前言

据《澳洲金融评论报》报道，近期两位中国投资者以极低的价格出手了位于布里斯班的两套公寓。在不到三年的时间内，亏损幅度高达30%。中间还没有计算时间、人力、以及其他机会成本。

相信，这两位投资者在三年前投资澳洲房市的时候肯定不是奔着亏损去的。同样，2015年-2018年期间肯定有更好出售的机会，那么为什么偏偏选择在当下出售呢？

近期，皇家墨尔本理工大学教授Daniel Richards进行的一项研究告诉我们，在市场下跌的时候，投资者不是卖的太早，就是卖的太晚。尽管这一理论主要用于股票市场，但是放在目前的房产市场也同样适用。

他说：“从理性的角度出发，人们不会做亏本的买卖。同样，投资者一般不会愿意在亏损的情况下出售房产。但是有一样东西却会让投资者亏损出售，那就是我们的一时冲动，尤其是那种为没能及早出售而追悔莫及的后悔感。选择亏损出售房产的人们往往有这样一个共同点，即都认为投资房产是自己做过的最冲动的投资。”

毫无疑问，目前大家形成的共识是澳洲房产市场处于下行周期。但是对于未来的走势，各方却意见不一。有人认为房价还会下跌10%以上，有人担心房价会出现崩盘。

近期，国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）发布的一份研究报告对澳洲各地房价在未来三年的走势进行了全面的分析。

结论可能让很多人大吃一惊！崩盘的几率几乎没有，像过去一样大幅快速上涨也只能是“过眼云烟”。值得一提的是，本轮房价走势预测中，转换非常明显！

据其预测，曾经高高在上的悉尼或在未来三年的房价涨幅全澳垫底。大家争相“唱空”的布里斯班则有可能录得全澳最高涨幅。

一

公寓供过于求，中国买家大幅折价出售

2013年，来自中国上海的郑先生和唐先生分别在布里斯班以53.5万澳元的价格买了一套79平米的期房。开发商是澳洲本土开发巨头Lendlease，楼盘是位于布里斯班的一个高层公寓开发项目。

在当时，中国人去澳大利亚置业没有现在这么多条条框框的限制。没有跨境资本的管制，没有海外人士购房附加税，同时利率还很低。更重要的是当时的布里斯班还不像现在，公寓开发项目寥寥可数。

因此，Lendlease位于布里斯班的这个高层开发项目一开始预售，就被像唐和郑这样的海外投资者抢购一空。这个楼盘于2015年交付使用，建筑质量符合Lendlease一贯的高品质。

但是，就在交付使用不到三年，郑先生和唐先生最终转手出售时却遭遇了巨大的亏损。当时两位投资者购买的价格是53.5万澳元，但是最终的转售税前价格却只有38.7万澳元，亏损了近15万澳元，还没有计算时间和两位买主所花费的精力成本。

如果两位投资者当时购买的是开发商Lendlease的股票而不是房子，那么他们不但不会亏损还会获得136%的股票投资回报。因此，加上机会成本损失，这单生意两位投资者损失幅度高达163%。

由此可见，对于房产投资者，三年可以发生很多的事情。三年前以为稳赚的买卖等到三年后却不知道是什么样子？同样，现在亏损出手的投资者三年后会不会后悔呢？

国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）近期发布澳洲房产走势预测报告显示，未来三年布里斯班有望录得全澳最大涨幅。

二

风格明显转换，未来三年悉尼房价涨幅全澳垫底

根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）发布的最新房价预测报告，未来三年，悉尼房价预计为所有首府城市中涨幅最小的。同期，悉尼的房价较峰值相比或仍有4%左右的跌幅。

据其分析，信贷收紧是影响房价上涨的主要因素之一。但是，鉴于低利率水平、稳定的经济形势、强劲的人口增长，澳洲房价出现大幅崩盘的可能性几乎没有。

澳洲房地产市场的风格转换非常明显。过去五年，悉尼和墨尔本等房价涨幅领先的传统热门城市在未来三年或表现平平。与之相反，过去五年房价表现平平甚至出现下跌的城市则有望在未来三年表现突出，如布里斯班、堪培拉、珀斯等。

值得一提的是，未来三年内，布里斯班有望录得全澳最高涨幅，中位房价由2018年的6月的55万澳元上涨至2021年6月的62万澳元。人口持续流入，尤其是其他各州迁往布里斯班的人口不断增长是主要驱动因素。

堪培拉和珀斯的房价涨幅则紧随其后，接近10%。中位房价分别录得77万澳元和57万澳元。国际清算银行表示：“以堪培拉为例，当地居民收入水平是澳洲首府城市中最高的。相比之下，当地的房价仍具有相对可负担的优势。”

就珀斯而言，在历经多年下跌之后，市场已经开始见底反弹。尽管未来两年内上涨速度仍处于相对较低的水平，但是2021年预计会有较为明显的上涨。

三

各首府城市未来三年房价走势具体分析

悉尼

6月中位价：112万

就独栋屋市场而言，悉尼目前房价的疲软走势预计仍将持续，2018-19财年的跌幅或在2%左右。2019-2021年，当地房价预计会有所好转，但是不太可能会超过2017年6月的峰值水平。

