前

言

五年前刚步入职场那会儿尝试了销售行业，从而有幸结识了许多朋友，其中有这么一位，他在悉尼机场当工程师，年收入20万以上算得上是高收入人士。记得那会儿跟他聊天时，他曾提到过段时间等房价下来了准备买套大的独栋屋，安定下来，然后娶个老婆。

前几日，一次偶然又碰到了他。许久不见的寒暄中了解到，这大哥还在同样的岗位，不同的是如今已经结婚了，在等这两年房价降降，买一套两室厅的公寓。出于好奇，也可能是出于当初未成功推销的“报复心理”，我问他为何五年过去了还没在悉尼买房。

这老哥脸上闪过一丝懊悔色说道：“这几年房价一直在涨，一直找不到合适的房屋，这不，拖着拖着，就到今天了。唉，现在House（独栋屋）已经买不起了，只能退而求其次，希望再等等房价跌点，在悉尼教育质量优异的地区买套2房的公寓，以后方便孩子上学。”

从2012年到现在，五年内，悉尼房价上涨了74.5%，五年前的那个对买独栋屋怀揣梦想的年轻人，不再年轻，梦想正随着房价的上涨在不断收缩。

如今，伴随着大量公寓的兴起，澳洲城市平均住房面积降至20年来的低点。但是，澳大利亚独栋屋的平均面积却在日益上升，比如在澳大利亚两大房价同比涨幅最高的州，新州和维州的独栋屋面积平均增加了1.5%。

这无疑释放出一个信号：“独栋屋面积在增大，其价格未来或许也将水涨船高。”考虑到澳洲家庭负债日益严峻，对于首次置业者而言，选择经济适用的公寓房或将会成为他们前半生的标准。

一

全澳各州首府城市五年来房价变化

悉尼地区

根据最新的数据统计显示，截止2017年9月底，悉尼57.4%的城区独栋屋中位价最低在100万澳元，20%的地区单元房中位价在100万以上。

相比之下，只有7.9%区域的独栋屋中位价在60万及以下的价格，29.9%的地区单元房中位价低于60万澳元。

墨尔本地区

五年前，墨尔本地区有27.5%的城区独栋屋中位价低于40万澳元，51.7%的城区单元房中位价低于40万澳元。

现在来看，截止2017年9月底，墨尔本地区仅有2.3%的城区独栋屋中位价低于40万澳元；21.2%的城区单元房中位价低于40万澳元。

布里斯班地区

截止2017年9月底，布里斯班有5.9%的城区独栋屋中位价超过100万澳元，五年前该数字为2.6%。值得注意的是，五年前布里斯班地区并没有单元房中位价超过100万澳元，而现在有0.4%的城区单元房的价值超过100万澳元。

阿德莱德地区

大约有1/4（25.1%）的城区独栋屋中位价低于40万澳元，84.5%的城区单元房中位价低于40万澳元。2019年9月份，阿德莱德有42.8%的独栋屋中位价低于40万澳元，96.2%的城区单元房中位价低于40万澳元。

珀斯地区

五年前，珀斯有9.9%城区的独栋屋中位价最少为100万澳元，目前该数字为11.1%。

有趣的是，低价值的单元房供应量在过去五年中有所增加。2017年9月份珀斯91.5%的地区单元房中位价低于60万澳元，2012年为89.7%。

堪培拉地区

五年前，堪培拉有8.6%的城区独栋屋中位价超过100万澳元，现在超过100万的城区量上涨至8.6%。虽然堪培拉地区没有单元房的中位价超过100万澳元，但是与五年前相比，40万以上的单元房数量上涨了10%左右。

霍巴特地区

霍巴特地区最近五年房价上涨迅速，从2012年9月份有71.7%的独栋屋中位价低于40万澳元，如今低于40万的独栋屋城区数下滑到了43.2%。

单元房价格也出现了类似的上涨，目前霍巴特有83.3%的城区单元房中位价低于40万澳元。

达尔文地区

截止2017年9月底，达尔文地区有7.1%的城区独栋屋中位价超过100万澳元，五年前该比例为5.7%。61.8%的城区单元房中位价低于40万澳元，五年前该比例为61.3%，这反映了近些年单元房市场的疲软。

二

独栋屋越盖越大，公寓房越建越小

根据联邦证券（CommSec）对澳大利亚统计局（ABS）数据的分析，伴随着大量公寓的兴起，澳洲城市平均住房面积降至20年来的低点。但是，澳大利亚独栋屋的平均面积却在日益上升，比如澳大利亚两大房价同比涨幅最高的州，新州和维州的独栋屋面积平均增加了1.5%。

但是，总体数据的背后所掩盖的现象确是公寓房和独栋屋之间的显著差异。换而言之，独栋屋越盖越大；公寓房越盖越小。

据统计，澳大利亚过去一年的新建独栋屋平均面积为233.3平方米，较前值230.5平方米略有上升。

就公寓房而言，公寓房占所有新建住房存量的比例已由七年前的1/4飙升至目前的1/2。但是光去年，公寓房平均面积已下降2.3%，为128.3平方米；而十年前的这一数据为140平方米。

