见，因为这一佣金支付办法限制了竞争，仅刺激了经纪人，他们会想方设法让客户留在同一家银行。
如果以悉尼普遍的100万澳元的贷款数额来计算的话，两笔佣金加起来约相当于$10,000。
澳洲证券和投资委员会3月份的报告承认，佣金导致利益冲突，但并不主张废除佣金制，而是建议改革佣金支付模式，削减对低首付或高风险房贷支付的佣金。
以一笔500,000澳元的贷款为例，贷款经纪商从贷款单位处所收到的平均首期佣金为2700澳元（不包括需要支付给聚合平台（aggregator）的费用）。所谓的聚合平台是指介于贷款经纪公司和银行之间，提供技术和管理支持的服务商。除了首期佣金，房贷经纪商通常还会从银行等贷款单位收到“尾随佣金（trailing commission）”，一般为贷款金额的0.14%，即偿贷首年700澳元，随后逐年减少。
这样的佣金高吗？如果与地产中介做比较，后者每卖出一套500,000澳元的房子，佣金大约在10,000-15,000澳元。
尤其是在目前房市火爆的情况下，平均每卖出一套房子的时间不会超过31天。由此可见，地产中介的收益似乎相对要高。
根据瑞银提供的数据，2015年，银行等贷款机构支付给房贷经纪商的佣金总计超过24亿澳元，相当于每笔房贷的成本增加0.16%。
如果砍掉贷款中介这块佣金，消费者是否就可以节省房贷开支呢？笔者个人怀疑极有可能。
那么，是不是向房贷经纪商支付2700澳元就能确保贷款人获得最佳的房贷组合呢？答案是：不会。听起来似乎有些夸张，实际上却很有可能如此。
相比这些贷款经纪商所获得的佣金数额，我们更应关注他们取得佣金收入的方式。
早些时候，澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）和前澳洲公共服务专员Stephen Sedgwick的调研就发现，房贷经纪行业存在诸多欺骗消费者、损害借款人权益的问题。
比如，“首期佣金+尾随佣金”制度会导致贷款经纪商鼓励借款人“能多贷则多贷，能长贷则长贷”。另外，一些贷款平台（为贷款经纪商和银行提供技术或行政支持）也可以从银行等贷款机构处获得奖励佣金。实际上，很多贷款平台的运营商其实就是房贷经纪机构。
为此，ASIC呼吁对整个贷款经纪行业进行广泛改革并提出了以下6大举措：
改革现有标准佣金制度（即.首期佣金+尾随佣金）
2
取消奖励佣金制
3
取缔“软佣金”（soft-dollar）
4
进一步明确所有权架构
5
建立新的公开报告机制
6
加强治理和监管
很难想象，目前澳大利亚仍然广泛存在“提成＋软佣金”的房贷佣金制度。根据ASIC的调查研究，通过房贷经纪商所订立的贷款合约往往存在多贷、低首付和高按揭比的弊端。并且这类贷款更有可能是只付息贷款。此外，尽管贷款经纪机构一再对外宣称自己可以帮助借款人获得较低的利率，但是实际上，与借款人直接向银行申请贷款的利率并无不同。
澳洲债务丑闻并不只是贷款经纪人的责任？
毋庸置疑，澳洲贷款经纪人已经站在了舆论的风口浪尖上，但深入思考就不难发现，其实澳洲的债务丑闻绝对不是靠贷款经纪人一方促就而成。只是事到如今，这已经成了一场“推卸责任竞赛”。
首先，贷款人难逃其咎。
通过贷款经纪公司的贷款和直接向贷款机构贷款之所以存在差异，主要是由于渠道不同，所吸引的客户类型不同所致。选择贷款经纪公司的客户大多是那些没有足够的资金支付高额首付款、需要高按揭贷款比例的首次置业者和需要付息不换本贷款产品的投资房买家。
“澳大利亚人在这个问题上可谓是非常精明，他们知道在这种情况下，选择一个贷款经纪更能满足他们当下的需求，特别当他们的经济状况较为特殊的时候，贷款经纪是最好的选择。”
在谈及提供不实信息的缘由时，大部分受访贷款人表示主要是由于自身收入水平的不稳定而害怕遭到金融机构的拒绝。据《澳洲财经见闻》先前报道，针对澳洲楼市过热的现象，APRA要求各大行逐步收紧贷款政策，使得那些收入水平不高的购房者申请按揭贷款愈发困难，这也是促使这些人提供不实信息的主要驱动因素。
