对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

1.Unit/Apartment 公寓：一般靠近火车站，Unit 基本是三、四层，没什么附加设施；Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。但吸引本地区较高收入人士，租金也较高。

2.Townhouse/Villa 联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse 多为双层和多层建筑，Villa 多为单层建筑。

3.Terrace ：维多利亚式的建筑，常见一整排的terrace，前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比house 来说，面积小很多。

4.Duplexmi： Duplex 是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大。

5.House 别墅：平常所说的house 就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，因此业主对土地的自住安排性很高。 

澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的？

在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”（Median Price）和平均价（Average Price）这两个名词。

1．房屋平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目；

2．中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。

3．举例说，某个城区在某段时间里售出11 套住宅，成交价分别为30 万、32 万、34 万、36 万、40 万、42万、45 万、50 万、62 万、70 万和80 万，其平均房价是47.4 万元，而中位房价就是42 万元。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价格供投资者和自住人士参考。

在澳洲买楼花（期房）的优势有那些？

楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。

比较买现房，买楼花有几大优势：

1. 是能在印花税上省下一笔钱；澳洲墨尔本和所在的维省]法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。可以节省同价格现房印花税的90%左右。

2. 买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

3. 价格优势；通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。

4. 首付低；买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款80%）。这当中可能有几个月甚至1-2 年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。特别适合海外人士购买投资。

购买及投资澳洲的楼花（期房）的风险是什么呢？

1.公寓类的期房，对于澳洲本地人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，所以享受不到高折旧带来的退税，但是移民成功，有追溯权去享受5年之内没有享受到的退税。

2.期房在完工前，套现相对较复杂，需要发展商批准同意，我们也不建议在房子交房前进行套现。

3.银行对楼花变成现房后，以成房后的当地市场评估来计算。因此，银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格要高、低、不变，而且各银行之间的评估值也不一样，建议大家在交房时可以尝试找到估价最高的银行。

第一、作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

第二、澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。

购房前切记两大招：

1、委托律师审核物业买卖合同和交易手续；

2、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。

第三、咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢？

根据所得税评估法（1997 年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少了税费的支出。自住房不包括在内。

对于海外投资人而言，可折旧资产都包括什么？如何能最大化折旧免税额，从而降低缴税额？

所有投资购买的物业，根据使用年限折旧。

例如：地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加热器、、卫生设施、热水系统等任何精装设施，以及建筑物本身，都是可以计算折旧的，从而减免了投资人的纳税金额。

澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料？

虽然澳洲的贷款机构不同，但贷款金融产品大体相似，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

1．资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等；

2．债务部分：其它贷款情况，其它负债情况；

3．收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等；

4．支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可；

此外，投资人还需要提供身份证明，海外投资者一般只需出具就业收入证明信函就可以。

如何申请办理贷款？

客户提供个人身份和收入证明等相关资料后，亚太集团的贷款经理会帮助客户向银行办理贷款，一般会安排在成交3个月后进行贷款服务。

澳洲银行与非银行金融组织—信贷基金的区别是什么？

在中国，房屋贷款一般是由银行放出 ；澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-bank lender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要， 而不是哪个机构更有名。

目前澳洲银行及基金信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮动利率贷款，1—10 年固定利率贷款，1—5 年的只还利息，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。

海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的？

银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款最多金额通常为年收入的5—6 倍。

举例：如果贷款人年收入为36 万人民币（相当于6 万澳元），则银行可以最多贷款36 万澳元给贷款人。依据客户的条件不同，最低首付为10%，一般建议客户首付30%，这样租金就足够还贷款，不必再贴钱供房了，经过我们预评估过的客户，均可获得银行贷款。