详解 FIRB 关于二手房购买的相关规定
大家晚上好，很高兴大家在百忙之中抽出时间参与今天的线上讲座，在我上一期的讲座中就什么是 FIRB,申请的流程及常见问题进行了讲解，今天我继续来和大家分享 FIRB 关于二手房购买的相关内容与规定，由于二手房在现在的澳洲房地产交易里仍然占有一个很大的比例，所以我觉得十分有必要单独拿出来这部分内容与大家分享并加深大家的印象，避免犯不必要的错误而被罚款，做到“有备而战”而不是“先战而后求胜”，并且希望大家在听完讲座之后能够实现独立完成申请。
第一部分 什么是二手房？
还是让我们先来看一下 FIRB 官网给出的二手房的定义： An established dwelling is a dwelling (except commercial residential premises such as hotels, motels and caravan parks) on residential land that is not a new dwelling.
再给出这个定义的同时又给出了下面的一句话， Commercial residential premises such as hotels, motels and caravan parks are not included in the definition of an established dwelling.
我们可以理解为 FIRB 给出的二手房定义是指这个房产建在住宅用地上，只要不是新房，那就算是二手房（这里不包括建在住宅用地上具有商业用途的宾馆，汽车旅馆，和房车停车场等）我说实话第一次看到这个定义时顿时捏了一把汗！“不是新房就是二手房”这不是一般的懒人能定义出来的，那么为了加深大家对二手房概念的理解，我不得不把新房的定义再拿出来说，让我们再来回顾一下上次讲座的内容。
那什么是新房？
Means a dwelling (except commercial residential premises) that will be, is being or has been built on residential land and that: has not been previously sold as a dwelling; and either, has not been previously occupied; or if the dwelling is contained in a development and the dwelling was sold by the developer of the development—has not been previously occupied for more than 12 months in total. 指的是在住宅用地上将要盖，正在盖，或者已经盖好的，要满足条件 1：之前没有作为房产被出售过，同时满足条件 2：没有被居住过或者被开发商出租时间不超过 12 个月的住房。
新房的前半句话都好理解，关键是盖好之后的房子这两个条件大家一定要注意，必须是没有交易过，而且开发商在出售之前打算自己出租的话出租时间不能超过 12 个月的房子被算作新房。在重新看过新房的定义之后，我们基本上已经可以弄清楚什么样的房子算是二手房了。
“不是新房，就是二手房”这么高大上的定义我相信大家一定会印象深刻！ 第二部分 FIRB 有哪些相关政策规定涉及到二手房的购买在研究过所有 FIRB 关于民用住宅的内容之后，这些所有的相关内容主要是围绕三大部分内容展开的 1 购买二手房用于自住（普通形式购买和通过拍卖购买） 2 购买二手房用于再开发 3 公司为员工购买二手房提供住宿
其实关于通过拍卖购买二手房自住 FIRB 是单独拿出来一个章节来说，但是我认为通过拍卖购买二手房自住只是购买一种方式罢了，把他归入“购买二手房用于自住”更方便大家的理解和记忆。
