前言

澳洲权威房产研究机构Corelogic公布的数据显示，截至2018年9月的三个月内，澳大利亚首府城市共计拍卖房产20,653套，较上一季度的25,824套和去年同期的27,953套均出现明显下滑。

就拍卖清空率而言，今年第三季度，澳大利亚首府城市拍卖清空率已经跌至53.6%，环比下跌4.2%，为2012年第四季度（50.9%）以来的最低水平。

由此可见，澳大利亚房产市场依旧疲软。在这样的背景下，不少买房人心里不禁犯了嘀咕，到底是买房划算还是租房划算？

在各大银行先后上调房贷利率、生活成本持续上升、收入增长停滞不前的影响下，一大批房产投资者出现了“入不敷出”或“资不抵债”的情况。受此影响，不少投资者开始纠结要不要卖房？

一

租房PK买房

租房的好处-成本

租房居住相对买房最大的好处就是相对成本低得多。尽管目前租金持续上涨，但是月租金支出仍明显低于贷款购房相关的月支出。在某些极端情况下，每月的租金相对每月的偿贷成本而言可以忽略不计。

由此可见，租房相对购房所承受的经济压力明显要轻。

因此，对于那些喜欢居住在内城区，喜欢这里的生活方式和离工作单位近等优点的人群而言，租房相比买房相对更现实。同样，"学区房"也是如此。

租房的好处-灵活性

进而言之，租房居住可以给居住者更多的灵活度。租房居住人群可以随时根据自己的预算、居家需求和地段要求选择搬家。相比之下，买房人所享有的这方面灵活程度明显降低。

租房的缺点-所有权

凡事都有两面性。租房也有利有弊。其中最大的弊端即所有权。由于租客不具有房屋的所有权，因此房东才是那个决定你可以住多久的人。

另外，租房居住意味着你永远都在支付租金。与此相反，贷款买房人一般的偿贷期为25-30年。

租房的缺点-资本利得

对于租客而言，一旦房价快速上涨，他们往往无法享受房价上涨所得来的巨大资本利得。但是话又说回来，谁都无法在短期内预测房价会出现快速上涨。

二

偿贷重压之下，该如何处理？

如果你目前正面临偿贷压力，并且债权人不停的催债。那么你需要就以下几大重要问题进行考虑。

1. 是否可以在短期内跳出财务困境，并解除自己所面临的经济压力？

在回答这个问题前，你可以制定一张符合自己情况的预算表；同贷款机构、转贷机构进行协商看看是否可以获得其他优惠偿贷条款；或者寻求额外的收入来源。这样一来，就可以明确自己有无可以缓解目前偿贷压力的办法。

2. 房子所在地区目前的房贷走势如何？

如果你所在的地区房价呈持续下跌态势且这种下行趋势并没有任何结束的迹象，那么很有可能出现的一种情况则是房贷金额高于房产价值，即所谓的“资不抵债”。在这样的背景下，尽可能减少损失可能才是明智之举。

3. 如果房产所有权仍是优先考虑事项，则置换或迁往房价相对较低地区是否是一项合理的选择？

如果你对各项可能都进行了考虑但是都无法缓解目前的偿贷压力，那么出售房产或暂时放弃买房选择租房可能是避免陷入财务危机的一种理想方式。值得注意的是，尽管出售房产会有税费产生，但是相比确保自己内心的平静，这部分成本相对而言是很小的代价。

三

出售投资房，应该注意的五大问题

由于我们生活的环境是时刻变化的，因此我们可能时不时会经历缺钱，尤其是急需现金的情况。

金融投资机构1st Street Financial的David Ryman说道：“房产投资者都必须问这样一个问题，即房产投资对生活其他部分是否会造成影响。如果答案是肯定的，则投资者需要对继续持有投资房的决定进行重新考虑。”

尽管房产投资者理应具备中长期投资的概念，但是如果一处房产在相对较长的时期内收益表现不佳，换言之，如果该房产非但没有增值，反而在市场不好的情况下出现贬值，那么出售才是明智的选择。

理财规划师Chris Bates说道：“如果某处投资房由于存在一些基本的缺陷而成为不良资产，作为投资者首先要做的肯定是远离风险。原因很简单，持有这样的房产纯粹是在浪费时间和徒增借贷成本。”

