整个大洋洲有三座值得投资的城市，我分别为此写了《悉尼的南和北》，《墨尔本的东和西》，本篇是写第三座城市---《奥克兰的“中“》。

关于海外房产投资这个话题一直被国人津津乐道，手里有点钱的，十之八九都动过出国买房心思，而让人们有这个念头的原因可以分为三个方面

比如说你去泰国芭提雅度假，看着碧海蓝天椰子树，心里想晚年能在这里颐养天年该多好，然后拐角处有售楼处，脑子一热就买了，结果是你都不知道你下次什么时候来泰国度假。

我在泰国买房那篇文章里提过，本国房子贵，成本高，不得不向外发展。别国的房子具备本国房产没有的优势，投资别国也分散了资产，降低整体资产受本国经济的影响。

房产大佬冯仑说过，做房地产最好的时候是，当一个国家人均GDP突破3000美金，往8000美金的位置冲刺时，做地产闭着眼睛都赚钱。我对这句话持保留意见，但确实有很多人相信这话。所以一群中国人，成天去一些以前我们以前看不上的穷邻居那里淘金，什么柬埔寨买房，菲律宾买房，越南买房，玩的就是这个套路。

先不说赚不赚钱的问题，在一个法律不健全的国家去投资，被套路几乎是家常便饭。前段时间传出，很多人跟中国房产大V欧神去柬埔寨买地，结果承销方给出的土地产权证上竟然发现了中文字，网友嘲讽真是造假也不用心。

海外房产投资赚钱实在是运气居多，除了人生地不熟外，居民住宅还涉及到当地的民生保障问题。过快升高的价格容易激起民愤，所以对外来投资者来说，很多国家都设置了相应的障碍。不但无法享受本地人的税务优惠和低廉贷款利息，甚至在交易上的税收和能够买房子的类别都给了很多限制。

万邦君几乎读过所有的地产投资书籍，在本君的观察下，能在海外房产投资有所建树的投资人都具备以下特点

离开这五点，失败的案例不要太多。几年前还传出澳洲房东气不过，跑到美国讨租，结果被租客一枪打死。那些叫你去抄底底特律，投资西港土地，买入菲律宾楼花基本都是SB和骗子。

以上是投资海外地产的原则，下面谈谈澳洲人有没有投资海外地产的必要。

澳洲的两个城市悉尼和墨尔本虽然具备很多优点，但澳洲人如果在本国有足够资产后，依然有投资海外的必要。一是分散风险，确保自己澳洲房子不涨时，新西兰的房子依然涨。二是自己资金能更好的利用，80多万在悉尼只能买一个普通区域的两房两卫，但在奥克兰可以买到黄金地段的Townhouse，根据历史数据上看，涨幅不输给悉尼的house。

奥克兰是新西兰最大的城市，它吸纳着新西兰大部分的国内和国外所有人口流入。不夸张的说新西兰只有一座城市就是奥克兰，其它的城市无论是人口还是规模，只能说都是澳洲城市堪培拉的复制版，澳洲三线特征的小城市。

香港的房价能疯涨具备了三个因素，经济高度增长，山地居多难开发，房屋供给缓慢。

新西兰的经济谈不上出彩，但是奥克兰确实山地居多，平地少，房屋供给也不像澳洲那么疯狂。你在奥克兰CBD看不到像墨尔本一样，一座座高耸入云的大楼，整个市区没几个住宅工地在开工。开车在整个城市转悠，也不会像悉尼一样，每个区都有待建的工地，不是Townhouse，就是公寓。

以下是一张数据图表，显示奥克兰5年近累计3万住宅的缺口，这里的统计数据是没有水分的。很多地产公司讲悉尼每年涌入10万人，那个是把游客都算进来的。这个是实实在在算移民和自然人口增长，然后再把总数除于3来推测所需房屋数量。

 奥克兰整体面积6059公里，人口将近160多万，体积人口大致和西澳首府Perth接近，只不过飞Perth需要4小时，而奥克兰只需要3小时。

奥克兰House的中价位是83万纽币，折合澳币大致为80万左右，相当于墨尔本的中价位。在区域管辖上，奥克兰和布里斯本非常像，整个奥克兰只有一个council就是奥克兰council，这对做地产开发的朋友其实是一件好事，不会像在悉尼，盖个duplex，Bankstown council说地的前宽15米就可以了，结果到了Ryde council，前宽要求变成了20米。

按理说在统一的council下应该极利于房屋供给，但恰恰相反，今天奥克兰的房屋缺乏都拜政府所赐。新西兰不但有极高的税费成本，审批速度缓慢，一个duplex 的DA的审批可以拖15个月，更可怕的是新西兰的有严格的建筑要求，公寓开发的一些建筑材料只能通过本国认证建筑厂商购买，所以奥克兰新房卖到1万五一平是一点都不稀奇的。

奥克兰管DA申请 叫 Resource consent，他们拖的时间长，但政策松。任何House都可以被改装成三户来出租，不需要提交DA，更像是我们悉尼的CDC程序（合规开发），不要council审核。房屋建筑set back 要求极低，对于Townhouse项目，地大就行，几乎无zoning限制。

