澳洲多地房价跌回2015年!今年房价,会不会是未来五年内最低的一年

原创 2020年11月05日 澳洲财经见闻


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  • 前言

  • 住房市场“春风拂面”

  • 富人依旧钟爱买房

  • 五年房价没动过的地区


前言


澳储行(RBA)降息传出后,业内人士的第一反应就是房价要涨。

 

房产研究机构SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)说道:“从澳储行的一揽子政策来看,又是降息,又是买债。”

 

“这一系列操作就像是告诉市场,既然你们都想看到一个复苏的住房市场,那么我们就帮助你们梦想成真。”

 

事实上,在澳储行降息之前,住房市场已经出现向好的迹象,四大银行统一修正房价预测就是最好的例证。


1

住房市场“春风拂面”

 


住房市场素来有“金九银十”的说法,意指房地产交易旺季。目前,澳大利亚住房市场就是一片春风拂面的繁荣景象。

 

以悉尼为例,上周的整体拍卖成交率高达79%。北部海滩、下北岸和西悉尼三地的拍卖成交率则分别高达89%、87%和84%。

 

这样的成交率数据一般只有在市场上涨周期才会出现。

 

另外,今年10月份,时隔五个月之后,澳大利亚整体房价再次出现上涨,涨幅为0.4%。

 

八大首府城市中,墨尔本是唯一一个房价下跌的首府城市。考虑到墨尔本二次封锁,第四阶段限制对住房市场的诸多不利因素,墨尔本房价的下跌应该可以算是一个可以忽略的离群值。

 

同期,悉尼二手房成交中位价较9月环比上涨4.9%。

 

今年9月,新增房贷(不含转贷)较8月增长5.9%至225亿澳元,不仅连续第四个月录得增长,同时也是2017年3月(226亿澳元)以来的最高月度总额。

 

另外,四大银行也是集体改口,开始预期房价上涨前景。

 

以澳大利亚房贷市场份额最大的银行,即澳大利亚联邦银行(CBA)为例,早在今年5月份,该行曾预期,在一般情况下,未来两年的房价预计下跌11%,如果出现限制延长,则房价跌幅可能高达32%。

 

今年9月份,CBA修正房价预测称,悉尼房价最大跌幅只会出现在截至2021年6月的12个月内,跌幅也不过4.9%,随后将恢复上涨。

 

同样,曾预期房价最高可下跌30%的澳大利亚国民银行(NAB)也做了相应调整。

 

另外,澳新银行(ANZ)发布的财报显示,80%的延期还款客户在到期后均已恢复还款,没有出现之前担心的大幅逾期情况。


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富人依旧钟爱买房


 

不管有没有疫情,对于富人而言,房产依旧是标准配置。在银行放低贷款门槛的情况下,富人的买房兴趣只会进一步上升。

 

以数据中心运营商Airtrunk联合创始人兼首席执行官Robin Khuda为例,除了公司最近的几笔大动作外,其私下里个人也喜欢投资房产。

 

继467.5万买下了Woollahra联排别墅后,他又斥资610万澳元买下了前新西兰总理约翰 •基爵士(John Sir Key)位于McMahons Point的豪华公寓。

 

另外,从最近交易的几处豪宅来看,成交价均接近市场报价的上限,并且往往刷新当地的最高成交记录。

 

例如,今年10月,悉尼汽车经销商Maryanne Pagent以接近1600万澳元的价格出售位于Cremorne Point的豪宅,刷新了当地的成交价纪录。

 

招聘行业巨头Geoff Morgan与妻子Ros位于拜伦湾海景房以近2200万澳元的价格出售,直接刷新了当地的最高成交记录。

 

除了活跃在高档住房市场的富豪,入门级、置换市场也出现向好的迹象。

 

不过,对于更多的人而言,住房可负担性和未来房产升值前景仍然是绕不开的坎。

 

以下为三大首府城市(悉尼、墨尔本、布里斯班)一些房价仍然停留在2015年的地区,有些属于价值洼地,有些则是需要规避的雷区。


 

3

五年房价没动过的地区

 