很多贷款人都将房价通胀作为一种预期，并准备在抵押贷款申请方面提供不准确信息，以确保他们获得房地产杠杆。银行监管机构澳大利亚审慎监管局已经要求银行收紧贷款测试以确保财务稳定，但调查显示，贷款验证的做法在所需文件方面似乎几乎没有变化。
由此不难看出，澳人债台高筑银行也有错：
虽然同贷款经纪人渠道相比，银行的“骗子贷款”数量则少了很多。
反观澳洲本土各大银行，同样存在类似的问题，在此次调查中，澳新银行的不实抵押贷款比例最高，其中45%属于投资银行的“骗子贷款”类别，此比例严重高于行业水平的33%。该调查也强调了引入综合信用报告的必要性。
该节目指出，尽管政府努力解决该问题，但在长达10年的房价上涨、低水平的现金利率及相对简单的贷款环境使债务与收入比恶化的情况下，银行仍提出高额的新贷款业绩目标。
更令人震惊的是，银行员工甚至收到了如果不完成发放更多贷款目标就解雇的警告。
原西太平洋银行（Westpac）贷款经理提交批准了价值$250万的虚假房贷申请，被判入狱三年。
对此，澳洲四大行之一的澳新银行（ANZ）首席执行官艾略特（Shayne Elliott）表示，在今年年初的审查发现贷款文化存在问题后，银行已做出相应改变，包括70%的目标是满足顾客满意度，而不是“全部根据销售而定”。
据报道，2017年2月底，澳洲联邦银行（CBA）正在终止一些抵押贷款经纪人的代理关系，因为他们没有让足够多的客户与该银行签署住房贷款协议。
邦银行告诉那些“无所作为的”经纪人，银行对他们的认证已经过期。因为他们“已经有一段时间没有给联邦银行招来业务”，银行将终止他们的经纪关系，并于14天内生效。
这封日期标注为2月20日的信件说：“这意味着你不能再向联邦银行提交住房贷款申请。”
联邦银行表示，此举是公司监控计划的一部分，以“确保（经纪人）符合我们的认证要求，确保他们仍是活跃的联邦银行经纪人。”银行已证实该信件已发送给所有在12个月内没有给联邦银行介绍住房贷款客户的经纪人。
已接到该信件的昆士兰抵押贷款经纪人哈里斯（Mark Harris）称，联邦银行的此举是在鼓励经纪人不以客户的最大利益为前提，让客户签署住房贷款协议。
已离开贷款经纪行业的德姆赛（Philip Demsey）表示，他离开这个行业就是因为这个行业只付奖金的薪酬文化。
据他介绍，大部分贷款经纪人并没有底薪，且需要完成高达每个月300万元的贷款目标。“有些业内人士会鼓励顾客申请比他们可负担得起的金额更多的贷款。”德姆赛称。
银行此举充分表明了自己逐利的特性，在一定程度上，贷款经纪成了替罪羊。
澳洲今时今日的债务困局，其实并不能完全归罪于贷款经纪，贷款人和银行都不能置身事外。
借助房产抵押贷款代理还是明智之举吗？
许多人认为，要贷款，最简单的办法就是去找自己的银行。这看起来显而易见，因为银行的档案中有你所有的材料，因此可以很快就把事情办好。
但是事实上，你的银行只是市场上提供贷款的几十家机构之一，并不一定有对你来说最好的贷款项目。考虑一下，你的贷款银行或许有四、五种贷款项目，但市场上可能有一百多种略有差异的抵押贷款项目，其中有的更适合你。
所谓 “更适合你”，指的是对你来说，利息低、灵活度大、收费少。
比如，如果你是自雇人士，目前银行的政策对自雇人士贷款并不友好，利率较高，那你该如何呢？
如果你再到处找一找，货比三家，看有没有更好的利率。这样，不论你是申请一个新的房贷也好，还是重新再融资也好，可以肯定的是，如果你多选择对比一下，是大有好处的。
而抵押贷款经纪是金融方面的专业人士，他们与很多家银行与贷款机构有关系。他们为你衡量评估各种贷款项目，找到最适合你情况的贷款。
每一家银行在审批房贷申请时所使用的标准都不一样。例如，如果你有一个投资房，而你申报有租金收入，一家银行或许在计算贷款时把你租金收入的75%包括在内，另外的25%算作你的花销，另一家银行可能把你租金收入的90%计算在内。
取决于你的具体情况，这种算法上的不同可能意味着结果的不同，将决定你的贷款能力有多大，所申请的贷款能否最终被银行批准。
