英国房地产市场需求不降反升！房价反弹创11年来历史新高！,海外房产微信公众号文章

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自新冠疫情年初席卷英国后，唱衰房地产市场的声音就一直不绝于耳。

由于被迫按下“暂停键”，一些人对房市的看法顿时悲观到了极点，个别机构甚至预测英国今年的房价将下跌2%~5%。

但结果却是，在英国全面解封后，那些曾经看空的人就被市场的表现迅速打脸了......

英国的房市不仅没有崩盘，反而还出现了“繁荣”的局面，在全国范围内，房价均出现了大幅上涨，并创下了历史新高。

《每日快报》今天头版头条：英国房价反弹，创下历史新高

《每日邮报》：英国房市意外出现“小阳春”（unexpected mini boom）

《太阳报》：小阳春过后，英国房价涨至历史新高

房地产市场现状

7月房价反弹

英国最大的按揭贷款机构之一Nationwide最新数据显示，英国平均房价在7月份反弹，7月份英国平均房价为£220,936，比6月份环比上涨1.7%，比去年7月份同比上涨1.5%，与封锁开始的4月份价格相比，7月的价格仍低了1.6%。环比增长1.7%，超过所有经济学家的预测，创下2009年8月以来最大环比增幅。

BBC也对此刊文指出，英国7月房价出现反弹，当月上涨1.7%。

英国近十年房价走势（2010年7月-2020年7月）

英国近三年房价涨幅走势（2017年7月-2020年7月）

英国月度住宅交易量变化：

租赁需求创新高

英国房产门户网站Rightmove最新统计显示，全英的住宅租赁需求处在创纪录的高水平，因此进一步推高了租金价格的上升。

该机构的统计显示，每周一通常是各中介租赁咨询最繁忙的一天，7月6日的咨询水平更是创下历史记录。Rightmove统计显示，与去年同期相比，全英国的租赁需求目前增加了40%。

疫情封锁期间，新的租赁房源下降了50%，但目前比去年同期增长了1%，现有的房源总存量也增长了1%。

过去三个月，伦敦以外地区的平均租金要价达到每月845英镑，比去年同期上涨3.4%。但是，伦敦地区的租金水平比去年同期下滑了0.6%。

Rightmove商业总监Miles Shipside表示，伦敦以外的租金和需求均创下历史新高，这对于打算搬家的租户来说不是好消息。尤其是那些拥有更多空间、更大花园的房产，竞争更加激烈。

房市交易量暴增

英国房产市场重新开放交易后，人们购房的需求激增，房产交易额呈现出了有力的增长。据统计，英国房产销售额较疫情封锁前提高了28％。

经历了几个月的疫情隔离和市场封锁之后，房地产投资有明显的触底反弹，上个月的购房需求是2019年同期的两倍。从2020年1月起，累计需求量已比2019年同期高出25％。

据估计，因疫情而推迟房产购置计划的回购者占近期销售额的80％。

然而，虽然市场逐渐向好，但自年初以来销售和供应量的增长速率仍比去年同期低20％。

尽管年度交易总体下降，但英国宣布实行印花税假期之后，市场立即出现了增长，在短短两周内伦敦的新销售额增长了四分之一以上（27％）。

Zoopla的数据还表明，供需之间的差距不断扩大，预计将在2020年下半年支撑起房价走势，而资本价值在年底前也不太可能出现同比下降。根据当前趋势，供需失衡的加剧会持续支撑2020年剩余时间的房产价格上涨，因此总体年度增长率将保持正数。

对此，Zoopla研究与洞察总监Richard Donnell表示：“疫情和封锁已改变了整个房地产市场的供求关系。各国住房市场的重新开放，加上印花税假期，预计未来两个月买家需求和新销售量将保持在当前的增长水平，英格兰北部和中部地区的区域性城市趋势最为强劲。”

“但是最新的预测也显示，未来12-18个月失业率的上升会导致经济急剧收缩，这显然与当前销售市场的活跃程度相悖。预计失业率的上升将在2020年最后一个季度以及2021年上半年影响市场活动。”

“但政府对经济一系列的支持扶助措施会在一定程度上减轻经济下滑对房产价格的影响，限制房价的下跌。同时，这也在很大程度上取决于企业对未来市场冲击的准备是否充足，以及他们的人员配备水平。”

房价走高原因

需求激增的推动

在经济学中有一个常识，供需关系影响商品价格，这句话放到房产市场中也同样适用。

当需求持续增加，供应却没有跟上时，房产价格上升，反之，房产价格则会出现下降。

以数据为例，自房市重启以来，新的销售协议数量增加了137%。仅在6月第一周，就有大约24,341套房屋被售出，买家需求比3月初高出54%，挂牌出售的房产数量也上升了5%。

不仅如此，英国新建住房的需求更是在解封后飙升了66%，这一水平已经超过了封锁措施实施前的水平。

数据也显示，在解封后的第一个月里，预计有44%的新上市的房产可能已经进入交易环节，而去年同期的数据仅为34%。

因此，在房屋供应目前总体不变的情况下，随着需求的大幅提升，房价自然也会水涨船高。

刺激政策的加持

如果说需求原本已经十分旺盛，那英国政府近期提出的房市红利政策无疑就是一桶桶热油，把需求烧的更旺。

今年6月底，英国政府公布了多项经济刺激措施，比如，对规划体系进行改革，同时向房地产行业注入120亿英镑，在未来8年内建造18万套经济适用房。

紧随其后，7月8日，英国政府又推出了备受瞩目的购房印花税减免政策，将把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑，这一政策不分人群，将实行至2021年3月底。