在过去的五年中,澳大利亚东海岸城市有超过20个地区的中位房价几乎没怎么涨过。

 

悉尼占据了绝大多数,这些地区大都位于中环和外环。近些年,由于大量公寓项目上马,导致供应出现暂时性的过剩,房价大都停留在2015年左右的水平。


悉尼


 

其中,Haymarket是一个比较受国际学生喜欢的地区。同时,这里也是悉尼唯一一个房价还停留在2015年水平的内城地区。

 

疫情爆发后,边境封锁对当地造成了重创,当地住房市场的主力军——国际学生大幅减少,导致购房和租房需求急剧萎缩。

 

在这样的背景下,Haymarket的住房价格也面临下行压力。


数据显示,自疫情爆发以来,当地中位住房价格下跌了8.7%,跌至1,105,000澳元。

 

另外,悉尼西南的Warwick Farm,内西区Strathfield和Burwood的房价在过去五年内也几乎没怎么涨。

 

据Strathfield 的房产中介苏先生介绍,2015年、2016年和2017年算是炒楼花的狂热时期。尤其是2017年和2018年,很多期房楼盘都是一放出来就售罄的局面。

 

随后,为了遏制房价过快上涨,政府出台了收紧信贷的政策,给楼市降温。因为贷款门槛提高,很多投资者开始离场,Strathfield的房价也开始回落。

 

他说:“到了2020年,在疫情大环境的影响下,房价开始出现下跌。通常情况下,在Strathfield,一套两居室公寓的售价在85万至90万区间。但是,现在75万就可以买到。”

 

房地产研究机构Domain的数据显示,在过去的五年中,Strathfield的房价中位数的年度涨幅停留在4.7%,为70万澳元。相比之下, Burwood的房价中位数则仅增长了1.8%,输给了通胀。

 

不过,苏先生表示,当地住房市场最近开始出现回暖的迹象。上周参与拍卖的一套标准两室两厅公寓,有5名潜在买家参与竞标,最终以73.1万澳元的价格成交,比前一个月成交的同类型公寓高了1.5万澳元。


墨尔本

 


就墨尔本而言,解封后的住房市场表现和其他消费行业大体类似。

 

按照往常,墨尔本杯日之前一个周末的拍卖成交率一般都会比较低。不过,今年似乎有些反常,交投活动明显好于往年。

 

澳大利亚研究机构CoreLogic提供的数据显示,截至10月31日一周,拍卖房屋数量为604套,高于之前一周的490套和上年同期的255套。

 

初步拍卖清盘率录得75%,好于之前一周的72%,复苏迹象非常明显。

 

整体而言,墨尔本三个内城地区的房价变化相对不大,即Abbotsford、Southbank和Doncaster。这三个地区的公寓中位价比2015年高出不到1%。Richmond中位房价相较五年前涨幅最小,仅为1.4%。

 

据Richmond房产中介艾米介绍,当地公寓的价格没怎么涨。自2016年以来,Richmond和Abbotsford开发商持续不断地启动高层住宅的项目,因此价格相比五年前没有多大变化。

 

不过,艾米表示,最近首次置业者到当地买房的情况比较多。在过去一个月内,艾米已经卖了11套公寓,买家都是首次买房。只要价格合理,大多数公寓都能够在4周内成交。


布里斯班

 


同样,在布里斯班,存量房源多也是Hamilton房价五年不涨的一个最主要因素。当地公寓中位价目前为505,000澳元,相当于2015年的水平。

 

据Hamilton的房产中介王先生介绍,当地的独栋屋还是比较紧俏的。但是,公寓存量一直相对较高。

 

当大批投资者放弃这一市场后,当地的公寓就比较难销,房价也上不去。最近几个月,首次购房者的需求明显上升,但是,由于当地大量公寓主要是面向投资者市场开发,因此也一直没有太大的起色。

 

相比之下,布里斯班内城Kingston和Greenway距离CBD以南开车20公里路程,属于新兴发展区,当地的房价与五年前也大体持平。

 

不过,王先生介绍,相对而言,针对投资型的小面积公寓市场比较难销。但是,面积相对较大,地理位置相对较好的公寓市场开始有所松动。



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