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昨天早晨，大多数关注房产投资的读者朋友圈可能都看到了这样一则消息：悉尼独栋屋的中位价在去年最后一个季度上涨至创纪录的110万澳元（《悉尼独栋屋中位价冲破110万，可负担性历史新低》http://www.afndaily.com/21/1821.html）点击文章左下角可跳转至澳洲财经见闻官网阅读本文）。
根据研究公司Demographia的数据显示，悉尼是澳洲住房价格可负担性最差的城市，也是仅次于香港的全球房价第二贵的城市，悉尼的房产价格中位数几乎是家庭收入中位数的12倍，这也意味着一个家庭12年不吃不喝也不一定能买得起一栋普通住宅。
墨尔本排名第六，而阿德莱德、布里斯本以及珀斯都进入了前20名。也就是说，澳洲五大首府城市连续第13次被Demographia评为“严重买不起房”的城市。
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一、房产市场最新数据
二、专业人士信心促使NAB上修澳洲房市预测
三、澳新银行房地产市场调研结果：受访企业对房市信心高涨
房产市场最新数据
据Domain最新统计，在过去一年半的时间里，全国房价增速最快的一个季度里，独栋屋价格上涨3.4%至$780,887，公寓价格上涨2.4%至$551,110。全国租金水平也有了提高，并没有出现预期的下跌。
悉尼的独栋屋中位价在2016年第三季度从$1068,303上涨至$1,123,991，累积增长了4.7%。Paddington一座废弃的2卧房排屋在去年10月底以119万澳元的高价成交，而在阿德莱德Dulwich一栋3卧房的高档独栋洋房却在几周后以115万澳元成交，对比之下，高下立现。
与此同时，悉尼房产市场强劲的上涨势头也带动了墨尔本房市，推动墨尔本独栋屋中位价上涨至了历史新高$795,447，但Domain方面认为墨尔本房价上涨的势头已经有所放缓。年增长7.7%的速度已经是自2012年以来的最慢水平。同样，墨尔本的公寓价格也在近四年增速最慢。
Domain集团的首席经济学家Andrew Wilson表示：澳洲储行（RBA）对利率的削减是2016年澳大利亚房产价格上涨的主要刺激因素，其中2016年5月和8月的削减明显给房产市场打了一剂“兴奋剂”，但预计2017年利率可能会保持不变或者小幅度调整，这也预示着房价增长速度将趋于稳定。
但现在，根据数字显示，市场依然是强劲：
堪培拉房价在本季度上涨5.6％，创下新纪录中位价$684,395澳元；
阿德莱德房价上涨1％，也创造了$501,166澳元的新纪录；
霍巴特的6.2％的季度收益是任何城市中最强的，其房价中位价为$382,888澳元；
珀斯和达尔文的房价在本季度下降了0.5％。
布里斯班，珀斯和堪培拉的单位价格本季度都出现了下跌。昆士兰首府城市布里斯班7.6％的年度同比跌幅是自2000年以来最高纪录，并使得布里斯班公寓价格接近八年以来的最低点。
而另一方面，根据2017年1月初CoreLogic数据公司发布房产市场报告，澳洲五大首府城市的独栋屋中位价为$645,000，公寓中位价为$530,500，其中CoreLogic发布的悉尼的独栋屋中位价与Domain数据不同，为$991,000，墨尔本为$720,000。
笔者曾读过一篇介绍两家公司对房价统计方法的文章，可谓是“公说公有理，婆说婆有理。”但基本读完就会坠入云里雾里。那么作为房产投资者除了数据公司提供的房产报告，还有什么可以作为投资决策参考呢？
答案就是：信心指数。专家、公司或普通投资者对房地产市场的信心在很大程度上反映房产市场的健康程度，也在一定程度上影响着房产市场的走势，所以各大银行以及金融机构会在预测房产市场走势时参考相关群体信心指数。
今天《澳洲财经见闻》为您带来澳洲国民银行（NAB），以及澳新银行（ANZ）对房产市场进行调研的结果以及最新预测，希望能对您的投资决策有所帮助。
专业人士信心促使NAB上修澳洲房市预测
澳大利亚国民银行（National Australia Bank，下文简称NAB）今年将其对房价增长的预期提高到了3.4％，并预计公寓价格下跌幅度将低于之前的预期，若澳洲储行进一步削减利率将继续刺激房产市场呈现上升趋势。
该国第四大抵押贷款机构澳大利亚国民银行参考房地产专业人士在最新NAB住宅物业指数（Residential Property Index）中表现出来的乐观情绪，将其对独栋房屋的价格增长预期提高到0.4％以上，并预测公寓价格下降幅度将从1.6％降至0.8％，并预计市场将延续去年因降息带动的需求。
NAB认为澳大利亚储备银行将再削减目前已到历史最低点1.5%的基准现金利率，预计2017年底利率将低至1％，以应对通胀疲软，以及房屋建设速度放缓带来的影响。据悉，房屋建设活动在去年起到了刺激经济增长的作用。
