前

言

在地产繁荣期间，投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷也刺激了开发商建造公寓的热情，一栋栋公寓楼拔地而起。

开发商往往是以发展公司，实现企业利润最大化为终极目标。这也就使得开发商需要实现足够的预售，也就是出售期房（Off the Plan）确保项目进展。而购买期房的买家大多都是房产投资者。

与本地自住买家不同的是：房产投资者或海外房产投资者希望能买到较小且便宜的公寓并省力快速完成交易、寻求最高租金回报水平的同时等待升值，并不怎么关心房子硬件质量或者安全隐患。开发商、建筑商就是钻了这个空子。

越来越多的“问题”公寓建筑在澳洲各大城市涌现。

一

澳洲公寓陷入“水深火热”

去年12月29日，一场风暴袭击了墨尔本。30分钟内，墨尔本各地区降雨量达25毫米以上。这场暴雨暴露了一批问题工程：

一些新建成的公寓出现了多达30厘米的积水。由于大量的水从屋顶渗漏进隔离层中，一些房屋的天花板甚至发生了崩塌。

维多利亚州建筑局（VBA）正在对维州各地住房建筑质量和水暖铺设情况进行调查。维州建筑局首席执行官Prue Digby承认，建筑防水不合标准可能是维多利亚州的“系统性问题”。

在此之前，Fairfax传媒也对维多利亚的住宅建筑开展了质量调查。虽然调查仍在进行中，但目前的结果显示维多利亚州的一些建筑质量十分糟糕，他们很可能会由于潜在的危险被过早遗弃。

调查同时也暴露了新建住宅建筑的地下室普遍存在钟乳石的现象。有证据表明这些钟乳石往往是由于花园或浴室的防水有缺陷，水从上层缓慢持续地泄漏而形成的。

据悉，Roscon在12月29日的暴雨之后收到了170个救援电话，Taylors Lakes、St Kilda、South Morang、Kingsbury、Macleod等地区都被检查出屋顶崩塌问题。另有一些业主表示他们回家一开门就有一波积水迎面而来。在Greensborough，一公寓楼内的所有20个单元房都被积水淹没。大量的雨水渗入走廊，积水深到在地毯上步行都能掀起波纹。Caulfield North一个地下停车场甚至出现了污水池；Collins St街公寓大楼屋顶漏水；Brunswick区34名业主被告知，自掏腰包140万澳元解决漏水问题，比跟哪些已被注销资格的建筑商打官司更容易。 

新西兰曾经历过一个类似的建筑质量危机，由于漏水而弃置的建筑最终造成的国家经济损失超过110亿澳元。建筑建造业是澳洲的主要行业之一，如果对当前的问题处理不当，澳大利亚未来面临的损失可能更大。

管道缺陷保险索赔专家David Pockett预计，维多利亚州建筑质量问题的长期成本可能高达数十亿澳元。原本的建筑寿命应该至少有50年，但现在由于漏水问题，这些建筑可能只能持续10年。David认为这种情况是一个“巨大的公共丑闻”，其严重程度堪比曾经的石棉危机。

2014年11月25日凌晨，1根未熄灭的香烟在Lacrosse 6楼某个阳台引发了火灾，而且火势仅仅11分钟就往上蔓延了13层。事件引发了各界对高层建筑安全质量的担忧。经调查发现该公寓楼的建筑材料内含不符合安全规定的塑料芯铝制外墙材料。

由于这种材料高度易燃，为避免测试仪器受损，联邦科学与工业研究组织（CSIRO）不得不放弃消防测试。住在Lacrosse公寓内的312名户主被勒令自掏腰包撤换不合规的包层，成本至少在4000万澳元。

澳洲广播公司（ABC）在2015年5月的一期7:30专题节目的调查中提出，这种廉价材料进口自中国。

另外，墨尔本最高建筑、最吸引人的旅游热点尤里卡塔（Eureka Tower）也被发现违反澳洲建筑、消防与安全法规，使用了从亚洲进口的不合规高度易燃建筑材料。据《澳洲人报》报导，这座91层高的建筑物含有高度易燃的铝包层塑料芯。尤里卡的建筑商是澳洲著名建筑开发公司Grocon。

据悉，澳洲包括Grocon公司在内的一些大最大的建筑公司都上了使用高度易燃建筑材料的名单。维省耗资2.5亿澳元的皇家妇女医院建筑内，也被发现含有这种高度易燃的危险材料。

