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保险集团QBE近期发布了新的澳洲房价预期报告。该报告指出：到2020年悉尼单元房（Units）的中位价预计将会下跌3.8%左右，其中2018年价格将会下跌0.6%。除此之外，该报告还预测，至2020年的三年中，墨尔本的中价位单元房将下跌4.8％，布里斯班下跌7.2％，珀斯下跌0.6％，达尔文下降3.2％。不过也有部分的首府城市房价依旧坚挺，QBE方面预计阿德莱德，霍巴特和堪培拉的单元房价格都将在未来三年内录的上涨，其涨幅分别为3.2%，8.7%和2.4%。
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同单元房的价格见顶不同，澳洲独栋屋（House）的销售前景依旧被人们所看好。QBE预测在相同时段内，澳洲各大首府城市除了悉尼和达尔文的独栋屋价格略有下跌外，其余各个首府都将出现不同幅度的上涨，其中墨尔本，霍巴特和堪培拉的价格都将以两位数的速度上涨。
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QBE抵押贷款保险业务总裁Phil White对此表示，未来澳洲独栋屋（House）和单元房（Units）之间的价格差异将继续增长。
今天《澳洲财经见闻》将引用这份报告，来看下最近几年澳大利亚各州首府城市房价走势，以及在未来三年内，哪些城市房价还会继续上涨。
阅读导航
一、澳大利亚各州首府城市房价走势及预测
二、租金收益率
三、推动房价上涨的因素
澳大利亚各州首府城市房价走势及预测
新州——悉尼
自2005-06财年以来，由于移民不断增多导致人口数量上涨和住房需求增加，因此悉尼住宅市场一直处于上升状态。
低利率环境以及房屋数量短缺导致悉尼房价中位数不断上涨。
截止2017年6月份，在过去6年中，平均每年上涨10.4%。过去1年中，悉尼地区房价上涨主要集中在靠近市中心的中环地区（15.1%），外环（12.5％），而内环地区（7.8％）增长较慢（如下图所示）
由于住房完工率超过了实际需求，新州的住房短缺在2017年6月估计降至39,300套住房，而到2020年6月，预计该数字将会下滑至12,900套。
独栋屋
由于澳洲监管部门加大监管力度，住户需求量下滑，投资者将会面临挑战。考虑到这些因素，悉尼独栋屋价格预计在今后2年下跌4%左右，然后出现适度回升，到2020年6月份独栋屋中位价将重回115万澳元。
单元房
投资房贷款利率以及借贷比例的下滑，投资者付款能力受到了限制，许多投资者选择暂时退出房地产市场，这对单元房价格造成了下行压力。
悉尼投资回报率也录得近些年的新低。大量的新兴公寓楼进入市场，导致空置率走高，对租金增长造成压力。
但是，考虑到新州出台的首次置业者印花税减免政策，可能将会对房价上涨提供部分支持。
预计到2020年6月份，悉尼单元房中位价将会下跌4%左右，至76万澳元。
维州——墨尔本
人口的快速增长一直是推动墨尔本住房市场价格上涨的主要因素。海外移民和州际移民的不断上涨推动了潜在住房需求走高。
除此之外，低利率、租金上涨以及空置率不断收紧也是推动投资者出手的因素。
虽然墨尔本市场最近几年不断有新的房屋建成，但截止2017年6月份，过去4年间墨尔本独栋屋中位价上涨了56%，至85.2万澳元。其中主要集中在墨尔本市区周边中环（13.1%）和外环（16.4%），相比之下，靠近市区的内环则下跌了1.5%。
预计未来墨尔本独栋屋市场的表现要明显强于单元房市场。
过去5年中，单元房的完工率要大于独栋屋。此外，由于投资者受到监管制度的影响可能会减少，以及空置率的上升都有可能对墨尔本单元房市场造成较大影响。
独栋屋
由于墨尔本市场上的独栋屋供应量并不强劲，目前仍低于市场需求量，因此预计独栋屋中位价在2017-18财年还将继续上涨，平均涨幅大约在6%左右。直到逐渐满足市场需求，经济形势放缓，房价涨幅将会趋于平稳。
至2020年6月份，墨尔本独栋屋中位价预计将会达到94万澳元，未来三年预计10%左右。
单元房
至于墨尔本单元房市场，供过于求将会导致房产中位价出现下滑。到2020年，墨尔本单元房中位价预计将累计下滑5%左右，至53.5万澳元。
昆州——布里斯班
在过去的几年中，布里斯班市场价格增长并不像悉尼和墨尔本一样迅速。低利率的市场环境、相对有吸引力的价格以及温和的供应确实吸引到了部分买家。