NAB澳大利亚经济主管Riki Polygenis表示：“大多数市场评论员对2016年下半年墨尔本和悉尼房地产市场的实力感到惊讶。 “由于势头太过强劲，已经在衡量市场情绪的大盘指数上有所体现，我们仍然预计2017年房价将会有所调整，在现有价格水平的基础上适度上涨。”
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尽管NAB修正后的预期显示房价增长情况较去年首都城市独栋屋价格平均增长11.6％，公寓价格平均增长5.9％的增幅将会有所降温。但NAB驳斥了房产价格将会骤跌的说法，并解释这种情况只会在失业率或利率激增时发生，而这样的情况又是几乎不可能发生的。
“悉尼和墨尔本的房价都将出现稳定的增长，虽然增长比以往缓慢，布里斯班和阿德莱德的房市将会略微冷却。”该报告中提到， “珀斯的房产市场将继续疲软，房价今年会再下跌2.7％，原因是房产市场继续受到采矿业的不利影响，人口增长更加缓慢，而房屋供应已经饱和。”
该报告称，悉尼、阿德莱德和霍巴特将是公寓市场表现最好的城市。墨尔本公寓中位价预计将下降2.7％，布里斯班公寓中位价预计将下降1.8％，这是由于市场上的新公寓供过于求。表现最糟糕的仍将是珀斯市，那里的公寓价格可能会下降3.8％ 。
据估计，2017年全国各地的公寓房价格普遍疲软。“悉尼史上最大的公寓建设量肯定会对预测带来重大的下行风险，但大量的被压抑的住房需求将支撑市场，而在悉尼这个澳洲最昂贵的房产市场，公寓价格的相对可负担性也可能触发一些买家的需求转变。”
此次修正后的预测也是该银行最新的季度调查报告的一部分，这份该报告综合了对250名房地产行业专业人士的采访调研。虽然此次调研得出的住宅房产市场信心指数保持了去年第三季度时的水平，但市场对新南威尔士州（NSW）、昆士兰州（QLD）和西澳大利亚州（WA）产生了悲观情绪，对维多利亚州（VIC）、南澳大利亚州（SA）和北领地（NT）的市场信心却有了提升。
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在维多利亚州、昆士兰州和南澳州/北领地，房产负担能力仍然是新房产开发的最大制约因素。在新南威尔士州，房产负担能力和信贷紧缩被视为最大的障碍。在西澳大利亚州，房产价格可持续上涨能力被认为是最大的制约因素。
在截至12月的三个月中，在所有新购买物业中，外国买家所占的比例从9月的10.2％上涨到10.9％，是自第一季度（1至3月）以来的最高水平。在二手房市场，它们的份额从9月份所在季度的6.4％上升到7.6％，也是自2015年第四季度以来的最高水平。
NAB澳大利亚经济主管Riki Polygenis说， 虽然外国买家，特别是中国买家的需求明显增加反映了本地住宅市场的上扬情绪，但外国买家的真正需求量以及其可持续性都很难衡量。
Polygenis表示：“据报道，中国当局正在以家庭为单位打击资金外流出境，结账很不容易。事实上，我们很难知道这次调查中得到的数据究竟是能在多大程度上准确反映海外买家的实际需求，因为我们从外国投资审查委员会得到的官方数据是非常滞后的。
澳新银行房地产市场调研结果：受访企业对房市信心高涨
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澳新银行（ANZ）房地产委员会对全澳范围内各大企业进行的调研报告显示：大多数受访企业都认为2017年房地产行业前景会更加乐观；由于对经济、资本价值长期看好，房地产市场信心上升至两年来的高点。
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新南威尔士州仍是信心最高涨的地区，昆士兰房地产市场似乎已经触底反弹，开始恢复。
全国范围内，企业都预计澳洲储行会在未来12个月内升息。最近住房市场的债券收益率和小额存款利率有所上升，这可能反映了澳联储（RBA）降息周期即将结束。
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住房市场近几个月来的表现数据都有所增长，其中包括价格、拍卖结果和投资者融资。这与报告显示的对住房市场大幅上升的信心一致。
商业房产市场的情绪仍然较高，特别是与旅游行业相关资产。商业办公楼市场的增值前景也令人鼓舞。
澳新银行 （ANZ）经济学家RICHARD YETSENGA指出：“本季度澳新银行（ANZ）房地产信心调查显示，尽管经济增长在调查前大幅放缓，房地产行业信心仍然迎来了进一步上升。我们认为，2017年房产市场的信心将继续回升，有证据表明去年第三季度的疲软只是暂时的。
澳新银行此前对2017年澳大利亚经济的前景预测与季度调研结果基本一致。新南威尔士州、维多利亚州和首都特区的房地产市场信心都达到创纪录水平，与摆脱矿业主导型经济的转型趋势相符。非矿业经济的走强意味着澳洲储行的宽松周期已经结束，我们预计利率将在今年保持不变。