值得注意的是，尽管房产本身可以进行翻新或其他改动，但是这处房产所处的地理位置却很难发生此类变化。因为投资质量更加的房产才是明智之选。

投资者在考虑出售投资房产之前必须弄清楚，这处投资房任何潜在的资本增值机会是否已经得到充分利用。

例如，有些投资房产可以通过简单翻新、或者通过分割地契、或者开发批件等方式后大幅增值。

市场环境、地区基本面情况、房产布局等诸多因素都会改变房产的价值。如果您目前感觉，当初购买这套房产放在今天已经不再是一项明智的投资选择，则眼下是出售并考虑其他投资的时候。

有理财规划师表示：“投资者在投资房产时应考虑未来5-10年内的经济环境变化。即未来5-10年是经济困难时期还是经济繁荣时期。”

这是一个非常重要的问题。尤其是在一些偏远地区，尽管当时在一时的经济刺激因素推动下房价出现快速上涨，但是当这些短期推动因素发生变化，如矿业或旅游业繁荣，当地的房价也自然会一落千丈。

对于房产投资者而言，如果存在其他获利更为丰厚的投资机会，那么卖掉投资房释放资金，用于更好投资标的不失为一种明智的选择。

“很多投资者存在这样的误区，即一旦投资就没打算出售，这样的投资理念实则违背了投资的初衷。”

当然，如果投资者选择出售投资房产转向其他投资，前提是投资者需要确保机会成本已经明显大于回收成本。

机会成本是指现有投资房产未来增值和新投资资产未来增值之间的差异。

四

CoreLogic：最新二手房产拍卖数据一览

截至2018年9月底的三个月内，澳大利亚首府城市共计拍卖房产20,653套，较上一季度的25,824套和去年同期的27,953套均出现明显下滑。

就拍卖清空率而言，今年第三季度，澳大利亚首府城市拍卖清空率已经跌至53.6%，环比下跌4.2%，为2012年第四季度（50.9%）以来的最低水平。

具体而言，今年第三季度，截至7月22日一周首府城市拍卖清空率录得最高（总拍卖量1,257套，拍卖清空率57.0%）；与此相反，截至9月30日一周首府城市拍卖清空率录得最低（总拍卖量895套，拍卖清空率45.8%）。

就各首府城市而言，今年第三季度，珀斯住房拍卖清空率录得最大环比涨幅，较上一季度增长5.7%。其次是阿德莱德，同期的住房拍卖清空率环比微幅上涨0.1%。

除珀斯和阿德莱德外，其他首府城市的房产拍卖清空率均环比录得下跌。其中，今年第三季度，塔斯马尼亚首府房产拍卖清空率录得最大环比跌幅，较上一季度下跌7.1%。其次是堪培拉（跌6.6%）、悉尼（跌5.1%）、墨尔本（跌4.6%）和布里斯班（跌0.1%）。

就非首府地区而言，今年第三季度，所有非首府地区的房产拍卖总量同比和环比均录得下滑。

就拍卖清空率而言，阳光海岸和吉朗今年第三季度的房产拍卖清空率环比录得下跌，下跌幅度分别为2.2%和1.6%。与此相反，猎人谷、卧龙岗和黄金海岸地区的房产拍卖清空率则环比录得改善。

今年第三季度，尽管吉朗的房产拍卖清空率环比录得下跌，但是仍然是所有非首府城市中拍卖清空率最高的城市，总计402套房产参与拍卖，拍卖清空率为68.6%。 相比之下，黄金海岸则是拍卖房产总量最高的城市，为597套。

眼下，对于负债率较高的澳大利亚家庭而言，利率上调似乎已经很快成为压倒他们的“最后一根稻草”。

澳大利亚房贷数据研究公司Digital Finance Analytics于近期发布了“2018年5月房贷压力和债务违约分析报告”。报告指数，目前澳大利亚约有99.6万户家庭面临偿贷压力。偿贷压力的定义是指居民家庭净收入（现金流）无法应对目前的支出，即入不敷出。

就地域分布而言，偿贷压力排名前十的邮区中有5个位于维多利亚州（3029、3037、3806、3805和3350)，2个位于新南威尔士州（2560和2170），2个位于西澳（6030、 6065）以及1个位于昆士兰州（4350）。