就公寓市场而言，一方面，当地投资需求因信贷收紧而减少；另一方面，首次置业者人数增加对公寓构成支撑。整体而言，悉尼的公寓价格在今年或下跌4%，2018-19财年则有可能再次下跌3%。

墨尔本

6月中位价：87万

整体而言，当地人口的强劲增长对住房需求构成有力支撑。据研究员Zigomanis的分析，2018财年的新屋建成量有望大幅上升。同时伴随大量待建项目的陆续开工，当地住房供应可明显满足人口增长的需求。

就独栋屋市场而言，2018-2021年期间，墨尔本房价或停滞不前，不及通胀水平。

就公寓市场而言，鉴于目前公寓建成量相对独栋屋要高，因此公寓市场供过于求的局面对房价表现构成制约。据预计，未来三年，墨尔本公寓或下跌2%。

堪培拉

6月中位价：70万

近几年来，堪培拉的房价持续录得上涨。从短期来看，这种上涨趋势仍有望延续。

就独栋屋市场而言，2018-19财年或上涨5%左右，而2019-21财年增速或有所放缓。三年期间的累计涨幅约在10%左右。

就公寓市场而言，未来三年的累积涨幅或在6%左右。

布里斯班

6月中位价：55万

目前，布里斯班公寓市场正面临供过于求的问题。但是国际清算银行的报告指出，当地人口呈持续流入的状态，尤其是其他各州迁往当地的人口不断增加。

因此，尽管当地房价可能受公寓市场供过于求的拖累，但是整体市场在未来三年或录得适度上涨。

就独栋屋而言，伴随新屋建设增速放缓，再加上人口强劲增长，到2021年，当地中位房价或增长13%，达到62万澳元。

珀斯

6月中位价：52万

自2014年以来，珀斯房价一直呈下跌态势，跌幅达到13%。但是市场最糟糕的情况已经过去。研究员Zigomanis表示，随着海外移民的持续增加，西澳外迁人口减少，当地的房产市场似乎已经见底。

值得注意的是，当地的空置率水平仍处于5.1%的高位，租金较2013年也下跌了30%。

据预计，在未来三年内，珀斯独栋屋和公寓房价都会有所上涨，涨幅分别为10%和5%。

霍巴特

6月中位价：48.5万

近期，霍巴特的房产市场出现逆市上扬，并持续录得首府城市中最高涨幅。人口持续流入该地是导致当地房价大幅上涨的主要驱动因素。

据Zigomanis透露，以前迁往塔州生活的以年龄大于50岁的退休人士居多。但是现在，越来越多的年轻人和带小孩的家庭也开始迁往塔州。

据预计，2018/19年当地独栋屋中位房价或上涨5%，随后两年则有所放缓。整体而言，截至2021年年中，当地独栋屋和公寓房价预计上涨8%左右。

阿德莱德

6月中位价：51万

受经济表现疲软和人口增加缓慢影响，阿德莱德当地的房价在未来三年内或仅录得适度上涨。

Zigomanis表示，当地主要受汽车业停产和失业率上升影响，买家态度变得日趋谨慎。据其预测，到2021年，当地房价或上涨9%左右。

达尔文

6月中位价：50.5万

和珀斯一样，达尔文的房价自2014年以来一直呈下跌的趋势，跌幅接近20%。当时，近期的一系列证据表明当地房价有见底的迹象。

据预计，在未来三年内，达尔文的独栋屋和公寓房价或分别上涨5%和4%。

四

持有年限对投资收益影响明显

根据CoreLogic提供的数据，2017年第4季度，全澳范围内，亏损转售的独栋屋持有年限中位值为6.4年，盈利转售的独栋屋持有年限中位值为9.4年。同期，亏损转售的公寓持有年限中位值为6.9年，盈利转售的公寓持有年限中位值为7.8年。

就首府城市而言，亏损转售的独栋屋持有年限中位值为5.3年，公寓为6.0年。与此相反，盈利转售的独栋屋持有年限中位值为9.4年，公寓为7.8年。

就非首府地区而言，亏损转售的独栋屋持有年限中位值为5.3年，单元房为6.0年。与此相反，盈利转售的独栋屋持有年限中位值为8.8年，单元房为7.8年。

上述数据表明，亏损转售房屋的持有年限普遍比盈利转售房屋的持有年限要短。由此可见，相比股票等其他投资品，房产更是一项长期投资。

无论是房市，还是股市，市场总相似！即没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。

最新的一项研究表明，在房价下跌周期中，澳洲持有房产的居民由于害怕亏损，反而会错过最佳的出手时机，等到“深套”的时候又不得不选择割肉离场。

从这个角度而言，房地产投资者和股市投资者是多么惊人的相似。特别是，那些在高位通过高杠杆买进的投资者，极有可能沦为被市场收割的“韭菜”。

因此，房产更需要投资者的理性投资。在市场上涨时，可以获得最大的投资利得，在市场下跌时，也可以做到心平气和。

参考资料：AFR、Domain、BIS Oxford Economics