截止2015-16财年底的之前4年时间，布里斯班房屋中位价平均每年上涨了5%左右。然而，为响应国家调控政策，各大银行收紧了投资房贷款，许多投资者无法顺利成交，与此同时布里斯班市场上单元房的完工率又创造了历史新高，导致市场的恶化。
截止2016-17财年底，布里斯班房价涨幅回落至2.0%，房产中位价也降至55万澳元左右。中位价上涨的区域主要集中在布里斯班内环（0.7%），外环（1.0%）以及中环地区（2.9%）。
总体来看，布里斯班房产前景依然温和。当地经济正缓慢的从采矿型经济转型，市场正在逐渐复苏。就业前景得到公共部门支持在不断得到改善，旅游、教育等出口产业也在不断增加。预计未来布里斯班的房屋需求将会有所增加，新住宅建成后的价格下滑应该是市场供过于求所导致。
独栋屋
预计未来到2020年6月份，布里斯班独栋屋中位价预计将累计增长7%，达到59万澳元左右。
单元房
布里斯班的供过于求主要集中在单元房市场，因此预计单元房价格还会继续下滑。此外，单元房完工量预计将会有所放缓，但由于许多单元房近期陆续落成，市场上供过于求的现象还将持续，对当地租金造成下行压力。预计内城区的公寓租赁市场竞争激烈，导致房东不得不降低租金价格吸引租户。
单元房中位价预计从今年6月份到2020年6月份将会累计下滑7%，至38.5万澳元。与悉尼和墨尔本的单元房市场相比，布里斯班供过于求的幅度将大幅下滑。
西澳——珀斯
澳洲矿业投资的下滑，导致珀斯经济不景气，未来预计采矿业还会进一步下滑，西澳经济估计还会继续低迷。
截止2017年6月底，西澳首府城市珀斯房屋空置率达到了7.3%，过去3年中租金价格下跌了13%。珀斯独栋屋中位价3年中下滑了14%，至52万澳元左右。其中跌幅最大区域包括珀斯中环地区（-9.2%），内环地区（-5.7%），以及外环地区（-6.2%）。
总体来看，珀斯房地产市场或将在未来一段时间内继续保持疲软。然而，预计在2017-18年房屋价格触底的时候会稳定下来。
独栋屋
该地区的未来房价走势取决于采矿业的投资力度。未来3年内，截止2020年6月份，预计珀斯地区的独栋屋中位价会累计上涨3%左右，达到53.5万澳元。
单元房
而单元房市场可能会出现较大的下行空间，投资者的撤出会对单元房造成更大的影响。市场上的单元房数量供过于求可能会导致未来3年内房价下跌1%，到2020年6月跌至40万澳元。
南澳——阿德莱德
尽管经济疲软，但是在过去四年中，南澳首府城市阿德莱德的房价依然出现了小幅上涨。
就业和公共基础设施项目驱动当地经济的增长以及住房需求的上涨。从2013年6月份到2017年6月，过去4年阿德莱德独栋屋中位价平均每年上涨4%，其中主要集中在阿德莱德内环（4.5%），中环（4.4%），以及外环（3.9%）。
然而，经济条件的疲软以及人口增长的缓慢导致了该地区房价增速受限。自2013/14年以来阿德莱德地区的海外移民数量开始出现下滑，与此同时州际移民流出数量在不断增加，2016-17财年创下了7,500人的最高记录。2017年6月，南澳地区失业率高达7%。
随着该地区的经济疲软、人口增长放缓、以及市场需求的下滑。预计在2017-18到2018-19年间，房价平均每年最少增长2%。到2019-20年，阿德莱德市场预计将会有所改善。
独栋屋
总体来看，未来几年阿德莱德独栋屋中位价增长预计在7%左右，达到51万澳元。
单元房
受到监管机构限制投资房贷款的影响，单元房中位价在未来3年内预计将累计增长3%，达到37.2万澳元。
塔州——霍巴特
由于经济条件的走高，2015-16财年塔州首府城市霍巴特房产中位价上涨了10.5%，其根本原因是人口增加推动了该地区需求的上涨。
霍巴特是澳洲各首府城市中独栋屋中位数最低的城市之一，由于悉尼和墨尔本地区人口激增，因此州际移民数量持续增多使得霍巴特获利。
在过去3年内，海外移民数量的增多以及州际移民人口上涨导致该地区住房需求上涨，房屋空置率出现下滑。
以往来看，霍巴特占塔斯马尼亚人口增长的40％-50％，但过去五年，这一比例已经超过了70％。
这表明霍巴特地区的经济条件正在不断走高。过去一年中，霍巴特独栋屋中位价上涨了6.1%，至42.4万澳元。这这段时期内，塔州主要增长的区域包括Glenorchy（15%）和霍巴特（10.6%）；而Kingborough则下滑了0.7%。
总体而言，2017-18财年当地经济以及州际移民将会继续推动房屋价走高。供应不足以及租赁市场紧张的情况也会继续增多。
独栋屋
预计到2020年6月份，霍巴特房屋中位价将会上涨至47万澳元，平均每年上涨4%，累计上涨11%。
单元房
