实战用1万美金去买12万美金房子，是如何做到的？,海外房产微信公众号文章

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我常常讲“每年一套房，连买二十年”，有些朋友可能就会说，这个概念听起来很美好，但是它真的可以做到吗？毕竟每个人手上的资金都是有限的，可以实现连买20年吗？今天会跟大家讲一个方法，这是你在美国以最低的投入、最快的速度增加手上持有房产数量的方法。

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今天我们直入主题，首先把这个方法的名称摆出来，然后我们再来一点一点看是怎么操作的。这个方法的名字叫做BRRRR-Key。它是由两个部分组成的，一个是BRRRR，一个是Key。我们现在就分别来看一下这两个部分。

首先是BRRRR。它是由五个英文字母组成的，第一个字母是B，后面跟了四个R。它代表了整个操作策略五个关键的步骤，我们分别来看一下这五个步骤。

第1个步骤，B是Buy，买入。

所以就有第2个环节，就是第一个R，Renovate。

它指的是翻新、装修，把这个房子从一个不可以住人的状态过渡到一个可以住人的状态。与此同时，房子的价值也获得了提升，从一个不值钱的状态达到了一个市场价的状态。

好，接下来第三个环节，就是第2个R，就是Rent，把这个房子租出去，每个月收租金。

接下来，第三个R，是整个策略当中魔法发生的部分，也就是Refinance，再融资。它指的是你把已经出租出去的房子拿去银行抵押，把房产的净值给贷出来。

为什么说它是魔法发生的一个环节？我们拿数字来看一下。

在银行的眼里，并不会考虑你一开始投入多少钱，它会考虑你这个房子的市值是多少钱。你市值是12万的话，那么银行可能会以最高75%这么一个比例把房产的净值贷给你——当然不同的银行不同的州，这个比例是不一样的，我们就以75%来讲。

好，我们假设说你一开始在入手这个房子的时候，价格可以更低一点——低5000，不是5万，是45,000；在装修的时候也可以低5000，不是5万，是45,000。你一共腰包掏了多少？9万美元。那么最后你会refinance出来多少钱？也是9万美元。这就达成了一个我们讲叫做完美的BRRRR。

所以，我们在过程当中应该去追求完美的BRRRR。

这个环节我们讲完了以后，最后一个R，叫做 Repeat，就是重复，重复以上的过程。

所以，整个BRRRR的过程是可以循环往复，一直做下去。那么你的房产数量可以快速地这样增加，而一开始你投入的钱是很少的。

我们把这个BRRRR解释完了，接下来解释第2个概念，叫做key。这个key是什么意思呢？

在美国有这么一类公司，叫做turnkey company，是把房产从一开始吸纳，到翻新、装修，到出租管理，全部给你一条龙做下来。

对于你来讲，对于投资者来讲，你只需要转一下钥匙，开一下门就好了，所以叫做turnkey——转钥匙——公司。所以这个key它其实是指的是turnkey这么一个环节。

我们如果单纯地去做这个BRRRR会发现，如果你不是那种非常有经验的投资者，会遇到很多的障碍。

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