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供应稀缺 业内预测澳洲商业地产将发生“变异”

澳洲四大银行的经济学家均预期，澳央行将在2月份将基准利率降至0.5％的历史新低，这可能引发对澳洲商业地产市场的更大冲击，投资者不得不看向传统的房地产交易之外的目标。

Charter Hall首席执行官David Harrison认为，售后回租领域将出现“爆炸式增长”。

基金经理查特·霍尔（Charter Hall）首席执行官戴维·哈里森（David Harrison）说，一些大型机构投资者不需要浪费资产负债表的能力就可以拥有房地产，然后将其出租，再投资于自己擅长的领域。

世邦魏理仕（CBRE）表示，由于较低的利率，美国的净租赁产业庞大， 2019年的投资规模将创下新 纪录。尽管在美国售后租回并不是新事物，但预计还会有更大的投资组合销售和创纪录的价格。

毕马威（KPMG）房地产与私募股权业务负责人Craig Mennie表示，在澳大利亚，房地产业的“证券化”越来越成为主流，主要存在于大型上市房地产投资信托基金和和养老金投资组合中，但经过10年发展，今天的产品供应量并不及过去。

因此，商业房地产的稀缺性更为凸显，随着投资者的驱动，最终这一领域将具有更多创新性的交易和复杂的交易。

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澳洲非首府城市卧虎藏龙   七小镇20年房价年均涨幅超6%

公众对澳大利亚首府城市房地产投资比较关注，但地产研究机构Propertyology的数据表明，Alice Springs 和 Goulburn等小城镇的房地产投资回报率并不亚于首府城市，小城镇同样卧虎藏龙。

该机构首席分析师Simon Pressley表示，一个只有2.3万人的小镇房价中位数位居全澳第三位，多个人口只有7千人的小镇过去20年的房价比澳洲最大的几座城市还要稳定，这些例子说明小城镇房地产投资同样蕴含机会，同时也说明人们对小城镇房地产投资有偏见，在理解人口、生活方式、以及房地产投资的机会与风险方面存在偏差。

根据该机构的研究，在过去20年，下列7个小镇房价年涨幅都在6%以上，并不亚于首府城市房价涨幅：

·Alice Springs (NT): 6.1%

·Busselton (WA): 6.4% 

·Goondiwindi (QLD): 6.3%

·Goulburn (NSW): 8.1%

·Launceston (TAS): 7.5%

·Port Augusta (SA): 6.9%

·Strathbogie (VIC): 7.4%

Pressley分析称，一味关注大城市房地产市场，并不是好的投资策略。他举例说，距离墨尔本两个小时车程的Strathbogie人口只有1.07万人，但在过去20年房价年涨幅高达7.4%，租赁收益率年均5%，投资收益率超过悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德等大城市。此外，新州的Armidale房价中位数为20年前的3倍，目前价格为34万澳元。

Pressley还认为，小城镇房价上涨有可能更加稳定。例如，Lismore、 Esperance和Dubbo等小城镇房价在过去20年中有17年上涨，而同期珀斯房价只有14年上涨。

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