穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）最新报告显示，与内城区相比，外城区还贷违约率明显高出许多。

“在澳大利亚各城市，平均而言，距离中央商务区（CBD）5公里范围内的抵押贷款还款拖欠率最低，而距离中央商务区30-40公里范围内的抵押贷款拖欠率最高。”

下图显示距离悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯中央商务不同距离的区在30天内的抵押贷款水平。

那么为什么外城区的贷款比例更高呢？

穆迪认为，这反映出距离CBD越远的地方，家庭平均收入水平就越低。另一种解释是在外城区从事低技能工作的人口比例较高。

那些只能依赖债务而不是用资本收益来作为购房资金的年轻人，通常也会被吸引到可负担性更高的外围地区。

所以平均而言，外城区的抵押贷款和房价之比（LTV：mortgage loan-to-value ）比内城区更高 。

LTV较高意味着贷款偿还的速度更慢，低收入人群的抵押贷款偿还能力低于最低偿还要求。

鉴于外城区低收入水平和高于平均LVR的比率，穆迪认为那里的借款人总体比靠市中心区域的人们经济压力更大，更脆弱。特别是在经济衰退的情况下，这些因素加剧了外城区抵押贷款违约爆发的可能性。

穆迪报告预测，未来外城区的拖欠和违约率将保持较高水平。

然而，这并不是穆迪监测到的唯一风险。

鉴于澳大利亚银行业监管机构APRA去年3月对只付息抵押贷款作出限制 ，即这一比例不得高于新住房贷款总额的30％ 。穆迪表示，这将增加内城区借款人的违约风险 ，尤其是悉尼，墨尔本和布里斯班这些地方的投资者。

“在市中心地区，投资型购房者和只付息贷款的比例都很高，使得风险上升。”穆迪说。

“在悉尼，墨尔本和布里斯班，距离中央商务区5公里范围内的市区，至少有50％的抵押贷款是以投资为目的，而这些地区的只付息贷款比例很高。”

随着抵押贷款利率上升，房价下跌导致房产负资产以及只付息抵押贷款持有人被迫转向更昂贵的本息贷款，这些都给借款人造成压力。

根据财经研究咨询公司Digital Finance Analytics（DFA）2018年9月抵押贷款压力和违约分析报告显示，澳洲处于房贷压力之下的家庭比例继续攀升，已首次突破了100万。

“未来12个月内超过61,000户家庭有30天违约风险。我们仍然看到工资增长停滞、生活成本上升和房贷利率上升的影响。银行损失可能会略微上升。”报告说。

从最新的澳央行6月数据看到，家庭债务收入比创下190.5的新高。这种高债务水平有助于解释抵押贷款压力持续上升的状况。

参考资料：

https://www.businessinsider.com.au/home-loan-delinquencies-bad-debts-australia-housing-market-moodys-2018-10