前

言

“过去一年，澳大利亚房价虽持续上涨，但是越来越多的迹象表明房价增速出现放缓。”

“随着澳洲审慎监管局（APRA）对银行贷款的监管力度加大，房地产投资者面临巨大压力，再加上澳洲家庭可负担能力持续走弱，悉尼房价下滑，意味着房市的繁荣时代结束”。

“第三季度，悉尼房屋拍卖数量同比去年第二季度下滑了18%，在每年房市拍卖的旺季，拍卖房屋数量出现下滑，这意味着市场冷却下来了，许多房产持有者处于观望态度”。

我们不断听到市场上传来以上这样的信息。对此，《澳洲财经见闻》专门采访了悉尼当地多家知名房地产中介公司的资深销售。

本次采访调查的结果非常有意思，67%房产中介认为与去年同期相比，市场上的房子销售量确实有所减少，他们觉得事实上是媒体的不断报道才会让人们产生了这种房市放缓的错觉，从而放慢脚步进行观望。

如何去跳出这个限定的“圈子”去看澳洲房价走势呢？《澳洲财经见闻》曾经在多篇文章中有提到，您可以在澳洲财经见闻公众号主页面底部的“调阅”栏目中阅读房产投资类的相关文章，也可以登录澳洲财经见闻官网: www.afndaily.com阅读。

今天，我们引用的是房产调研机构CoreLogic的数据，来全面看下，第三季度澳大利亚房地产市场的走势。

一

2017年第三季度澳洲房产市场走势

纵观2017年第三季度，全澳房价平均上涨0.5%，为2016年第二季度以来的最低水平。就年率而言，全澳房价同比上涨8.0%，同样为2017年二月以来的最低水平。尽管房价持续上涨，但是增速较以往明显放缓。

过去一年，悉尼（+10.5％）、墨尔本（+12.1％）和霍巴特（+14.3％）均录得两位数的增长，其他房价出现上涨的首府城市则分别为：布里斯班（+2.9％）、阿德莱德（+5.0％）和堪培拉（+7.8％）。同期房价录得下跌的首府城市则为：珀斯（- 2.9%）和达尔文（- 4.7%）。

过去几年来，全澳范围内城市人口快速增长，新房开工量持续高位，其中以单元房的建设尤为突出。

在资本利得和负扣税制度的推动下，悉尼和墨尔本两地房市的投资需求旺盛，进而促进新房开工量上升。近期，鉴于监管机构限贷政策和银行利率上调影响，房市投资行为有所放缓。同期的新房开工量也出现下滑。尽管如此，近期的房地产投资和新房建设活动仍高于长期平均水平。

要知道，新建房屋数量过多会导致租金下滑，但根据研究发现过去一年，全澳租金增长率出现加速迹象，同比增2.9%，较前值0.9%显著上升。导致这种现象产生的因素有三点：

整体而言，澳大利亚首府城市在过去五年多时间内持续上涨，尤其是悉尼和墨尔本两地的房价涨幅明显超过其他首府城市。尽管自住型房贷利率有所下降，使得偿贷可负担性有所改善，但是对于那些尚未购房的群体而言，存够首付款，并和目前市场上的投资者竞争仍属不易。

二

澳大利亚各首府城市第三季度走势

2017年第三季度房价增长季率为2016年第二季度以来的最低水平

2017年第三季度，全澳范围内房价环比增长0.5%，低于第一季度的2.5%和第二季度的1.5%。

同期，首府城市住房价格增长0.7%而非首府城市住房价格则整体保持不变。

除珀斯和达尔文房价录得下滑外，其他首府城市房价均录得上涨。但是，悉尼房价增长季率为2016年5月以来的最低水平。

2017年第三季度，全澳范围内房价同比增长8.0%。其中首府城市房价同比增长8.5%而非首府城市房价则同比增长5.6%。

所有首府城市中，霍巴特录得最高的房价增长年率

尽管过去一年全澳房价增长8.0%，但是不同城市之间的房价涨跌表现呈现明显差异。

悉尼和墨尔本均同比录得两位数的增长，分别为10.5%和12.1%。但是，悉尼的房价增速连续四个月出现放缓，而墨尔本则连续两个月出现放缓。

近几个月，布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房价增长同比保持稳定。

珀斯和达尔文房价同比出现下跌，但是珀斯同比跌幅出现放缓迹象而达尔文则丝毫未出现放缓迹象。

过去一年，悉尼独栋屋和单元房的涨幅分别为11.0%和9.6%。但是今年第三季度，悉尼的独栋屋环比下跌0.2%而单元房则环比上涨0.2%。

过去一年，墨尔本独栋屋和单元房的涨幅分别为13.0%和9.3%。今年第三季度，墨尔本的独栋屋环比上涨0.8%，略低于单元房1.0%的涨幅。

今年第三季度，布里斯班独栋屋房价同比增长4.0%，但单元房房价却同比下跌2.6%。就季率而言，今年第三季度，布里斯班独栋屋和单元房均录得适度增长，环比分别上涨0.5%和0.1%。

