在上周，悉尼中间房价超过了100万澳元的消息成为了极大媒体的头条，同时也在朋友圈里面持续刷屏（托那些积极的地产销售朋友们的福气）！我们就不管到底是哪个区涨得多、哪个区涨得少；也不考虑澳元暴跌30%的因素，以及在过去一年来自中国124亿澳元的投资进入澳洲房地产了。不管怎样，悉尼中间房价一年涨了22.9%的确让人咂舌，墨尔本也涨了10.3%。而就在这形势一片大好的情况下，澳新银行ANZ和联邦银行CBA却不解风情地先后宣布增加贷款利息0.27%，有点要打击贷款市场的意思。那么问题来了，在澳洲央行RBA还没有加息的情况下，ANZ和CBA加息是图啥呢？这对澳洲房地产市场意味着啥？今天咱们就来谈谈这个事儿吧。

1. 为啥ANZ和CBA要加息？

低利率，低澳元，内资外资推高地产市场

尽管ANZ和CBA加息了，澳洲现在的房贷利率依然是历史最低水平！当前的房屋贷款利率仅仅是4%左右，也就是说50万的贷款，一个月差不多还款时2400澳元，基本上和悉尼市区的两室一厅房租差不多！这么划算，当然是买房贷款啦！

同时刚才我提到了，澳元在过去1年重挫30%，当前对人民币已经跌到了4.5左右，基本上要跌到了2008年金融危机时候的水平了。这还等啥，本来澳洲的房子就是北上广深的十分之一价，澳元再一跌，这不是白菜价嘛！买买买！就这样，在低利率和低澳元的双重作用下才出现了过去一段时间近乎疯狂的上涨。

低利率的副作用– 澳洲全国债务水平创历史新高

利率低了，老百姓从银行借钱买房子的成本低了，开发商从银行借钱盖房子的成本也低了，企业从银行借钱做生意的成本也低了，这下子可好了，谁都想去银行借钱去了！这两年下来，造成了一个现象：澳洲国内债务情况创历史新高！

下图可以显示，在老百姓、公司和政府的综合“努力”下，澳洲的货币供给M3总量的水平已经达到了历史最高位！很值得注意的是，在2008年全球金融危机的时候，澳洲政府债务占GDP的比重还出现过下滑，仅仅有9.7%，在全世界的发达国家当中都是奇迹！而现在这个数字现在达到了28%，七年间几乎涨了两倍！可见矿业行业的不景气对澳洲影响之大！

经济问题开始加剧– 通胀、失业、倒闭

当然了，整个当代的全球经济史就是由科技创新和放大信用所推进的，债务增长也不是个太大的问题。只要债务带来了经济增长就有可能在未来解决这个问题。而这正是澳洲当前的问题所在：债务增长并未带来经济增长！澳洲最近的经济数据显示GDP的年增长率为2.3%，是2008年以来最低的增速。而同时，澳洲还面临以下的问题：通货膨胀开始上涨，失业率依然居高不下，企业利润率下滑和破产率增加。

经济形势不好+债务不断增加 = 信用危机的雏形

债务增加了，但是企业收入不高、破产率增加、居民收入有可能下滑，这不就是信用危机的雏形吗！08年的危机还历历在目，在这样的情况下，如果澳洲监管体系再不做点什么，澳洲接下来的经济情况将会非常的危险！

对了，还有个事儿忘了说：中国。为什么澳洲在08年金融危机中能够洁身自好？那正是因为当时全球矿业形势乐观，中国源源不断的矿业订单推动澳洲贸易收入创历史新高！当时澳洲真的是富得流油。而现在江河日下了，中国的大腿不好抱了，澳洲只能勒紧裤腰带了！

所以为了预防危机的发生，澳洲审慎监管局APRA在2014年12月就已经开始警告澳洲主要的商业银行：房屋投资贷款增长不能超过10%！尽管有明令禁止，然而在过去的几个月还是出现了超过这个数据数字的增幅。在这样的情况下，商业银行也开始担忧情况恶化，这才出现了本文开头提到的ANZ和CBA的加息。相信这样的情况也会逐渐在其他的商业银行中慢慢出现。

降息周期结束，地产周期临近尾声

其实在本周悉尼房产中间价为过百万的同时，房贷市场上已经出现了降温的信号。5月份的澳洲统计局数据显示，当月房屋贷款价值和数量纷纷下滑，跌幅达到4.4%之多，创年内最大跌幅。而同期个人贷款和商业贷款也都出现了下滑。银行在多个层面的贷款上都开始缩进放贷了！