值得注意的是，全国的企业都预计利率在接下来的一年内会增加。这不但预示着澳洲储行宽松周期的结束，还反映了融资条件收紧。但目前还没有确凿证据表明更高的融资成本会对房地产行业产生不利的影响。”
报告详情分析
本季度调查显示，企业对房地产行业的前景相当乐观。信心达到2年来的高点，有31％的受访者预期房地产市场在未来12个月内会有所改善。
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各州的房产市场前景之间依然有巨大的差异。新南威尔士州遥遥领先，而西澳大利亚州仍处于矿业投资衰退的负面影响之中。令人鼓舞的是，昆士兰的房产市场信心似乎有一些起色。昆士兰州与西澳大利亚州同为“矿产州”，但在东部地区，在面临衰退的矿业部门以外实现增长似乎更容易。
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最近的GDP数据显示，昆士兰州的商业投资在过去两个季度有所增加，年增长与12月前相比已经大为改善。澳新银行（ANZ）昆士兰州房地产委员会表示，2017年昆州经济前景会更加积极，资本价值会迎来普遍上升，这与上述结果相符。
此外，报告结果还显示了各州和领地之间的一个共同趋势，即预计利率将在未来12个月内上升。这与6个月前相形成了鲜明的对比，当时所有州的受访者都预计利率会走低。
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专家认为这种变化反映了两种影响：
首先，在8月的再次降息后，目前澳联储的宽松周期即将结束；
其次，债券收益率在过去几个月有所上升，近期住房投资利率甚至也上升了。
总而言之，当前处于历史低位的利率不太可能继续下降。
房地产市场信心的改善大部分来自住房市场，这得益于对资本价值、未来工作时间和建筑活动预期的改善。
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价格增长预期的上升与房地产市场的最近的走势大致相符。悉尼和墨尔本的房价年增长率已恢复到两位数，而拍卖清空率稳步上升，仅略低于去年的高位。加上投资者的回流，住房需求似乎能稳定在一个较高水平。
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最近对工作时间和建筑活动的预期也有所改善。鉴于最近建筑审批量的下降，专家预计对住宅的投资将在2017年下半年略有下降，但是过去积压的大量在建工程可能支撑建筑活动保持在历史高位。
商业地产板块的信心仍然强于住宅物业。
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本季度调查显示，对商业地产的预期已经上升到仅次于历史最高位的水平。这是由于对商业办公楼信心的持续改善以及对旅游业增长的看好。商业办公楼板块的信心已经稳步上升近两年，这反映了价格增长和建筑活动的前景改善。由于主要首府城市的白领就业人数继续上升，办公空间仍供不应求。
旅游业的前景在该季度出现小幅下降，但整体预期仍然非常强劲。 64％的受访者认为与旅游相关的建筑建造活动将在未来12个月内增加，52％的受访者认为他们公司的未来工作时间将会上升，39％的受访者预测资本价值会上升。这种积极的前景与澳大利亚服务出口价值（包括旅游业）的持续强劲一致。
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重要的是，过去一年来，澳元的回升似乎没有对旅游业的收支产生抑制作用。这表明旅游行业的实力不仅仅依赖于货币，而且受到中国中产阶级财富快速膨胀等其他因素的支持。这种需求的扩大在澳大利亚经济增长中正在扮演越来越重要的作用。
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结语
澳洲国民银行的受访群体是房地产专家，澳新银行的受访群体是全国范围内的企业，虽然都表示对澳洲房产市场信心十足，但理由却不尽相同。
以2017年澳洲现金利率走向为例：澳洲国民银行认为澳大利亚储备银行将再削减目前已到历史最低点1.5%的基准现金利率，预计2017年底利率将低至1％，而澳新银行则认为利率将在2017年保持1.5%不变。
好比上学时候和同学对答案，当答案不一致，谁都说服不了谁的时候，就想要看看第三个人的答案是什么。
所以作为投资者还是应该拓宽眼界，增加信息渠道，多角度了解市场现状，做出明智的投资决策。
本文作者： Cynthia高晨曦 & Roy Chen
本文来源：澳洲金融评论报、澳洲人报、澳洲国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）
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