单元房投资市场依然活跃，空置率下滑以及租金价格上涨将会推动投资者活动，并扩大单元房的需求。预计未来到2020年6月份单元房中位价将会累计上涨9%，至36万澳元。
首都领地——堪培拉
堪培拉房屋市场在过去三年稳步增长。 在此期间，房价中位数每年上涨5.5％。至2017年6月，达到了64.5万澳元的价格。
住房的基本需求在很大程度上得到人口增长的支持。 过去四年来，堪培拉地区州际流出数量不断缩小，2016-17财年州际净流入人口上涨了800人左右，海外移民人口数量增加约2200人。
澳洲首都领地的失业率也出现下滑，意味着当地经济状况有所改善。截止2017年6月份，由于市场需求的走高，导致堪培拉房屋空置率下滑至1.3%左右。
独栋屋
堪培拉地区的前景与公共部门的就业增长密切相关。由于人口增多，房屋供应不足以及就业前景强劲。预计到2020年6月，堪培拉独栋屋中位价将累计上涨16%，至75万澳元。
在这段时间内，堪培拉地区的独栋屋价格上涨估计将会是所有首府城市中最快的。
单元房
单元房市场可能会继续出现供过于求，疲软的单元房价格有可能会吸引独栋屋购房者的兴趣。预计2017-18财年，单元房价格将保持稳定，之后几年才会适度增长。
预计到2020年6月，该地区单元房中位价累计增长2%至43.5万澳元。
北领地——达尔文
最后我们来看下北领地。作为北领地的首府城市，达尔文市场规模较小，很容易受到当地时间的影响，房屋中位价充满变数。
2012-13财年，该地区海外移民数量达到5000人，创历史新高。而到了2016-17财年，该数字降到了600人。
从2013-14年到2017年6月份，达尔文独栋屋总位价出现下滑，跌至54万澳元。其中，达尔文内环（+4.2%），北部地区（+8.3%）而Palmerston则下滑了13.2%。
独栋屋
预计2017-18年该地区独栋屋中位价将会持续下滑，之后将从2019-20年开始小幅回升，到2020年6月或重回54万澳元。
单元房
单元房中位价预计在未来三年内将会累计下跌4%左右，至45.5万澳元。
租金收益率
投资房除了转手售出获利以外，在持有的期间需要看其租金收益率。
从各首府城市来看，悉尼的地区的房屋租金收益率最低，仅为2.1%。由于价格的上涨，墨尔本地区的租金收益率也出现下滑，降至了2.3%。
而布里斯班、阿德莱德、珀斯以及堪培拉地区的租金收益率相近，大约在3.6%到3.7%。由于布里斯班、阿德莱德和堪培拉地区的房价有所上涨导致租金收益率收紧。珀斯房价下滑速度超过租金增长，因此租金收益上升。
达尔文和霍巴特的租金收益率较高，这也侧面反映了小市场的波动性。2017年，霍巴特由于房价上涨，租金收益率达到4.4%左右。达尔文与其相似，也出现小幅下滑，从2013-14年的5.6%租金收益率下滑到了4.7%。
推动房价上涨的因素
从以上各地区的房价分析中我们可以看出，澳洲房价的上涨得益于人口增长、就业增长的推动。
海外移民
上个十年（截至2016/17），在海外留学生和矿业投资带动就业增长的驱动下，澳大利亚净海外移民创下新高，达到平均每年217,400人。
其中，新州和维州占到了澳大利亚净海外移民总数的61%，而昆州和西澳则占到30%左右。但是随着近些年矿业资源行业投资下滑，就业减少，昆州、西澳和北领地海外移民人数比例出现下滑。
因矿业资源行业相关移民减少，南澳、塔州、和奥首府领地的海外移民比例保持在长期平均水平。
展望未来，在澳大利亚失业率没有出现明显改善，吸引就业相关移民的情况下，到2019/20年，澳大利亚净海外流入移民数量或将从2016/17年的215,000放缓至190,000人/年。其中，昆州、西澳和北领地的净海外流入移民减少情况将相对更为明显。
澳洲国内人口流动
澳大利亚各州之间的人口流动与房价和就业前景密切相关。整体而言，经济形势不好，就业前景有限的情况下，国内人口流动相对较少。
新州：受房价高企、可负担性恶化影响，新州人口呈净流出状态。上个十年，净流出人口数平均为13,400人/年，高于长期平均水平。
维州：因当地经济表现强劲、相对悉尼的房价更具可负担性，该州过去十年净流入人口平均为6800人/年。其中2016/17年估计为19,000人,录得全澳最高水平。
昆州：矿业资源投资增速放缓导致该州净流入人口放缓至平均10,600人/年，低于长期水平。其中， 2016/17年的净流入人口有望达16,000人（主要为因房价不可负担而逃离新州的流入人口）。
南澳：受经济不景气影响，上个十年的净流出人口为平均4100人/年。其中2016/17年的净留出人口估计为7500人。