在评估你的情况时，抵押贷款机构会考虑一系列因素，包括：
就业状况（挣工资还是自雇）；
只还利息的贷款，还是本息都还的贷款；
现有的贷款数额与期限；
家庭成员人数、无收入家庭成员人数；
投资房贷款还是自住房贷款。
总的来说，抵押贷款机构以办贷款为生，贷款办成后，他们从银行挣佣金。他们的职责是为你找到尽可能好的贷款。
除去贷款经纪之外，贷款人也可以选择使用贷款比较网站，这类网站把一系列的贷款项目汇集在一起。提供了一个大好资源，帮助贷款人在各贷款机构之间比较固定利率与浮动利率，根据自己的需要搜寻与过滤，是否有存款冲抵，是否可以把已还贷款重新提取出来。
比如，Mozo 网站比较了超过550家来自银行、非银行贷款机构、信用社和建筑协会的住房贷款，可以帮你找到所需要的最合适贷款。
需要记住的是，尽管贷款比较网站根据你的情况与需要提出建议，但是并不考虑你个人的具体情况。这意味着你可能发现一个贷款项目适合你，但事实上你并不具备申请那种贷款的条件。
如果你要一览何种贷款项目适合于你，贷款比较网站是特别好的第一步。如果你要走下一步，要递交贷款申请的话，抵押贷款经纪或许是理想之人，能帮你落实贷款
由此看来，如果你遇到更复杂的住房贷款或是需要一些房贷建议，贷款经纪人可以是一个很好的资源，只要你谨记以下几点：
经纪人不比较整个市场
在经纪人那里无法得到较小贷款机构时常提供的超低利率，因为这些机构负担不起支付给经纪人的佣金。
2
经纪人确实会因推荐某些住房贷款而拿到更高佣金
如果你通过经纪人签了住房贷款，他们就会拿到贷款机构按你贷款额度的百分比所支付的佣金。贷款机构付出更高佣金比例常常得到经纪人对该贷款产品的最先销售。”
3
经纪人不是房产专家
尽管房贷经纪人可以帮助你选定房贷，但有一点很重要，那就是当他们向你提供关于应购房产类型或应得减免税额建议时，经纪人不是这方面的专家。“对于这种类型的信息，你需要与专门从事房产资产方面的财务顾问或者是税务会计师去商谈。”
END
费尔法克斯媒体利用澳洲统计局（ABS）数据所作的一项调查发现，大悉尼范围内有300多个区的房产每年房贷还款的中位数超过3万澳元，而最贵的区一年的还款中位数高达6万多澳元。
2016年的人口普查数据显示，大悉尼地区整体的房贷还款中位数为一年26,004元，超出全澳水平23%，相当于高出近5000澳元。而墨尔本只超出全国水平少许，为2.16万元；堪培拉为2.47万元。
澳洲统计局（ABS）周三发布的数据显示，随着房价不断暴涨，悉尼人的平均家庭财富已经增至130万澳元，但有40多万家庭负债过重。其中典型负债过重的悉尼家庭，背负着76.54万澳元的房贷，比墨尔本高出26.9万。
负债过重意味着这些家庭背负的债务，至少是他们年收入的三倍以上。统计局称，悉尼40.7万户家庭属于这一范畴。
澳洲储备银行日前在一份评估报告中警告说，澳洲有三分之一的抵押贷款业主在面对金融不稳定时，所拥有的缓冲金额不足一个月。该份报告强调了悉尼和墨尔本房地产市场的风险已经增加。
澳洲的抵押贷款保险公司ALI Group的一项研究发现，近一半背负房贷的澳洲人担心，自己患上严重疾病而无法继续偿还贷款。
澳洲城市的房地产市场发展迅速，特别是悉尼和墨尔本的昂贵房价已经为房贷市场带来很大压力。一些贷款人为了能买到房子，不得不把自己的贷款预算扩展到最大限度，而且用尽了各种能用的方法。包括使用只付利息贷款，希望能减轻一些还款的压力。
如果有一天澳洲出现信贷危机，贷款机构、贷款经纪人、贷款人都难逃其咎。
毕竟，雪山崩塌的那一刻，每一片雪花都不是无辜的。
本文作者：Cynthia 高晨曦
图片制作：Chloe Liu
本文参考来源：abcNews，The Conversation，澳洲人报，悉尼先驱晨报、Business Insider，theadviser
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