那这意味着什么？很简答，可以贷款的钱少了，可以贷款用于地产投资的钱也少了，当前的地产繁荣要放缓了！

当然，我要声明一下，我并非地产悲观主义者。澳洲地产依然有利好的因素：低汇率、移民数量的不断增长所带来的刚性需求、以及30年来的低利率依然会在一段时间内推动房地产贷款的增长。不过这样的增幅一定会开始放缓了！

澳洲央行RBA一直担心澳元太贵对经济不好。现在澳元已经跌向金融危机的低位。其实就算澳元不跌，美元不断的上涨也会导致澳元自然下跌，只是速度不会这么快。在澳元开始逐渐走向合适的价为的时候，RBA就要转过枪口针对通货膨胀和信用风险了！到那个时候，地产才会真正出现拐点。

2. 面对地产拐点，如何应对？

拐点到底什么时候来？这个谁也说不清楚具体的时间。我预测应该在未来的一年半左右，因此咱们还是有足够的时间来应对的。具体有什么样的方法？我觉得至少有两个可以做的：第一，投资以豪宅为主；第二，投资大型澳洲地产企业好过自己投资。

豪宅，地产行业的抗周期投资选择

我来墨尔本13年，远谈不上地产行业的专家，但是也多多少少了解到了墨尔本地产市场的发展状况，也从在澳洲几十年的老移民以及本地的澳洲地产投资人哪里吸取了不少知识。从地产开发商，到移民投资人，到地产中介，每个人都有自己对地产赚钱的秘诀。不过有一点是大家都认可的，那就是越贵的房子越不贬值！谁听过Toorak房子贬值？其实这个道理很简单。一套500万的房子，能买的起的人是不多，但是能买得起的人抗经济周期的能力都不一般！豪宅市场从来都不畏惧周期波动。

投资地产企业或基金而非直接地产

这些年很多中资开发商都进入了澳洲，比如绿地、碧桂园、万达等等。还有许多的企业和个人进入澳洲的地产市场。尽管如此，让我们来面对一个谁都清楚但是谁都不太想承认的事实：中国人买到的地产项目，无论是开发、改建还是绿地项目，都贵！真正的好项目是不会先到中国人的手里的！这也很好理解，如果是一群老外移民到了中国，无论是在澳洲还是在美国混的多牛气哄哄的，他们能比中国的开发商拿到更好的地，更便宜的地吗？

那么在这样的情况下，我一直坚持，自己投资房地产，不如投资到这些优质的澳洲本地房地产公司或者房地产基金当中，让他们帮我们赚钱！无论是Scentre集团、Westfield集团，这些公司的股价在过去一年的涨幅都超过了悉尼，达到30%以上！

如果你不想挑选单个地产开发商，那就投地产基金吧！我一直认为投资地产基金好于直接投资地产的理论。理由有六个之多：

a) 多行业– 地产基金可以投资到澳洲全国的多个地产行业，如开发项目、商用物业、旅游地产、工业地产等。这样抗周期能力强。

b) 灵活性– 地产基金有可能随时赎回。很多上市地产基金都是T+2的模式，也就是说两天就可以赎回自己的投资。能有多少的地产保证可以2天完成交割？

c) 费用低– 买房子要付印花税，卖房子要付佣金。这都是不小的费用。买地产基金只需要付一年的管理费和每次交易的手续费。年管理费一般是0.5-2%一年，交易手续费是0.4-0.8%，明显较低。而且没有任何需要持续开支的物业费、维护费等杂费。

d) 杠杠化– 很多说地产投资最大的好处就是可以使用杠杆。其实地产基金投资也是一样。几大银行都可以为地产投资提供70%以上的贷款。

e) 收益高– 下面是黑岩基金BlackRock的澳洲上市地产基金的表现总结。过去一年的年收益为20.3%，三年平均年收益18.55%。市面上有许多的地产基金可以选择。

f) 门槛低– 投资地产基金一般2000澳元就可以开始。有的基金的门槛是2万、5万、10万和50万。

3. 调整自我，应对变数

也许有人会说我这是危言耸听，但是每个头脑清楚的人都知道任何投资都有周期。“上帝欲让你灭亡，必定让你先疯狂”。在澳洲实体经济不佳的情况下，澳洲如此疯狂的地产市场难以持久。别等到央行RBA开始出手调控，还是先行调整自我吧，别让已经赚到的钱插翅而飞。还想进入澳洲地产的朋友，谨慎一点，实在不知道应该投哪个地产项目，那就投地产基金吧！

作者：高松谕，资深澳洲投资和财富管理从业者。专注于澳洲证券、管理基金、澳元风险、私募风投、澳洲新股项目和SIV/PIV投资移民解决方案。转载请自觉著名出处，谢谢！