今年第三季度，阿德莱德独栋屋房价同比增长5.5%，但单元房房价却同比下跌1.3%。独栋屋环比上涨0.5%而单元房却环比下跌0.8%。

今年第三季度，珀斯独栋屋和单元房同比分别下跌2.9%和2.7%。独栋屋环比下跌1.6%但单元房环比上涨0.3%。

今年第三季度，霍巴特独栋屋和单元房同比分别上涨15.0%和10.6%；环比分别上涨4.0%和0.4%。

今年第三季度，达尔文独栋屋和单元房同比分别下跌1.3%和10.6%；独栋屋环比下跌6.3%而单元房环比上涨0.4%。

今年第三季度，堪培拉独栋屋和单元房同比分别上涨9.3%和3.2%；环比则分别上涨1.5%和0.6%。

过去一年，住房类资产投资总回报率为13.2%

截止今年九月的一年内，全澳录得13.2%的房产投资回报率（含资本利得和租金回报），其中首府城市和非首府城市的房产投资回报率分别为13.6%和11.5%。

过去一年，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉同比均录得两位数的住房投资回报率。

同期，其他首府城市则录得适度增长。

投资回报率强劲从一定程度上解释了为什么特定城市的住房投资曾经是，现在也是颇受投资者追捧。

过去五年，全澳范围内房产投资回报率为年均11.5%，悉尼则为年均15.7%。

除2010年6月至2012年2月期间房价下跌6.5%外，截至2017年9月的5年内，全澳房价上涨幅度为40.7%

下图为各首府城市在上述增长期间内的房价涨幅表现。如图所示，悉尼和墨尔本的房价涨幅明显高于其他首府城市。

名列第三位的霍巴特（28.6%）较悉尼和墨尔本存在明显差距。尤其可见，过去几年的房价涨幅主要集中在悉尼和墨尔本两地。

同期，达尔文的房价实则录得下跌（-6.3%）。上涨城市中，除悉尼和墨尔本以外，布里斯班和霍巴特房价涨幅介于20%-30%之间，而其他非首府城市的涨幅则不到20%。

虽然低利率被视为是助力房价过快上涨的“元凶”，但是在各首府城市适用利率相同的情况下，悉尼和墨尔本两地的表现却明显要强于其他首府城市。由此可见，人口学特征、投资密度和就业成为推动悉尼和墨尔本强劲增长的主要推动因素。

2008年金融危机期间，全澳房价有所下跌，但随后各地房价均出现复苏，其中悉尼和墨尔本表现尤为突出

2008年全球金融危机爆发，澳大利亚首府城市在2008年3月和2009年1月期间的房价下跌了7.9%。但是随后，政府出台的减息政策和首次置业者优惠政策推动房价出现强劲复苏。

与房价快速增长期相同，全球金融危机后悉尼和墨尔本两地房价出现快速增长而其他首府城市则录得适度增长。

经济增长强劲、移民快速增长、住房供应水平相对较低是支撑墨尔本和悉尼两地房价快速上涨的主要因素。相比之下，其他首府城市这些因素却并不明显。

自2008年12月份以来，悉尼和墨尔本两地的房价几乎已经翻番。

就同期其他首府城市房价表现而言，阿德莱德（21.1％）、霍巴特（31.0％）、堪培拉（39.1％）累计房价涨幅超过20%，剩余其他首府城市的累计涨幅均不到20%。

全澳范围内，独栋屋房价表现持续超过单元房

截至2017年9月底，全澳独栋屋中位价录得545,000澳元而单元房中位价则为515,000澳元，两者差距为5.8%。

就首府城市和非首府城市而言，独栋屋和单元房中位价差距分别为13.4%和11.4%。

独栋屋相对单元房的中位价差比例

就首府城市而言，独栋屋相对单元房的中位价差比例分别为：悉尼（30％）、墨尔本（35％）、布里斯班（35％）、阿德莱德（37％）、珀斯（20％）、霍巴特（28％），达尔文（21％）、堪培拉（60%）。