那让我们就分别说说这三部分内容 FIRB 都是怎么规定的 1 购买二手房用于自住 FIRB 指出只有临时居民（Temporary Resident）才可以购买二手房用于自住，让我们回顾一下上次讲座中提到的关于临时居民的两个条件： 1 持有临时签证，签证有效期超过 12 个月（不管签证还剩多久） 2 居住在澳洲，已经递交了永居申请并且持有过桥签，在申请获批之前需要一直待在境内如果您的签证是 12 个月以内的，您不属于临时居民的范畴，被称为 foreign non-resident 这类申请在之前获得批准时通常有以下三个条件 1 只可以购买一套二手房，购买之后必须将其作为自己在澳洲主要住址 2 不能出租房子的任何一个部分（请注意 是“任何”） 3 在不用于自住后的三个月内，要把房子进行出售，不可以保留，需要在 14 天之内通知 FIRB: 1 是否成功购买了申请的物业 2 房子成功卖掉之后
关于老申请获批信中的第三个条件，FIRB 在最近获批的申请中发生了一些微妙的变化，在以前的申请获批中原话是这样写到： selling the property within three months from when it ceases to be your principal place of residence. 但是在最近的申请获批信中已经改成：
sold within 3 months of ceasing to be your principal place of residence sold within 3 months of you ceasing to be a temporary resident within the meaning of the Act
大家可能已经注意到这个变化了,由“selling”变成了“sold” 说明 FIRB 在临时居民购买二手房上提出了更高的要求，以前可以是只要拿出来卖就行，但是现在要求是必须三个月以内卖掉，同时加入了一个条件就是在不作为临时居民也就是签证到期以后的三个月内必须卖掉。
这样的条件一加就不得不使这些业主在出售自己的房产时多了一分压力。这里的第三个条件对于大多数临时居民购买二手房来说算是一个比较大的担心，对于那些持有工作签证的临时居民来说，或者对于想在自己的孩子在上学期间为孩子购买二手房作为主要住址的学生家长来说，这一点确实加大了他们购买二手房的阻力。因为考虑到一旦签证到期的时候不能够转为永久居民或者以后学习或者工作结束之后无法继续留在澳洲继续发展的人，被迫离境从而被迫出售自己心爱的房子必然有点儿舍不得，而且在有了第三个条件之后不得不在一定的期限内卖掉。在这里我给大家的建议是大家在做出购买决定时，还是要根据自己的未来的规划和实际情况而定，还是那句话“不打无准备之仗”。否则到时候就有可能蒙受比较大的损失。
下面让我们来说说通过拍卖来购买二手房 FIRB 的相关规定
我们在上次的讲座中已经提到了相关的内容，这次我们具体来解析一下 FIRB 推出了一个叫“二手房豁免证书（拍卖）”这么个证书，目的是就是让临时居民在想通过拍卖购买二手房时能够在有限的时间内参加多场拍卖而不用每次单独申请。临时居民在有了这个许可之后， 1 可以通过参加公开拍卖购买二手房(包括那些拍卖当天流拍的二手房，可以卖给当天拍了但是没有买到的买家) 括号里的内容有点绕口， 举个例说明一下。小明拿着这个二手房豁免证书（拍卖）参加了一场公开拍卖，但是由于小明和其他买家的喊价没有到达业主的心理价位，导致物业流拍，小明在拍卖当天参与了拍卖，那么小明在这个物业流拍之后是可以购买该物业的） 2 购买一处不指定地址的物业 3 在指定的州参加拍卖购买，不可以到别的州参加拍卖 4 所购买的物业有金额的限制 5 从获批那天开始该证书有 6 个月的有效期 6 在使用该证书购买了物业之后要向 FRIB 汇报 7 如果 6 个月的期限到了还是没有能够买到物业，也是要向 FIRB 汇报 这里需要大家注意的是，如果打算在拍卖前购买将要拍卖的物业，需要向 FIRB 提前递交另外的申请，并在申请中注明所要购买的房产的地址，在获批之后才可以购买。
接下来让我们来说说
2 购买二手房用于开发
将一套二手房开发成多套 临时居民（Temporary Residents）或者海外非居民（Foreign Non-residents）如果是打算购买二手房进行再开发，需要向 FIRB 递交申请并获得批准之后才可以购买。这个购买二手房用于再开发的方案通常情况下要求要建成的房产总数一定要大于原有的房产总数， 这类的再开发方案申请在被批准的时候通常会会有以下条件： 1 在房屋推倒之前不可以出租，必须保持空置 2 从获批那天开始计算，在 4 年之内完成旧房拆除和新房的建造 3 在申请人收到完工证明之后的 30 天内通知 FIRB，递交相关材料，一般指的是可以居住的证明和建筑商的完工证书。