西澳：上个十年的净流入人口为平均1900人/年。其中2016/17年的净留出人口估计为11500人。受矿业投资下降影响，该州净流出人口有望进一步增加。
塔州：2015/16年人口由净流出转变为净流入状态。2016/17年净流入人口估计为500人。
澳首都领地：受当地就业相对更为稳定影响，人口正逐步由净流出向净流入发生转变，2016/17年净流入人口估计为800人。
北领地：受资源投资下降影响，经济形势有所恶化，人口净流出状态有所加剧。其中，2016/17年净流出人口估计为3000人。
展望未来，鉴于悉尼和墨尔本两地房价居高不下，且其他地区的经济情况出现改善，新州净流出人口有望增加而维州净流入人口则出现减少。昆州、塔州或澳首都领地因房价相对便宜且就业前景相对稳定，流入人口或将持续增加。西澳、南澳和北领地因就业疲软则流出人口或将出现上升。
住房供应-开工量
过去三年（截至2016/17年），澳大利亚的新房开工量处于历史高位，并于2015/16年达到峰值水平，为233,600套。随着这些项目的竣工，澳大利亚部分地区或将经历供应过剩的局面，而其他州的住房紧张或将有所缓解。
新州：该州录得全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套，但是随着新建住房的竣工，这一缺口有望进一步下降。
维州：自2009/10年起，住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加，该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此，当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。
昆州：与维州相似，当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套，主要集中在公寓。
南澳：因新房建成量增加而基本需求未有变化，该州于2015/16年出现“供应过剩”的局面。2017年6月住房供应盈余估计为2800套。从目前新建住房竣工量来看，供应过剩量有望进一步增加。
西澳：受经济不景气、需求下滑影响，2017年6月住房供应盈余估计为24,900套。
塔州：2015/16年前因人口增长缓慢导致当地住房一直呈盈余状态。但随着经济增长复苏，2019/20年前有望出现供应缺口并出现增加。
澳首府领地：2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄，但随着新房完工量逐步增加，当地住房供应盈余或将持续。
北领地：当地住房基本需求表现疲软导致住房盈余持续增加。由于需求大体持平，当地住房供应盈余状态有望持续一段时间。
展望未来，全澳继2015/16年新房开工量达到峰值后出现放缓。与此同时，监管机构的限贷政策导致公寓期房销售量和开工量出现双跌。此外，多个州的连体别墅开工量也出现放缓，供应过剩现象凸显。2017/18年多地的供应缺口收窄或供应过剩上升将导致新房开工量有望进一步放缓，到2019/20年为162,000套。
END
自2012/13年以来，澳大利亚住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动，另一方面则受多重因素的综合影响。
近些年来，首先小面积住房在澳大利亚呈上升趋势。其次，住房可负担性，尤其是悉尼和墨尔本出现恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。
第三，投资者对公寓房的需求增加。受此影响，全澳新建住房中公寓房占比从2011/12年的33%激增至2016/17年的46%。同期，维州（30% VS 47%）、澳首府领地（54% VS 68%）、昆州（33% VS 46%）。
未来，公寓建设量上升表明出现供应过剩的绝大部分州主要集中在公寓市场。此外，鉴于目前仍有大量待建或在建的公寓市场，未来1-2年来的公寓完工量仍将处于相对较高的水平。
本文作者：Ian Lou、Anna阳映红
图片制作：Chloe
信息来源：QBE Australian Housing Outlook 2017-2020
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全澳洲的房价，都在看悉尼的“脸色”
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