实际上，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格，而从数据表现也能够感知到这一点。

另一方面，由于新政可以让买家最多节省1.5万英镑，很多卖家也借此缩减了议价空间，折扣的力度不如前期那么高，这反应在房价上就是平均要价的上涨。

下图为实行印花税新政后英国各地区可以减少支出的税：

英国银行Nationwide首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）分析称：“房价反弹显示，自解除封锁以来，房地产市场开始迅速复苏，印花税新政进一步促进了这一趋势。”

低利率的影响

目前，英国央行的基准利率维持在0.1%的历史低位，而且，市场认为还存在降息空间。

据报道，华尔街有多家机构预测，为尽快让英国从新冠疫情导致的衰退中复苏，英国央行将在未来几个月采取进一步的经济刺激措施，其中就包括将基准利率调整至负值。

英国央行的决策者可能会在8月份做出初步决定，表示利率可能转为负值。

此外，美国银行全球研究公司(BofA Global Research)也预测称，未来，英国央行可能会将基准利率从0.1%下调至零。

未来房价预测

很多房产专家认为，从中长期来看，影响一个城市房价的因素几乎是可以辨别的，主要有以下几点：

1、人口持续流入

据英国国家统计局的数据显示，过去一年里，超过22万人移民至英国，且大部分人集中在首都伦敦。

此外，英国还是全球第二大最受海外学生欢迎的留学国家，尤其是首都伦敦，在全球最受留学生欢迎城市排行榜中继续蝉联世界第一，成为了全球学子首选的留学地。

所以，英国房产的优势很明显，人口一旦持续流入，就意味着会有潜在的住房需求，而这也会为当地房地产的发展提供源源不断的动力。

2、土地供应影响

如果说人口为房产发展提供了动力，那土地供应则限制了房产最终的规模。

英国虽是世界强国，但面积却相当于中国一个中等省份的大小，可供开发的土地资源本就十分有限。再加上英国非常注重环境保护，不仅要保护天然林地，还要将部分土地规划为绿地，尤其是国家公园，自然保护区，城市绿化带等，都受到严格的开发限制，这也导致英国用于住房的土地相对较少。

3、城市发展格局

从以往的规律来看，人口的迁移，基本都是从小城市到大城市，从低收入区向高收入区，资源的分配也是从国家中心到区域中心再到更低一级。

所以，在分析房价的上涨时，光看整体是不行的，也要看微观层面的差异。

4、供需矛盾短期难解决

很多人认为供需是短期价格影响因素，这有一定的道理，因为在需求增长的同时，每年的新建房屋也会有一定数量的增长。

而在短期内，这一矛盾恐怕很难得到解决。

所以，从上述几个方面来看，英国的房价仍具有很大的发展潜力，只不过，聚焦到各个城市，还要进行差异化分析。

历史告诉我们，当经济萎缩时，经济产出下降会导致房地产价格的下跌。此前，新冠疫情的大流行已导致贷方重新评估贷款决定，5月份抵押贷款批准量创下历史新低。

自去年底疫情爆发以来，房价一直在下跌，而专家观点认为，根据数据可预测今年房价将进一步下跌。

此前，英国皇家特许测量师学会预测，未来几个月房价将下跌4％。劳埃德银行集团（包括哈利法克斯和苏格兰银行）预计将下跌5％，2021年经济则会恢复2％。

第一太平戴维斯（Savills）预测，房价将在2020年下降5 -10％，然后在2021年上升4-5％。弗兰克奈特（Knight Frank）预测，英国房地产价格在今年将下降3％，伦敦房地产价格将下降2％。

不同机构做出的预测差别很大，原因主要是因为疫情和市场波动时间的不确定性。但分析师们可以在一件事上大体达成共识：伦敦乃至英国房价将在今年下跌，但有望在2021年实现复苏。

总之，英国房地产市场的重新繁荣显现了未来潜在的发展空间，而疫情后人们需求的扩大、印花税假期的实行、未来房价的短期降低等因素则吸引了越来越多的房产交易活动。

英国伦敦项目推荐

Dock East

项目名称：Dock East

项目地址：2 Selsdon Way，Isle of Dogs

开发商：GIHLondon

所属区域：London Borough of Tower Hamlets

产权年限：990年

预计竣工时间：2021年第四季度

户型：一居室,两居室,三居室

售价：￡489,000-￡1,326,000

用途: 自住或投资

物业费：£3.04/平方英尺/年

地租: 一居室£350/年，二居室£550/年，三居室£750/年

项目简介

Dock East位于新金融城金丝雀码头核心位置，一共仅有9层，由 108套一线河畔精品公寓组成，提供一居室、两居室、三居室公寓。由享有声誉的现代主义建筑设计师Chassy + Last 设计，通过其伟大的设计原则来给用户带来更好的生活体验，这种开创性的发展完美结合了精致的城市生活和丰富的港口文化遗产。

项目位于政府重点发展地块Isle of Dog的核心位置，毗邻新金融城金丝雀码头。作为金丝雀码头的入门级投资神盘，一房起价仅48万英镑起，是年轻人的入场首选，可以轻松筑梦“伦敦金融城”后花园。

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