据调查，这种材料使用相当普遍，遍及全澳，布里斯本、珀斯、墨尔本，所有的州府城市。据信位于悉尼的2500个高层建筑可能也含有相同类型的从亚洲进口的低廉高度易燃材料。澳洲著名建筑集团MBQ的首席执行官Paul Bidwell在近日采访中表示：“许多昆士兰人也生活在“定时炸弹”上。类似于伦敦的悲剧也可能在昆士兰再次发生。2016年，布里斯本市中心的高层学生住宿大楼就被查出外部包层材料存在火灾隐患。

2012年，悉尼滨城（Bankstown）一座公寓楼发生严重火灾，导致华裔女学生张萍康（音译，Pingkang Zhang，康妮，Connie）在逃离火海跳楼时死亡，另一名中国女留学生江伊诺（音译，Yinuo Jiang）跳楼时被摔成重伤，至今还坐在轮椅上。

死因裁判庭获悉，该公寓楼没有适当的消防安全要求，包括在大火发生前，没有安装洒水装置和不具备到位的消防安全措施。

今年2月份，Castle Hill地区的一座39户的公寓大楼“Northpoint Rise”曝出存在致命的消防缺陷。据悉，“Northpoint Rise”是由私人认证机构Terry West公司在2014年签发的验收合格报告。

但是就在新州消防急救（Fire and Rescue NSW）部门在2月份对这座公寓进行检查时候发现消防栓都安装反了。大量消防软管卷盘不是不能使用就是维护不良，且消防救生门把手容易脱落，对发生火灾的情况下人员撤离造成极为不利的影响。

Hills Council负责人说道：“你只需想象下悉尼的建筑物规模就知道问题有多严重了。难道我们真的要等待火灾发生有人员伤亡的时候才想起来应该有所作为么？”

在新州消防急救部门经理Stephen Netting看来，Northpoint Rise公寓楼存在的问题是致命的。此外，检查人员在其他建筑物内也发现了同样类似的问题。他说：“我们看到大量这样的建筑。从目前检查的结果来看，大约有350多处消防隐患。”

未达最低能效标准（energy efficiency standard）的房屋，隔热散热能力差，在高温天气中变成烤箱，危害居民身体健康。环保人士呼吁建筑业能够遵循“气候安全住房”（climate safe housing）标准。

澳洲有不少住房远达不到最低能效标准，这意味着热气难以从房内散出，迫使居民依赖空调，而空调的大量使用易造成用电紧张，导致停电。待在如蒸笼般的屋内会让人闷热难耐甚至窒息。

新南威尔士大学（University of NSW）的研究员Sarah Perkins-Kirkpatrick也预测到澳洲将会面临更炎热的天气。其中，墨尔本气温高于35度的天数会在50年内翻一倍。

业内专家表示，该问题源于建筑业倾向于为开发商省钱，很多新建筑不考虑房屋朝向、屋檐或遮光设计，采用大量玻璃和耗费能源的家用设备。

据报道，阳光海岸地方议会在一些已被认为是受到洪灾风险威胁的地区批准新开发公寓楼项目。

近年来，澳洲受气候变化影响的证据越来越多。项目开发必须考虑潜在的气候风险。如果一栋建筑物在发生洪水等在灾难时需要使用直升机才能撤离住户，那就证明这样的建筑在一开始就不该被批准。

以实现经济利益目标的名义，辜负民众的安居乐业的期许。这样的地方议会恐怕不会有人支持。

二

业界普遍利益至上，匠心不复当年

在去年悉尼入冬的第一场暴风雨中，有一群人体会到了一次真正的“寒冬”——他们的家塌了。此次事发的地点是位于Lidcombe区的一栋新楼，有超过200位居民受到了严重的影响。

事后调查显示，这栋公寓，大部分是在2014年和2015年购买的，一间两室公寓大约售价60万澳元，而且卖家承诺这些建筑是以“最高标准”建造的。然而整栋公寓现在看起来破破烂烂，屋顶像是被整个撕下来，碎片残骸堆在院子里。大批业主们，变成了身负巨额贷款的“无家可归者”。

澳大利亚有不少历史建筑已经屹立了150多年了。但是，如果专家的估计没错， “千禧年”之后可能没有多少房子能像维多利亚和爱德华时期的遗产那样经受住时间的考验。

澳大利亚建筑商协会（The Builders Collective of Australia）主席Phil Dwyer表示，由于开发商以牺牲房子的使用寿命为代价追逐利润，未来十年澳洲恐怕将会出现越来越多的“建筑缺陷”房产，问题的规模可能会达到无法应对的程度。

Phil Dwyer的建筑公司在这一年里回绝了17个公寓楼项目的提案，其原因都是在开发商要求的预算内建造一个能够持续保障安全的建筑是不可能的。

Lidcombe区豆腐渣工程的罪魁祸首开发商兼Auburn议员的Ronney Oueik和Salim Mehaje虽“罪大恶极”，但承接工程的建筑商也脱不了干系。