独栋屋相对单元房的中位价差金额

各首府城市独栋屋相对单元房的中位价差金额则分别为：悉尼（$211,000）、墨尔本（$192,300）、布里斯班（$133,500）、阿德莱德（$124,500）、珀斯（$80,000）、霍巴特（$86,000），达尔文（$85,000）、堪培拉（$245,000）。

据估计，截至2017年9月的12个月内，全澳住房销售量为473,368套。

全澳住房销售量较去年同期下滑3.5%。

其中首府城市住房销售量估计为299,452套，占全澳销售总量的63%。

首府城市的住房交易量较去年同期下滑5.0%。

就各首府城市而言，住房交易量与去年同期相比：悉尼（-2.8％）、墨尔本（-10.4％）、布里斯班（-8.8％）、阿德莱德（+ 2.8％）、珀斯（+ 1.4％）、霍巴特（+ 7.4％）、达尔文（+ 1.5％）、堪培拉（-0.5％）。

鉴于此，一旦期房如期完成交房，则近几年的销售活动或出现向上修正。

近些年折价水平呈下降态势

住房出售折价水平是指开盘价和最终售价之间的差异，即私有住房销售价低于原始上市报价。

目前的折价率为5.8%。

各首府城市现有折价水平分别为： 悉尼（5.2%）、墨尔本（4.4%）、布里斯班（5.6%）、阿德莱德（6.1%）、珀斯（8.7%）、霍巴特（4.5%）、达尔文（9.1%）、以及堪培拉（3.9%）。

过去一年以下首府城市的折价水平均有所降低，分别为：悉尼（-0.3%）、墨尔本（-1.5%）、布里斯班（-0.1%）、阿德莱德（-0.2%）、霍巴特（-1.2%）、以及堪培拉（-0.3%）。

珀斯和达尔文是澳首府城市中折价水平录得上升的首府城市，增幅分别为0.8%和0.1%。

近几个月，随着房价增速出现放缓，住房出售所需时间较去年同期延长

住房售出天数是指从房产首次挂牌出售到签订房屋买卖合同的时间。

目前澳大利亚首府城市住房平均售出天数为43天，较去年同期的50天有所降低，但是较近期低点（今年三月份的37天）则出现上升。

平均住房售出天数

就各首府城市而言，平均住房售出天数分别为：悉尼（38天）、墨尔本（30天）、布里斯班（59天）、阿德莱德（52天）、珀斯（75天）、霍巴特（35天）、达尔文（82天）、以及堪培拉（46天）。

过去一年内住房售出天数出现减少的首府城市分别为：墨尔本（-14天）、阿德莱德（-6天）、霍巴特（-6天）、达尔文（-13天）以及堪培拉（-15天）。

悉尼和珀斯的住房售出天数较去年同期相比出现延长，布里斯班的住房售出天数较去年同期相比则延长5天。

尽管澳大利亚首府城市平均住房售出天数较去年同期相比出现减少，但是大部分首府城市的这一指标在近几个月内出现上升的趋势。

尽管住房存量出现增加，但是澳大利亚过去一年的租金增长率呈加速态势

截至2017年9月的12个月内，澳大利亚首府城市租金增长2.9%。其中首府城市和非首府城市的租金涨幅分别为2.8%和3.0%。

单元房租金增长率（+3.2%）较独栋屋租金增长率（2.8%）要高。首府城市和非首府城市的单元房租金增长率相对独栋屋租金增长率分别为3.1% vs. 2.7%，和3.3% vs. 2.9%。

澳大利亚各地自2009年以来租金增长率呈稳步放缓态势。因此，近期租金加快增长是建立在长期放缓趋势的基础之上。未来数月和数年内的租房市场供应增加或将导致租金增长率再次放缓，但是供应增长对租金增长率的不利影响在一定程度上将受到人口增长的制约。这一点在悉尼和墨尔本表现将尤为凸出。

房价增长率超租金增长率，租金收益率持续下滑

2017年9月末，全澳范围内的租金收益率为3.6%，其中首府城市和非首府城市分别录得3.3%和4.9%的租金收益率。

全澳范围内的独栋屋租金收益率较单元房要低，为3.5% vs. 4.1%。其中首府城市的这一比例为3.1% vs. 3.9%而非首府城市的这一比例则为4.9% vs. 5.2%。

纵观全澳，无论是首府城市还是非首府城市，无论是独栋屋还是单元房，租金收益率均同比出现放缓。