现实永远比小说更精彩，目前上演的大戏就是悉尼的楼市。无论是上了新闻头条的贷款收紧，公寓质量问题，还是我今天要谈的房租，其实都是过去悉尼建筑热潮里所积攒的遗留问题。当投资人亢奋的情绪退却时，我们终于开始用理智去思考我们当初所做的每一笔投资决定。

前几年如果你听习惯了“悉尼有住房缺口，至少短缺10万套”的口号，那么今天的这篇文章听起来确实不太那么让人舒服。

要知道2011年打开网上论坛都是在讨论什么租房难，房东不友善的问题，而现在，2019年，房东真是友善到家了，直接一次给你免租四周，就问你爽吗?

我记得谍战剧的主角说过一句话，

情报工作就是要学会演好另外一个人的人生，逐渐融入到角色里成为一体。

这种感觉我是知道的，每到周末我会给予自己一个新的身份，一个刚来澳洲的新移民，着急租房子住。我以这个角色来真实感受悉尼楼市一线的声音。

这不，这次我又偷偷来探访图片里这个楼盘的片区。图片里的楼盘建成好些日子了，不过这栋楼右边的二期楼盘刚建好没多久，万邦君正是以租客的身份去了那里。

开车远远经过这里就看到挂着招租的牌子，我刚下车走过来，门口两个中介热情招待了我。我和他们攀谈了起来。

据中介描述这个项目总共有110套左右的房子，开发商只卖掉了40套左右，剩下的全部交给他们去出租。

他们说目前房子已经全部租掉，就剩一楼的一套两房。他们带我参观了图片里那套房子，这套房子作为两房室内面积很大，至少超过一百平，唯一的缺陷是和邻居对看，隐私性差了些。

以下是我和中介的谈话

下面是高潮点

卧槽，他竟然全部接受了！

他说只要我租一年，5周免租和IPAD没问题，但是租金砍到500一周，他要和开发商商量一下。

离开这栋楼时，我问他，你确定你现在只剩这一套吗？他很惊讶望着我，我为什么要骗你，有早就给你看了。

我看着楼上几间房还挂着出租广告，笑而不语。

现在是揭秘时间，这个悉尼对租客最好的地方是哪里呢？

铛铛铛~~~ 看下图

这片楼盘的分布区域就是North Rock，

政府在James Ruse高速旁边规划的小区。

这个地方有几个细思极恐的细节， 

第一件事是有中介在real estate.com.au网站上打广告， 租房地址就放23-25 north rocks road north rock NSW 2151大楼的地址, 具体哪一套出租从来不说，广告常年。这极可能说明了有些房子一直都是空的，一直在招租。好奇的朋友可以在Real estate.com.au 网站上自己搜一下

第二件事是在于底下这张图

这是政府的城市规划图，黄色虚线里的就是我去踩盘咨询出租的楼盘，虚线左边就是第一张图片里从车里拍摄的那栋大楼。这里有两个问题比较吓人，第一个黄色虚线右边，上面写着R3（中密度）的那块地，目前正在开发，是联排别墅中密度项目，虽然很多人买来自住，但不排除未来有人会放到市场上出租。

第二个问题是，图片里蓝色地块上面那些高密度住宅（R4）已经是另外一个区了，叫Northmead，它实际上离North Rocks 这些楼盘不过几百米。那这些地区出租情况如何呢？

North Rock最便宜的两房可以要价到$490一周，但Northmead已经到了$460可以租三房的地步了。

当我仔细研究这个楼盘时，真可以用五毒俱全来形容它。此话怎讲呢？让我们一条一条来看

悉尼规划里明确说过公寓的作用，就是要用有限的资源让更多人实用。所以在悉尼你看到当一个区有商场，有学校，有火车站的3S聚集时，政府就提高了当地的密度，让公寓一栋又一栋的造起来，但这个地方明显不符合政府所说的是有配套资源的地方啊！