建筑商才是真正在一线的负责人，如果承建此公寓的是一位有道德底线的优良建筑商，悲剧是不是可以避免呢？

尽管多方都认澳大利亚新建筑的质量确实普遍存在的缺陷的事实，但出于会增加建设成本的担忧，行业尚未对如何改革达成共识。

澳大利亚建筑商协会（The Builders Collective of Australia）呼吁建立一个更好的建筑保修保险制度，以鼓励建筑商和开发商使用正确的工艺和耐用的材料，并为自己的工程质量问题买单。

三

针对公寓质量乱象，政府采取了哪些措施？

公寓质量出现“重大缺陷问题”，公寓业主很可能需要花费数年时间与开发商、建筑商对薄公堂。而在这个过程中，开发商、建筑商极有可能已经破产，业主们根本就无处申诉。

看到这里，新州的买家是不是就能松一口气？事实上并不能。

以漏水问题为例，公寓出现漏水问题可以被认为是“重大缺陷”，此类问题的保修期应为六年。而在新州出台的新政里，2%开发成本的保证金只能在两年内被征用。更别提这2%的开发成本与无辜业主维修需要投入的费用及精神损失相比根本就是杯水车薪。

另据最新报道，继英国伦敦格伦费尔塔(Grenfell Tower)大火之后，澳大利亚参议院经济委员会（The Senateeconomics committee）宣布对建筑包层材料使用情况进行调查。

澳大利亚参议院经济委员会目前已经在对建材产品展开调查，并打算针对澳大利亚建筑包层材料使用情况召开一场听证会。

维州建筑管理局（VBA）也已向建筑商发出了审核通知，并将对墨尔本市区170栋使用这种外部包覆材料的建筑进行检查。维省建筑管理局表示，不符合规定的建筑商的详情将在他们的官网上出现。

新州政府也表示将成立政府内部小组对新州高层公寓建筑消防安全展开全面检查。与此同时，新州优化监管厅长（Minister for Better Regulation）Matthew Kean正在进行建材产品安全性规定的制定工作，拟禁止使用不安全的建筑产品如危险的包层材料。

但灾难过后政府才迫于压力开始采取措施，积极行动。早干嘛去了呢？

以新州为例就可以看出其中端倪：

事实上，早在2015年，新州政府的一份报告就指出建筑业存在重大安全隐患，例如新房和旧房中明显的消防隐患，如果不作为势必将酿成非常可怕的恶果。

这份报告是时任新州财政部秘书Michael Lambert对“《建筑从业人员法》（Building Professionals Act）”审核时撰写的一份报告。报告中提出了150条建议。但是迄今，近半数的建议都尚未得到有效落实。

此外，新州政府所承诺的改革也一直未见真正落地。其中就包括一揽子消防安全条例。与此同时，建筑业的繁荣更是催生了新一批“潜在危房”的出现。

澳大利亚建筑法协会（Society of Construction Law Australia）会长、建筑纠纷专业律师Ian Bailey教授说道：“新州政府采取的零零碎碎的改革方式不仅不完整而且并不合理。这种方式无法解决系统性问题，只会导致新州大量‘问题建筑’的出现。”

他说：“无数这样的建筑存在引发火灾的巨大隐患。背后的原因则是我们认证环节的不完善。政府必须出台举措解决这种乱象。事实上，政府早在1年前就应该这么做。”

建筑业是一个体系，很多私有企业和认证机构都涉及其中。建筑委员会和业内专家一直以来都在警告称很多建筑并不合规且存在安全隐患。其中就包括一些消防安全不达标的建筑。这些建筑往往在交付前由私人机构签发了合格认证。

新州政府在2015年获得Lambert报告时就对该州建筑业存在的系统性问题有所了解。Lambert报告是新州政府过去15年内委托对该州建筑业进行第9次审核报告。正如报告中所提到的：“审核的问题很多，但是有关对这些证据确凿问题的解决却缺乏进展。”

此外，报告还指出了建筑从业人员委员会（Buildings Professionals Board）存在严重的弊端。例如，据调查发现委员会积压了很多的客户投诉；一个案子的调查需要耗费1年甚至更长，缺乏对认证机构的稽查等等问题。

就在收到报告近1年之后，新州政府才给出正式的答复。新州政府将于9月份宣布将出台一揽子“首要改革措施”。在这些改革举措中，政府承诺通过重新起草《建筑从业人员法》在2017年初对认证机构进行全面审查。