CommSec首席经济学家Craig James指出，尽管影响各州居民居住面积的因素各有不同（如地价上涨、多代家庭的兴起等），但是澳大利亚的独栋屋平均面积仍居全球第二，仅次于美国。

James说道：“与世界其他国家和地区相比，澳大利亚的独栋屋面积和住房面积均居于世界前列。但是，就全澳而言，我们的住房面积较之前已有所缩水。”

面积大的房屋往往被视为增加城市密度的障碍。根据澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT）上月发表的研究结果，墨尔本、珀斯和悉尼均未能实现各州事先定下的有关每公顷住房数量的目标。

住房面积大小的变化在一定程度上反应出了家庭结构的变化。2006 -2013年期间，伴随“几代同堂”现象、新晋移民不得不和家人或朋友暂时共享住房或是Y一代年轻人因需要存钱买房而推迟离家时间，每套住房居住人数出现上升。

但是，自2014年以来随着Y一代年轻人开始陆陆续续离家独立，平均住房面积开始有所下降。此外，“小型/核家庭”的出现也催生了对面积较小公寓房的需求，从一定程度上缓解了公寓房供过于求的风险。

CommSec首席经济学家Craig James称，澳大利亚独栋屋面积在未来不太可能出现大幅下降。

文章开篇提到的老哥只是万千众生中的一个代表，现实的残酷正逐渐摧毁年轻人拥有自住房的梦想。

由于澳大利亚人均工资增长缓慢，房价飙升，导致家庭住房可负担性大幅下滑，这也成为了近两年来，澳洲当局关心的最重要的问题之一。那么针对目前的房价可负担性危机，何处才是解决之道？多数人想到的往往是增加住房供应。住房供应的增加导致了可开发地段的减少，这也正是房屋面积不断变小的原因。

但是最新的建模结果却显示，仅增加供量实际并不能改善住房可负担性。

三

增加供应真的可以缓解可负担性吗？

拿悉尼为例，澳大利亚国立大学（ANU）学者Ben Phillips和Cukkoo Joseph通过建模分析发现，尽管过去五年间悉尼房价出现飙升，但是实际上，悉尼很多郊区的住房却长期供过于求。

ANU的研究报告却指出，虽然增加住房供应可发挥一定的作用，但是“仅凭增加住房供应决不能解决问题。鉴于完成新建住房需要时间和财力。由此可以推断出，至少在中短期内澳大利亚住房存量中新房占比较小。”

但是通过建模分析却发现，在统计学意义上的悉尼内城区(包括中央商务区和附近郊区)，自2001年以来住房相对人口数量存在5900套住房的明显盈余，为本次统计328个地区住房盈余最大的地区。此外，悉尼的内北区、内西区和内南区均存在住房盈余。

住房供应（截至2017年8月），红色代表住房供应盈余，蓝色则代表住房供应短缺。

图片来源：悉尼先驱晨报

如上图所示，包括Strathfield，Fairfield，Bringelly和Hurstville在内的悉尼中环和外环地区却存在严重的住房短缺。上述四大地区均属于全澳范围内前十大住房短缺地区。

虽有住房短缺的地区，但是我们仍能看到大量红色所代表的“住房盈余”地区。由此可见，住房供应不均衡的问题对政府改善住房可负担性提供了更高的要求。

报告指出：“若澳大利亚如建模结果所言并不存在住房短缺的问题，那么势必需要就住房可负担性危机寻找另一种替代性解释。”

在本次建模统计的328个地区中，住房短缺和住房盈余地区的比例为78:250。此外，悉尼、墨尔本和布里斯班因单元房开发强劲，均存在不同程度的“供过于求”。

整体而言，2001年至2017年间，全澳范围内的住房供应盈余超过164,000套。

与此相反，今年年初新州州长Berejiklian就表示，解决住房可负担性将成为政府工作的重中之重，而解决这一问题的最有效途径即是增加住房供应。此外，澳大利亚总理特恩布尔也对这一做法表示支持。去年五月，特恩布尔就曾表示说：“住房可负担性问题是房屋供应不足所导致的结果，因此增加住房供应才能解决这一问题。”

截至今年三月的一年内，悉尼新建住房达到创记录的37,608套，是2008年和2009年新建住房的将近三倍。

澳大利亚国立大学研究报告共同作者、经济学家Ben Phillips指出，地区层面的房价行为与住房需求的基本面（包括人口增长）“无关”，他说道：

虽说增加住房供应并不是调节房价的唯一手段，但房屋数量的不断增多势必导致可开发区域不断减少。由此看来，未来公寓房面积持续缩小或许是必然趋势。

与此同时，考虑到移民潮的来临，洲际移民数量的不断增加，澳洲各首府城市目前“充足”的房源未来或将迅速被高涨的需求所填满。

上一个五年，悉尼和墨尔本催生出了多个房价破百万的城区。悉尼市场上50万以下的独栋屋更是消失殆尽。那么在下一个五年会有多少城区入驻百万俱乐部？

年轻人买House的梦想或许穷尽一生才可实现。

本文作者：Anna阳映红、Ian Lou

图片制作：Chloe

文章来源：澳洲金融评论报、CoreLogic、Business Insider、悉尼先驱晨报