论交通，最近的一个火车站Parramatta在3.2公里之外，走路是不可能了，谷歌地图显示乘公共汽车到Parramatta火车站也要20分钟。

论购物，North rock本身有一个小型购物中心，但那个距离也离这个楼盘4.2公里，有这时间莫不如直接开车到3公里外更繁华的Parramatta市中心。

论环境，旁边就是高速公路有啥环境可言呢？唯一可圈可点的是楼盘附近1.6公里有一个悉尼出名私校Kings，可是问题私校又不按学区划分，有钱就进，每年付的起3-4万学费的家长会来这买房租房？

说专业点，这就是一个依附在Parramatta的睡城，无论是休闲上班，学习上班基本上全部要依靠Parramatta的配套。

那么什么人最适合这个楼盘呢？就是那些在Parramatta写字楼上班工作的人，可是真在那里工作的人又缺乏足够的理由住这里，这里吵不说，租金并没有很优惠。

在条件更好，有火车站的Westmead租金只有$480一周，有什么理由来这里呢？而且Parramatta council根本就不缺房，附近Mays Hill， Harris Park， 包括Parramatta本身要多少有多少，完全能满足租客租赁的需求。

那个这个North Rock神盘目前回报如何呢？

2014年57万5购入，目前挂盘55万就卖，我对是否能卖出非常不乐观，因为我查了Realestate和domain，整个2018年这个地方公寓成交数量连5单都不到。

读到这，我来考考大家，今天我反过来看，这个地区是如此不堪，但为何在早期的时候，North Rock楼盘被一抢而空呢？

如果我们回到2014年其实我们可以发现，这个楼盘其实真的是有很多卖点的，虽然在大马路边上，虽然没有配套，交通不方便还吵，按照我教你的，你说出来依然会很自信。

你可以把整个核心点聚焦在一点------便宜。

第一是房价便宜，要知道23-25North Rock Road这栋楼，很多两房两卫面积，多的可以达到160平方米（加阳台车库），少的也有130平方米（加阳台车库），2011年Wentworth point2房一卫一车库的已经卖到了51万3，Parramatta同样面积但高楼层有景的三房两卫在2015年已经卖到了128万5. 你让顾客算一下是不是很便宜，用公寓的价格买到了别墅的面积。

第二是户型稀缺，这种公寓自带两个阳台，南北通透，吃准了中国人买房的心理。当时很多其它楼盘没有这种户型，或很少买不到还贵，你看着这个户型，心想有可能还可以在大客厅里隔一间出租。

第三是物业便宜，作为一个有游泳池健身房的大楼，目前每季度物业费还是不到900.

第四是价值洼地，你可以说你看看Parramatta新房卖多少钱，这里隔着3公里就便宜10万，户型还大。你再看看这离Baulkham Hill只有4公里，都快卖到70万了，而且这开车15分钟到Eastwood，Eastwood House价格都两百万，你还不觉得这是低估吗？ 赶紧抢啊！

你如果对噪音有啥疑问，投资顾问答案早已准备好了。人家说你干嘛担心房子吵，反正是投资房，是租客住在里面，又不是你，让租客担心去，悉尼缺房，不住也得住。

这么一波说辞下来，不懂房产的你是不是觉得很有道理？哪怕你今天回过头来看，已经明确知道这个投资是一笔烂到家的投资，但当一个所谓的投资顾问给你提出这几点时，就算不对，你也不知道他说的理论错在哪里。而且像他说那种价值洼地，隔壁的区近在咫尺，房价就是便宜10万，怎么不叫低估呢？

来来来，哥一条一条解释给你听，保证你下次不受骗。

在这之前，我先跟你们讲一个故事，通过这个故事你看看能不能白些啥。

哥以前特别迷一个中国炒房大神欧成效，人称欧神，我还专门写过文章表达过仰慕之情。人家最牛逼的地方是2009年天涯公开看多中国楼市，随后在2012，2015持续看好中国楼市，可谓极为先见之明。在理论上欧神自创水库流派，有完整的一套手法，如信贷，装修，选筹，抵押，卖出，用他的话说，水库建立了炒房体用术的完整体系。