从目前的进度来看，新州政府显然无法在今年年底前将终版法案提交议会审议通过。此外多达70多条建议没有得到政府的回应，落实时间也无从得知。

新州公平交易厅（NSW Fair Trading ）发言人当被问题有关“延期”的问题时说道：“目前法案重编的工作已经启动。只是目前其他关键的规划性改革排在了首位，即《1979环境规划与评估法》修正案。一旦该修正案完成将马上继续《建筑从业人员法》的重编工作。”尽管如此，发言人拒绝就预期完成时间进行确认。

此外，另一项根据Lambert报告拟定的一揽子消防安全条例目前仍有待新州政府签署。

四

买房者需要了解的三个信息

综上所述，澳洲建筑质量问题并不是短时间内就能有效解决的。甚至连建筑质量审核结果都不可能在短时间内公布。那么作为房产买家和投资者该如何应对这样的市场状况呢？《澳洲财经见闻》还为诸位读者收集了三个信息，希望能给大家带来一定的参考作用。

大家对澳洲开发商都有或多或少的了解，但对于真正直接决定房屋品质的专家却鲜少关注，他们就是——建筑商。每个行业都有行业标准及业内排名，澳洲建筑商行业也不例外。

建筑商的好坏在一定程度上也是决定房子好坏的关键。在澳洲，具有承建资质的建筑商在澳洲不下400家，年承建能力、质量及施工周期保证却有极大差别。年承建额多少决定一个建筑商的级别，所以大致根据年承建额来划分，可以分成三类：Tier 1，Tier 2，Tier 3（一级，二级，三级）。

2015年Cordell infromation联合Home Industry Association发布最权威的澳大利亚排名前100的建筑商（Australian's top 100 constrcution firms），其中前20名及其各自的承建额，这也是堪称业界最可靠的评估报告之一。它让所有人都能一目了然的看到各家建筑商的实力及影响力。

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由于投资者往往需要通过向银行申请贷款购买房产，所以银行对公寓市场风险会更加敏感。而且，作为当地金融机构，对行业内部的消息的了解也更加深入。所以房产投资者也可以以银行贷款机构“黑名单”作为自己的购房指南。

以下是《澳洲财经见闻》为您整理的七类不易获得银行贷款审批的房产：

投资者需要了解澳洲各大城市并没有统一的建筑标准，如购买当地物业还需要向专业人士了解该城市的公寓设计标准，有些自己看重或自认为的必备公寓居住条件很可能并不是建筑商必须执行的设计标准。

悉尼城市规划师HDC、建筑公司Turner Studio和建筑成本估量师John Ferrarin发现由于新南威尔士州的环境规划政策要求（NSW's State Environmental Planning Policy 65）和公寓设计指南要求，悉尼价值75万澳元的普通两房两卫公寓如果用墨尔本的房屋设计标准来看只需要60万澳元。城市工作小组首席执行官 Chris Johnson表示悉尼的公寓成本要比墨尔本和布里斯班高得多因为新州规划体系（NSW planning system ）要求高标准高质量。

由于悉尼房屋设计标准制定了一系列区域、采光以及对流通风等标准，例如：70%的公寓在冬天早9点到下午3点之间的阳光照射时间不少于2小时；房屋需要有良好的对流通风条件；合理的楼间距；足够的停车场空间、厨房天花板高度、开放的空间等等。

另外，悉尼要求两房公寓标准面积是75平米，然而墨尔本不限制最小面积，一般来说65平米就已经达标。平均售价一平米10,000澳元，这也使悉尼的公寓价格比墨尔本公寓价格增加了10万澳元。

对开发商、建筑商来说，设计一个公寓项目并以低成本打造更多可售房产，之后出售给买家。没有任何一个环节是和现行法律背道而驰的。

但建造高层建筑和制造其他商品都不同。2007年建造的高楼大厦在2070年也还会伫立在那里，难以拆迁或者重建。楼房与大多数消费品都不同，它不仅是买家自己的事情，更是能影响整个街道、社区以及之后数十年会居住在这里的人。

众所周知，面对大城市高速增长的人口以及住房需求。在有限的土地上建造高楼是必然趋势。但高层建筑房产的质量、合理的空间规划、是否引入零售休闲场所都是城市化发展必不可少的关键因素。

这些都不仅关乎这些房子当前的买家、租客，更是需要考虑到未来的买家以及租客——我们的下一代。

是的，确实没有法律要求开发商和建筑商在建造公寓时考虑子孙后代。但还是希望开发商和建筑商们能够恪守道德底线，在建造公寓的时候问自己一句：“如果未来我的孩子住在我正在建设的地方，我会觉得高兴吗？”

本文作者：Cynthia Gao

本文制图：Chloe Liu

本文参考来源：卫报、澳洲人报、太阳先驱报、时代报、每日电讯报、ABC News、悉尼先驱晨报，Domain，sunshinecoastdaily