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【澳优房产知识小讲堂】
在接下来的一个月中
澳优将为大家讲解
【在珀斯，如果有套投资房在手，作为房东如何在依法保护双方利益的前提下对投资房进行自我租赁和管理。】
本次课题将分为四期为大家讲解，每期的主题如下，干货满满，总有内容适合您。
第一期【浅谈澳洲房产投资盈利模式、珀斯租赁市场和租赁渠道】
第二期【自我管理投资房的租赁流程】
第三期【手把手带您填写房屋租赁合同和房屋报告以及押金处理】
第四期【出租后如何管理，退租处理以及大家最关心的问题：如果租客拖欠房租怎么办？】
在正式开始之前
我们先来聊聊
在澳洲进行房产投资的盈利模式
众所周知投资房产的目的无论是基于长期收益还是短期收益，说白了都是为了赚Money。
那在澳洲投资房产
获得收益的方式都有哪些呢？
大体上来讲有两种：
分别是租金收益和开发收益。
在珀斯以及整个澳大利亚，
投资房的收益主要来自于
租金收益。
澳大利亚的房地产市场，租售比很高，理论上，购入投资房后，除去贷款和管理费用，还是可以赚不少的。
但如果想照搬国内炒房那一套，在澳洲基本上是挣不到钱的，因为澳大利亚无论是公寓还是独立屋，短期价格波动微乎其微。
如果资金充足的话，可以考虑买卖地块进行土地开发。
比如购买一个占地面积很大的老房子，并且当地政府重新规划了那片地区的Zooning，就可以向council申请土地分割，将一块大地分割成多块面积稍小的地块，然后将分割后的土地出售，赚取差价。
当然这需要有强大的资金储备和专业的团队支持。
珀斯房屋租赁市场
无论在国内还是国外，买房置业永远是华人群体获取安全感和归属感最有效的方式。
基本都会买完一套自住房，再买一套或多套投资房。相比于东部，珀斯的房产租赁市场还是比较稳定的，空置率一直保持在低位，人口也一直在正向增长，总体来看，在珀斯进行房产投资还是一种比较稳健的收益。
图片来源：Reiwa
从Reiwa披露的数据中我们可以看到，无论是独立屋还是公寓，租金中位价自2020年6月起持续上涨，一年的时间里每周租金上涨了60澳元，但同期空置率从2%跌落至1%以下并一直保持在1%以下。
虽然就一般性而言，独立屋的租金价格会高于公寓，尤其是那种老破小的公寓拉低了公寓租金均价，但有一些地区的公寓租金却高于独立屋租金。
比如City of Perth（包括北桥唐人街，East Perth，South Perth），Applecross，UWA附近，Claremont和Fremantle的公寓，这些地方的公寓租金常年居高不下。
一方面是因为这些公寓坐落在市中心或者是富人区，交通便利，治安好，比较适合年轻人和海外留学生。
另一方面是因为物以稀为贵，尤其是在大学附近，公寓的数量增长缓慢，但留学生的数量一年比一年多（此处留学生数量逐年上涨指Covid-19之前），公寓供不应求，租金自然水涨船高。
图片来源：Domain
从上图公寓分布情况分析租赁市场上最受欢迎的区毫无疑问就是市中心和大学附近啦，在这些地区投资公寓，投资回报会比较可观，也比较好出租。
以UWA附近的公寓举例，一套一室的公寓租金可以在稍微远一点的区可以租一整套独立屋。
图片来源：Domain
另外，公寓一般多为一房或者两房，近些年新建的公寓每个房间会配有独立卫浴，比较适合合租，不像独立屋，房间多，但要多个房间共用一个卫浴，很不方便，但好处就是房租便宜，并且可选择的区有很多，没有太大的地域限制，其中有一些独立屋可以接受宠物。
公寓和独立屋没有那个好或者不好，满足自己需求的就是最好的。
房屋租赁渠道
澳大利亚房屋租赁市场已经发展很多年了，流程已经是相当成熟了，政府有一套标准的管理流程，来保证租赁双方的合法权益。
一般而言，如果你有一套投资房要出租，基本上有两种方式：
一种是找中介为你进行租赁管理，中介会收取一定比例的租金作为管理费，珀斯租赁市场上均价一般为房租的7%-12%，这种方式的优点就是方便省时，可以安心当甩手掌柜的，缺点就是要分部分租金给中介。
另一种方式就是自己管理自己的投资房，自己找租客，签合同，租客直接将租金打给你，优点是没有中介赚差价，缺点就是劳心劳力，还要承担租客拖欠房租的风险。
下一期我们就来聊聊
在珀斯，如果你有一套投资房
应该如何管理
租赁流程又是怎样的呢？
在这里我们先大致的讲解下步骤:
Step 1：发招租信息，实地看房，背景调查；
Step 2：交押金、签合同；
Step 3：验证签证和身份证明真伪；
Step 4：完善房屋报告。
后续的文章中会对每一步进行详细的说明，请继续关注！微珀斯也将持续转载！
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END
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