未来2年全澳房价一路涨涨涨

最新数据显示，在经历了一年多的低迷最后，接下来的两年，澳洲的房价格将全面回升，个别城市甚至将迎来房价新高峰。

根据Domain发布的《房价预测报告》2020年2月

（Domain’s Property Price Forecasts）

2020年和2021年

澳大利亚首府城市的房地产价格

会全面迎来强劲增长！

（图|独立房房价预测）

预计2020年，澳洲首府城市的综合房价中位数将上涨8％。由于稳定的利率和可负担性的限制，到2021年，别墅和单元房价格的增长将放缓（5%-7%）。

我们还预计，悉尼和墨尔本的房价将在2020年迅速上涨，但到2021年，房价增长应会放缓。布里斯班在未来两年内应该会看到强劲的房价增长。

（图|单元房房价预测）

珀斯市场应该会反弹，并看到自2014年以来最快的价格增长。堪培拉的价格也应该以适度的速度上涨，而霍巴特的惊人价格增长应该在今年年底结束。

墨尔本房价今年将创历史新高

“在今年，墨尔本的独立房和单元房价格都将创造新高。” Domain经济学家Wiltshire 说到。

根据报告，墨尔本的别墅房价中位数预计将在2020年上升8％，然后在2021年上升3-5％。

这意味着墨尔本的别墅价中值到今年年底将达到970,000澳元左右，到2021年下半年将达到100万澳元。 

这比2017年12月达到的峰值（909,000澳元）高出10％。

墨尔本的单元房价格预计于2020年上半年快速增长。我们预计，到2020年，单元房中位房价将增长5％，到2021年将增长约2-4％。

强劲的人口增长将继续支撑墨尔本的住房需求并支撑房价。未来几年，墨尔本的人口预计每年将增长12万以上。此外，公寓建设活动将在2020年放缓，利率将保持较低水平，这两个因素都会推动价格上涨。

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其他澳洲首府城市

看完了墨尔本，让我们再来看看澳洲其他首府城市2020-2021年的房价预测表现如何吧！

作为第一大城市，悉尼的别墅房价将在2020年上涨10％，预计在2021年将出现6％至8％的小幅增长。

单元房中位数价格将在2020年上涨8％，然后2021年再上涨3-5％。 

如果预测实现，那么到2020年底，悉尼的别墅房价中位数将为125万澳元。这比2017年6月达到的峰值高5％。就单元房而言，2020年12月的房价中位数将为79.5万澳元。

我们预计，到2020年和2021年，布里斯班的别墅房价中位数将上涨8％。在此之前，布里斯班的房价在过去三年中仅上涨了5％。

如果预测得以实现，那么到2020年底，布里斯班的别墅房价中位数将达到62万澳元，这将是首次超过60万澳元。

我们预测布里斯班的公寓价格已经触底，并将在未来两年内出现温和增长。在从2016年的峰值下跌近10％之后，布里斯班的公寓中位价格预计将在2020年上升6％，然后在2021年上升4％至6％。

珀斯长期的房市低迷状态应在2020年结束。我们预测，别墅和公寓的中位数价格将在2020年上升5％，然后在2021年上升约4％。

到2020年底，别墅中位数应为$564,000，仍比2014年12月的峰值低8％。

预测2020年和2021年阿德莱德的别墅和单元房房价将上涨3％左右。在过去的五年中，阿德莱德的房价平均每年增长3％，单元房每年增长2％。

如果预测实现，那么到2021年底，阿德莱德的独立房和单元房中位价将分别为575,000澳元和325,000澳元。

自2019年中期以来，南澳的房屋贷款的增加幅度小于其他州，这表明2020年反弹幅度较小。建筑活动的低速与人口的适度增长相匹配。越来越多的潜在买家正在寻找阿德莱德的房地产，但增幅小于其他首府城市。

霍巴特的房价暴涨预计将在2020年结束。霍巴特的别墅中位数预计将在2020年上升3％，到2021年预测涨幅2%至4%。单元房价格预计每年将上涨2％。

如果这些价格预测得以实现，那么到明年年底，霍巴特的独立房和单元房中位价将分别上涨至560,000澳元和460,000澳元。

我们的预测模型认为霍巴特的房地产价格被高估了，这意味着应该进行温和的价格修正。

堪培拉的别墅中位数预计将在2020年上升4％，到2021年将增长3-5％。如果最终如此，到今年年底，堪培拉的别墅中位数将约为820,000加元。

单元房价格可能会以较为温和的速度上涨，2020年上升3％，然后到2021年上升1-3％。

房价增长的支撑

极低的利率以及对利率将保持低位的预期将成为2020年房地产价格上涨的主要驱动力。

强劲的人口增长、新建住房建设的放缓、房屋挂牌量的下降以及首次住房贷款首付计划也将导致房价上涨。此外，抵押贷款的快速增长以及越来越多房源浏览记录，市场情绪的上升和买家需求的增加也将推高房价。

价格预测的上行风险

Domain的预测，假设建筑业像过去的价格周期一样对价格上涨做出反应。由于价格的快速反弹，建筑活动应在2021年再次开始增加。

但是，建筑行业对价格上涨的反应可能会比过去慢。开发商可能对反弹的可持续性更加警惕，并且与以前的繁荣相比，他们在融资方面也更加困难。

联邦政府的“首次住房贷款首付计划”（如果受欢迎）可能会在每个财政年度超过10,000个名额，这可能使价格上涨幅度超出我们的预期。

Domain的预测模型通过考虑先前的价格变动（即价格上涨时，将来更有可能上涨）来捕捉市场动能。2019年的反弹比预期的要快，这意味着随着“对害怕错过但恐惧”（Fear of missing out）增加，动量可能推动2020年的价格上涨速度超过我们的预期。

2019年底的反弹是由自住业主活动推动的。自2019年5月以来，自住房屋贷款增加了23％，而投资者的借款增加了16％。在接下来的1-2年中，投资者可能会以更快的速度重返市场，这可能意味着更长的价格快速上涨期。

价格预测的下行风险

疫情很可能会导致国内经济放缓，从而对澳洲经济产生重大影响（目前已经对旅游业和教育业造成尤其严重的打击）。这很可能导致澳洲失业率上升，即使澳洲央行通过降息做出回应，政府也实施了刺激措施。如果失业率大幅提高将严重打击房地产市场。

这将对布里斯班和珀斯市场产生最大的影响，因为这两个城市（通过资源出口）最容易受到中国经济的影响。

如果价格在2020年迅速上涨，澳大利亚审慎监管局可能会采取宏观审慎措施来减缓价格上涨。APRA在2014年至2017年间采取了各种措施，旨在遏制投机性贷款，但这些措施也使得许多城市的房地产价格下跌。

预测模型

我们运用了经济学建模和分析生成此次预测。我们的预测是基于未来最有可能发生的情况。别墅价格和单元房价格的预测是基于Domain Group的分层中位数价格序列得出的，因此城市之间的价格增长将出现明显差异。

我们在经济模型中使用的预测变量来自储备银行的预测，澳洲财政部的预测等。重要的一些输入值我们分别假设为：

• 预计到2020年9月将降低一次现金利率（将25个基点中的15个转移到较低的抵押贷款利率上）

• 国民人口每年增长1.6％

• 国民失业率将在未来两年内保持约5％

• 住房融资将在2020年强劲增长，随后在2021年将出现温和增长