在澳洲，二手房拍卖通常是周六的一件盛事。房产拍卖的运作方式有一定的规则，拍卖师（auctioneer）的目标是鼓励尽可能多的投标人参与竞拍，为卖家争取尽可能高的价格。

拍卖师绝对是带节奏领域的大咖。他们最重要的作用就是控制拍卖节奏，最常见的是拍卖师激情澎湃地大声宣布买家的出价，营造紧张感，带动买家情绪。拍卖师还会规定竞拍价增加的额度，比如$5000，称为“rise”或“bidding advances”。你可以不按照拍卖师规定的出价，但是低于rise的出价拍卖师有权拒绝。

拍卖师有权：

• 在拍卖期间拒绝较低的出价和落锤后的出价

• 如果对出价有争议，则以最后一次无争议的出价恢复拍卖或重新开始出价

• 在拍卖结束前的任何时间向卖方推荐出价

• 在拍卖过程中随时撤回房产

澳洲的拍卖通常都是全英文进行，因此在参加拍卖之前了解一下常用的拍卖术语非常有必要。

底价是卖家愿意接受的最低价格，通常对买家保密。“底价”和买家们看到的广告价，或挂牌/上市指导价，不一定有什么关系。中介通过较低的广告价吸引更多竞拍者，已经是公开的秘密。

如果拍卖师表示，某套房子已经“on the market”，表示在竞拍中，已经有买家的出价达到或非常接近卖家的底价。在宣布之前，拍卖师可以跟买家确认，是否从这个价格开始，把房产卖给出价最高者。如果他们同意，拍卖师将公开宣布该物业“已上市”。 

这是拍卖中释放的一个非常非常重要的信息。一旦房产被宣布为“on the market”，就意味着该房产一定会被售出，也表示该房产将被卖给出价最高者，因此经常会出现另一轮的出价竞争。

在拍卖过程中，拍卖师可以选择暂停拍卖。发生这种情况时，他们通常会说需要“going inside”单独和卖家寻求建议或指示，利用这段时间与卖方讨论拍卖的进展情况。

如果现场出价一直未能达到卖方底价，这套房子就可能会流拍。卖家有权利不拍卖自己的房产。但一般情况下，出价最高的竞拍者，有机会与卖家进行私下谈判，达成买卖。

若无法达成交易，中介可以尝试再与其他投标人协商，或重新挂牌出售。

中介或卖家可以在拍卖开始前的任何时候撤销房产拍卖。通常只有在中介认为没有买家对房产真正感兴趣且价格能够让卖家满意，或者卖家改变主意打算希望保留房产时，拍卖会才会被撤消。在封城期间，拍卖的撤出数量要比平时高很多。

如果卖家同意考虑拍卖前报价，你可以在拍卖前提出报价。报价通常采用签署合同的形式，谈判过程与私卖流程相同。

如果报价在拍卖开始前的3个工作日内被接受，买家将没有冷静期来改变主意。

在达到卖家底价，并顺利卖给出价最高者之后，房产中介通常会拿一把小锤子落槌，表示最高出价者赢得竞标，落锤之后的出价不会被接受。

在参加正式举牌拍卖前，多去观摩拍卖会，以旁观者的角度，体验拍卖流程。尽可能多地积累必要的拍卖经验。

尽可能主动地找中介或业主交流，掌握更多有效情报。例如可以打听业主卖房的原因、房子的故事、业主对哪种类型的买家感兴趣等等。通过了调查周边房产的市场价值，都能帮自己整理合适的出价策略。

另外，提前做好房屋检查，委任律师审阅合同条款，提前申请贷款批准，都是参加举牌拍卖会前最好都要完成的工作。

在实际拍卖中，面对的竞标者数量将决定不同的出价策略。例如一路激进出价吓跑其他对手，或先保存实力，让对手先占上风。但无论选择哪种策略，您都需要自信出价，特别是在最后阶段，向竞争对手表明你是认真的。

一般来说，出价越快，买家就越有可能感到压力，并被情绪化，从而并提出更高的出价。

这时候，用基数，特别是一些“奇怪”的数字出价，来增加拍卖师的算术工作，从而稍微拉慢一下拍卖节奏。

如果拍卖师叫价 10,000，你可以出价 11,888，或者一个更不好计算的数字 。虽然我们笑称澳洲人数学都是体育老师教的，但持牌拍卖师们也都是受过专业训练的，在实际拍卖中，用这个办法，多少能给拍卖师一些计算压力，可以稍微为买家们争取一些思考时间。

在参加拍卖之前，基于自己的财务情况，最好要确定一个心理承受的最大价位。可以写在纸上，带在身边方便随时查看。因为在现场拍卖中，人很可能会因情绪化，或冲动购买而盲目出价。澳洲不少房产拍卖中，常常看到房子能超出保留价几十万澳币卖出。在房子“on the market”之后，可能会有各种疯狂的出价诞生，即便对房子再喜欢，也切莫太感情用事。

这在拍卖时尤为重要，因为二手房交易一般没有冷静期，如果你出价最高却没钱买，卖家将有权起诉，要求赔偿损失。

拍卖是一场心理战，

希望墨尔本早日解封

各位买家都能买到自己心仪的房子！

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