此外奥克兰也是房东市场，今年政府出台重大改革，中介不准收房客钱，要知道以前第一周的letting fee是收租客的，而不是收房东的。这也是为什么新西兰投资人看到我写澳洲某些区域5周免租，还送IPAD感觉智商被按在地上摩擦了，很不可以思议。

奥克兰大致可以分为五个部分

1.中区，奥克兰最开始发展起来的区域。很像悉尼的内西和墨尔本的东南区域，这里不但是成熟区域，交通也最为发达。奥克兰屈指可数的火车站基本都配备给了中区。我们的标题《奥克兰的“中”》，说的就是这个区域，也是奥克兰人气最旺的区域。

这里可以跟大家提几个区Mount Albert，Epsom这一带基本就是Burwood， Strathfield 的存在，不但交通好还名校多。很多有钱的华人纷纷置业在这里。缺点是中区房屋价格偏高，房子旧。NewMarket可以看做是奥克兰的第二大CBD，这里有除市区外最繁华的商业街，也是奥克兰除市区外唯一的三条火车线齐聚的交通枢纽。

中区的上东的位置也就是Misson Bay所在地，是旅游景点，人设犹如Bondi 海滩的存在，有钱人的豪宅都在那里。

2.北区，奥克兰人又称北岸，原本是一个独立城市北岸市，后来也被并入奥克兰城市整体行政管辖范围内。北岸环境优美，最重要的是毛利人很少，当地毛利人领社会福利，住公屋居多，所以很多人不愿意和他们混杂在一起。北岸的区域Takapuna是北悉尼与chatswood的混合体，既是一个办公就业地点，也是奥克兰数一数二的商圈，Takapuna的中价位高达200万纽币，绝对可以和悉尼的上北媲美。

北岸往上十几公里有一个区域叫Albany，你可以把它看做是Hornsby 和 Macquarie Park的混合体， 这里也有极具规模的购物中心，另外梅西大学的分校也开在这里，很多年轻家庭选择首次置业时往往会考虑这里个区。

北岸是在这波奥克兰房价最坚挺的区域之一，北岸的Takpuna甚至逆市上扬，在2019年北岸的销售记录中，很多北岸的房子都成功售出超过其CV价格（政府估价）。但北岸美中不足是北岸的公共交通并不如中区发达，这里没有火车，只有公交。

3.东区，东区很像悉尼的Hills  Council。悉尼所说的山区，两者非常相似。整个区在外表看起来是非常新的，东区是一个新建区，很多华人开发的House land package都在这里，所以中区的house都是板房，但这里的房子很多都是砖房。

华人家庭在考虑家庭成员过多，需要升级房子的时候，一般会选择东区。就像悉尼的华人选山区一样，同样的价格别人是小地破房子，我宁可牺牲地段买大地好房子。

东区的Botany 有巨大的购物中心。Westfield集团已经在2017年提出开始扩建的计划

4.西区，西区是蓝领首置居多，价格便宜，离市区还没有太远。政府计划在Henderson 扩充现有商圈，奥克兰还计划升级现有铁路。如果计划成功，会大大缩短Henderson 到市区的火车搭乘时间，从现在的40分钟左右，缩短到25分钟。

因为治安问题，老奥克兰人对西区的印象并不好，但随着这几年奥克兰房价大涨，人们不得不根据自己的资金来重新评估置业选择，在综合价格和配套，西区是普通人不错的选择。

5.南区，南区基本以毛利人为主，也就是人们口中的穷人区。公屋非常的多，但是南区的好处是南区便宜，租金回报率高，地块还大。很多投资人喜欢在那里做开发。新西兰买房是没有印花税的，所以本土投资人都在那里买了旧房子，然后装修一下卖掉。

南区地多也平坦，所以政府放了很多基建计划在那里，常看我的文章朋友都知道，市场经济环境下，政府开发计划没那么重要。奥克兰的机场和游乐园都在南区。

澳洲人凭澳洲收入可以在新西兰贷款70%，新西兰也有四大银行，如下

虽然同属一个集团，但双方系统并没有连接，也就是说哪怕你在澳洲Westpac 有1000万贷款，但Westpac新西兰目前是完全看不到的。

奥克兰的市场目前还在恢复阶段，我们看到悉尼和墨尔本在一连串的好消息下，已经开始接连反弹，拍卖清空率直接过了80%。但目前奥克兰拍卖清空率依旧保持在57%左右。目前奥克兰有两个问题依然没有解决，一个是央行给奥克兰房市的限制，任何家庭第二套房只能贷款70%（一度曾拉到65%），第二个是海外人士不能继续购买二手房，要知道奥克兰新楼盘并不如悉尼墨尔本这么多，二手房这一股很大的购买力量被抽走。

我个人观点是当普通澳洲家庭在悉尼和墨尔本配备足够资产，在贷款和租金收入进入瓶颈时，可以考虑观察一下奥克兰地产市场。

更多澳洲房产资讯，下期分享～～

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