欧神以前当过宝洁公司的市场营销，亲身在一线为品牌塑造价值的经历极大的影响了欧神的三观。

“他认为一切人为的附加值都不保值，学区不保值，因为长期看好学校会变，政府的政策也会变。地段不保值，在政府规划下与城市化进程中，哪怕是郊区也会变市区。什么好小区，好装修，好户型，只要你支付溢价，水库通通不认可，反之如果你能非常便宜买到有问题的户型，只要便宜到一定程度，那就没什么问题”

在大趋势上，欧神的眼光是没什么问题，在实际买房上，你会发现欧神买的房子都是有价无市。例如他2017年花了368万买了297米面积的北京天通苑，表面上天通苑小区每平米单价都到了4万元，但去天通苑买房的北京人都是预算紧张的刚需，297米的户型哪怕卖2万一平，人家都觉得总价贵。

欧神2013，14年买入7900平买入康城的大户型，就是那种200平房子加赠送地下室。有人说欧神之所以这么做是因为他认为有一天当楼价涨到非常高像香港一样，人们买房也会看地下室的面积。网上说目前欧神康城的房子根本卖不掉，原因和上面北京案例一样，总价太高，他只能忽悠粉丝去接盘康城，逢人便说去康城买一复地。

总体来说，无论是天通苑，黄浦众鑫城还是康城，虽然提早看到大势，欧神买的房子和板块全部跑输大势。他以前喜欢叫人去买城乡结合部老破大，最近一段时间这个口号已经悄悄改成城乡结合部，地铁次新盘。

对于具备金融与居住二元属性的房子，单纯看价格就可以确认低估，而不看房子特定居住条件的股票投资思维是行不通的。有些硬伤永远解决不了，真想卖出去要花很长时间，很低价格才能出去。

我们常说没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。但这其实是一句伪命题，因为在澳洲人人都是贷款80%，自己出20%首付加印花税。每个人买房都有自己成本价，一旦房价需要折扣到低于自己的成本时，除非是万不得已被强迫，大部分人就是留着不卖。

我先不管North Rock这个房价买的是否便宜，对于你一个配套缺乏的地区，你就不应该买入。

便宜是价格，性价比高是价值，便宜单纯看的就是纸面上的价格，性价比是考虑到本身硬件条件后，和其它区域对比后得出的结论。

别信什么配套前买入是投资，配套建成后买入是接盘，在人人可以买土地的澳洲，你可以把这套理论用到囤地上，但对于公寓楼来说，配套完成前还是完成后都是坑。

至于什么价值低谷，价格便宜什么的，说的人自己都没意识到自己在胡说八道。一个区域想要粘粘旁边区域的热度，首先必须要具备两个先决条件

第一就是核心区域价格必须已经非常高，无论是买和租全部都供不应求。Parramatta自己的公寓房本身价格都不贵，无论是存量的二手房，还是待售的新房，完全可以满足市场需求，都可以说供大过求了，哪有什么能量外溢到你North Rock 这边呢？你要说Newtown和Marrickville有这种关系还差不多。

再者像有人宣传North Rock离Baulkham Hill近，这更是无稽之谈，Baulkham Hill本身不是核心区域，一无就业，二无有一定规模的商圈，你挨着它近有啥卖点呢？它都不是太阳，你咋让它给你温暖呢？就像我卖Penrith的房子说近Blacktown有何意义啊？

第二点当一个核心区域热度外溢的时候，它最先外溢到的是那些通过步行或一站地铁就可以享受核心区域资源的临近区域，因为人们会感觉住临近区域跟住在核心区域没太大区别。假设说Parramatta真成了核心区域，会外溢到的肯定是一站火车Westmead或Harris park， 再或者步行可到的Mays Hill。North Rock还要开车才能到，这一定是最后被房价外溢到外围区域。

最后我想跟投资者说的是

投资要在好价格的前提下买好城市，好区域，好房子。

城市大于区域，区域大于房子。单传看户型不看区域没意义，告诉您一个小秘密，您如果喜欢低价格，大户型， Auburn， Bankstown有很多50多万出头但室内面积可以达到100多平的公寓。有时候真不是房子稀缺，是你读书少。

我是万邦君，那个最刻苦钻研悉尼房地产的人，我们下期再见