澳审慎监管局（APRA）今天给澳洲楼市带来了好消息。在澳央行实施降息之前，银行监管部门的降息“替代性方案”已先行一步。
ACB News《澳华财经在线》5月21日讯 澳审慎监管局（APRA）今天给澳洲楼市带来了好消息。在澳央行实施降息之前，银行监管部门的降息“替代性方案”已先行一步。
4月底疲弱的通胀数据出炉后，许多经济学家断言央行必然会在5月降息。但也有些业界人士认为，澳洲的基准利率已处于创纪录的历史低点，如果进一步降息，可能威胁到金融稳定。澳央行和银行业监管机构正在考虑降低基准利率的替代方案，例如，下调银行在评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率。（详见：《业界猜测澳央行考虑使用“替代性方案”避免直接降息》）
松绑房贷
2014年12月，为给过热的楼市降温，澳审慎监管局（APRA）规定，所有房贷偿贷能力测试都使用最低7％的利率，或者比借款人实际利率+2%，以两者中较高的一个为准。
据房贷经纪人说，超过90％的银行又在7％利率下限的基础上增加了0.25％作为缓冲。格拉坦研究所（Grattan Institute）的研究者认为，许多首次购房者的最大障碍并不是首付。银行在评估借款人还款能力时，假设的贷款利率为7.25％，远高于实际上4％左右的利率，首次购房者多被银行的还款能力评估拦在了门外。
5月21日周二，APRA发布了一项咨询，拟取消目前银行评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率7％，咨询期为4周。而就在不久前，APRA还表示这一规定会保持不变。
此前有业内人士估计，监管机构可能会将评估利率下限降低50个基点至6.75％。如果照此施行，将使购房者的借贷能力提高5％以上。年收入为16万澳元的双收入家庭的最高借贷能力可从目前的87万澳元提高到91.5万澳元。
不过APRA在咨询文件中并未给出一个有指导性的评估利率下限，而是称“期望”信贷机构确定并定期审查自己的评估利率水平；并将另一个替代性评估指标，即“借款人实际利率+2%”（大多数信贷机构目前使用2.25％）提高到“借款人实际利率+2.5％”。
财经研究机构Digital Finance Analytics称，更多的“非自然举措”，在试图维持债务和房地产泡沫，以后会有更多此类举措。
但在APRA看来，2014年引入的这一措施，是为了在一个低利率和高家庭债务的环境中抑制过度借贷。然而，此后市场和经济环境的变化已导致APRA重新审查这一限制是否适用。改变这一政策的考虑前提有两个。
一是现在预计低利率环境将持续比原先设想的更长时间。这可能意味着借款人实际支付的利率与评估利率下限之间如此大的差距可能会没有必要。
二是2014年，信贷机构都使用单一标准浮动利率作为所有抵押贷款定价的基础，但后来信贷机构已经对房贷产品实行了差别定价。因此，单一利率下限对还本付息的自住业主最具限制性，而对只还息房贷投资者的限制最小。
APRA认为，这些变化将为信贷机构在管理利率时拥有更大的灵活性，同时仍确保审批贷款时保持足够的谨慎。
银行反应积极
澳新银行（ANZ）澳大利亚经济部主管David Plank表示，这一变化意味着借款人的评估利率下限降低到约6％。他将此举描述为“有效的”放松政策，意味着购房者面临的信贷约束得到极大的缓解。
两周前，澳新银行首席执行官Shayne Elliott在该行的半年业绩中表示，基准利率处于历史低位，且未来几个月还可能进一步下跌，现在是时候“重新考虑”偿贷能力缓冲了。
Elliott说，虽然只有少数房贷申请人因为无法满足利率7.25％的评估能力而被拒绝了的房贷申请，但这一限制的目的可能已经不合时宜了。
在这一利好消息下，大多数银行的股价延续了周一的大规模反弹势头。截至澳东时间周二下午13:47，澳新银行（ANZ）上涨1.65％，澳国民银行（NAB）上涨1.32％，西太银行（WBC）上涨2.47％。联邦银行（CBA）上涨1.63％。
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