如果这个再开发的计划和方案在收到了 FIRB 的获批信之后要进行修改，这时购买者通常需要向 FIRB 申请变更。同样在极其特殊的情况下（FIRB 没有指明具体是什么情况），整个开发如果不能够在 4 年内完工，购买者也是需要向 FIRB 申请变更，这个变更申请必须在 4 年期限到期前的两个月之前递交，变更需要补交额外的费用。
保留现有二手房再另外建一套新房 如果买家的计划是购买一套二手房并且另外建一套的话，这种情况通常会被批准当这个新建的房子的价值和大小和现有的这套房产的价值差不多的时候，一旦这个新房建好了之后，现有的二手房和新盖好的房子都可以进行出售和出租。如果只是打算在现有的二手房基础上进行改建和或者加盖，这种情况下通常申请都不会被批准，因为这种做法是不符合 FIRB 增加澳洲房产总量的初衷的。
推倒现有一套二手房并且只建一套新房 这种开发方案或者计划不会被批准，以此类推，同样的如果是买两套或者三套，方案或者计划只是建同样数量的新房，这种申请都不会被批准，因为没有增加房屋总量。 小明拥有一套二手房，打算把自己的房子推倒之后盖一套新的房子，在新房子盖好之后，小明自己没有住也没有出租，然而是想把这个房子卖掉。在这种情况下，这个新建的房子并没有增加澳大利亚房产的总量，为了确保房子的出售符合澳洲的国家利益，这个房子同样的被视为二手房，并不算作是新房。
3 公司为员工购买二手房提供住宿 海外人士经营的一个 Substantial Australian Business （指的是这个海外人士至少持有这个生意实体的 20%或者在信托中占有至少 20%的比例）通常需要申请并且在获得批准之后才可以为他们在澳洲的工作的员工购买二手房。 在判定定这个企业或者生意是否属于 substantial 的时候，通常会考虑公司的营业额，利润，资产的多少并且还会进一步考虑这个公司里海外员工和澳洲员工的比例来做最后的决定。在这里需要注意的是，FIRB 明确指出，如果所要购买的一个或者多个房产占了该公司或者生意的重大比例时，通常这个申请是不会被获批的。 在进行申请的时候，这些海外人士需要向 FIRB 真实的阐述公司确实有必要给在澳洲工作员工购买一套或者多套二手房来给她们提供住宿，而且通常以下这些因素会被考虑到 1 生意或者企业的类型。 2 公司或者生意的地址，如果公司或者生意主要是在偏远地区经营的话那很有可能体现购买房产为员工提供住宿是一种真实的需求。 3 为员工租到长期的住房的难度。 4 在获得购买新房或者空地，或者建筑商盖新房机会的难度 5 如果没有为员工提供住房而导致了很难留住员工 6 所要购买的房子的地址与公司或者生意的距离 7 生意或者公司的规模大小。越大的公司或者生意雇员比较多的更容易体现为员工买二手房的需求 8 而且需要提供长期的经营计划表明这种需求是持久的 9 这个生意或者公司在澳洲之前的经营历史 这种申请通常情况下会有两个条件： 1 所购买的二手房只能是该公司的员工居住 2 如果房子空了 6 个月以上的话就需要卖掉。
让我来看一个可以被获批的例子
一家海外人士持有的在南澳的矿业公司正在偏远地区进行企业规模的扩张，而且需要增加员工的数量，市场上出租的物业也非常的紧张而且在周边很难能买到新房或者空地来进行开发。 在这种情况下，公司能够体现出确实需要为员工提供住宿的需求,FIRB 在评估此类需求的时候会考虑到公司的具体位置，规模大小同时也会考虑公司的员工数量，通常这种情况下就可以获得 FIRB 的批准并且要符合以上的两个条件。
让我们再看一个例子不会被获批的例子
一家海外人士持有的公司在南澳经营，该公司也向 FIRB 提交了申请想为公司的海外员工购买二手房作为主要居住场所。由于公司所处的位置不属于偏远地区，而且在公司附近很容易找到出租的物业，而且在公司周边有足够的空地和新房可供购买或者开发，在这种情况下通常申请不会被获批购买二手房，但是通常会被获批购买新房或者购买空地用来开发盖新房。
输入以下网址进入申请界面
https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/
今天的讲座内容到此结束 感谢大家的参与
