嗷，又是暴涨。

嗷，又是泡沫。

嗷，又是爆裂。

墨尔本人就没有一天能躲开房市的话题。无论你怪谁（婴儿潮，歪果仁，还是政府，随便吧）导致了房价飙涨，房子永远是热点。

有些人认为上个月发布的数据预示了这是最终进行曲的号角吹响了：第一个需求疲软的迹象出现了。根据CoreLogic的数据，5月份墨尔本的房地产价格回落了1.7%。

但是业主们还是信心勃勃，根据Domain集团的数据显示，待售房产要价同月增长了4.9%。

墨尔本的房市通常有很多面向可以进一步的来进行解析，比如利率啦，公寓市场的供应过剩会不会导致崩盘啦，失业率啦或者城市扩张啦等等。

我们来具体地逐一分析一下，首先：

价格

Domain集团显示墨市的中位价在一年内上涨了11万多。从去年三月到今年三月，墨市的中位房价从$732，104涨到了$843，674。而澳大利亚统计局今年的一季度报道显示墨市的房价上涨了4.1%，Domain集团的数据是4%。不管怎样，涨涨涨。

可以说这是四年半来最高的涨幅了。不过我们可以换一个角度看，因为Domain集团是由Fairfax所有，发布的是季报，而CoreLogic是由新闻集团所有，发表的是月报。

根据月报来看，形势可能比较严峻。房产价值当月下跌了1.5%，单位价格下跌了3.8%。AMP的首席经济学家Shane Oliver说：“根据CoreLogic的数据来看，我们已经进入了一个较为疲软的时期，但是情况比较复杂的是五月通常来说就会出现季节性的疲软。”

五月对于房市来说，秋季销售大多结束了，冬季市场尚未开始，这可能一定程度上能解释下跌的原因。至于NAB的首席经济学家艾伦·奥斯特（Alan Oster）则分享道：“说我们的房市现在下滑还为时过早，但当供应量大增的时候，我们的单元房可能会出现这种情况。墨尔本的目前的房市还是供不应求的。”

但是有很多情况可能会抑制增长。澳大利亚审慎管理局就收紧了对于投资者的贷款，政府新发布的政策也阻拦了一波海外买家，而银行则减少了只还利息的贷款。Domain集团发布的数据就显示过去四周的拍卖的清盘率在缓慢下降。

奥斯特认为房价得到了暂时性的限制，而Oliver称之为动力损失，但远没有到泡沫破裂的地步。奥斯特补充道：“如果真的要所谓房市崩盘——所谓崩盘就是超过20%的下跌——你需要更高的利率或是失业率。但是在现阶段这两个情况都不存在。”

郊区价格

墨尔本市场的步调并不一致，不同地区的表现相差甚远。现在是城市的北区独领风骚。

就拍卖表现而言，北区及东北区的清盘率达到了80%以上。至于占了墨市房产成交百分之七十以上的私人销售而言，这两个地区还有外东区都是卖家大胆要价的地区。

这些较外围的地区传统上是较为符合预算的市场，威尔逊博士认为，由于七月一日起会取消首置业者的印花税，这些可负担地区的房价会进一步上涨，还有那些快速发展的内城区还有中西区也可能有一定的上浮。

“问题是墨尔本的首次置业者的需求量有多少。而且其他的活动也会产生涟漪效应的。”

好校区仍然是内东城区和沿海区的主要驱动力。

利率和失业率

在2008-2009年度和2011-2012年度，墨尔本房价就因为高很多的利率而导致下跌。奥利佛博士说：“我知道很多人对于看到这家或哪家银行说给投资者加息25点感到很兴奋，但是比起上一个周期央行的加息这都不算什么。”

普遍预期利率最近都不会上涨了。要说有变动也是下调。奥斯特说，你需要房产市场在央行做出反应前就降温一些。

另一方面维州的就业率还是挺稳定的，而且还录得温和的增长。

投资者和首购房者

澳洲统计局的最新数据显示，投资者贷款放缓，表明APRA，银行和政府对于投资者的组合拳开始生效了。之前的利率下调激励了买家，但进一步的削减似乎不大可能重燃市场。

对于首置业者来说，7月新郑可能有助于帮助他们和投资者们竞争。州政府决定对于价值60万及以下的房产免征印花税，而75万以下的有所减免。

很多处于这个价位区间的房产都在急于上市，我们有很大的可能性看到投资者和首购房者竞争同类产品。

人口

墨尔本之所以如此受欢迎，主要的原因之一是：维州是澳洲发展最快的州，而且大多数的新移民都选择移居到大墨尔本区。

澳大利亚统计局公布的最新人口普查结果显示，出生于亚洲的澳大利亚人超过了出生于欧洲的澳大利亚人，这在澳历史上是第一次。 

.id的人口专家格林卡普诺亚Glenn Capuano就认为，大墨尔本区的人口在去年增长了2.4%，是一个非常高的水平，而且目前没有看到任何减缓的迹象。

一般来说，维州的人口增长有三分之二是来自移民，另外的三分之一是本地出生的。虽然海外移民很多，但是国内的移民也是不可小觑。过去很多年，维州的人口都是流失的，但是现在它在吸引全国各地的人口，这是1942年以来没有过的情况。

人口增长和房价有非常强的相关性。卡普诺亚说：“你看人口不断减少的地方通常房价都会降低。不过人口并不是唯一影响房价的因素。”

宜居

墨尔本在2016年继续占据全球数个“世界宜居城市排行榜”的榜首位置。当地平和的文化氛围、舒适宜人的自然气候都让这座南半球城市被全世界房产投资者追捧。这也是为什么当地在2015年前后出台房产市场限制政策，但房价却仍然继续稳定攀升的原因之一。

相比澳洲第一大城市悉尼来说，墨尔本的发展更偏向文化、艺术和商业。墨尔本目前整体房价水平仍然低于悉尼。同一国家、地理位置差不太多的两个城市之间，墨尔本以其更为著名的宜居水平和更加低廉的价格继续吸引着投资者。这也是当地在2016年保持成为南半球最吸引人房产市场的原因之一。

来自：Domain / fx168

作者：Kirsten Robb

编译整理：若曦_澳洲《联合时报》