把脉澳房走势 揭穿房市行情

原创 2016年09月26日 澳华财经在线



悉尼与墨尔本公寓租赁数据持续走强,暗示人口增长正带来强劲的住房需求;春季以来,周末房拍数据一浪高过一浪,彰显出房产投资热情高涨。然而这些并不足以撑起开发商信心,他们声言一些公寓市场已成雷区,甚至面临沉陷。数据与现实似乎互相冲突,信心错位的背后到底是怎样的现实?
 

空置率下降 租金上升
 
ACB News《澳华财经在线》报道,调研机构SQM Research上周五发布数据显示,8月所有首府城市空置率都在下降,大城市出现租金跳涨。悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率分别收紧到1.7%与1.9%,今年以来,两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%。
 
SQM的路易斯·克里斯托夫(Louis Christopher)说,悉尼可能仍然是“房东市场”,这里人口日益增长,创造出了新需求。SQM在悉尼调查的所有区域,仅一处广告空置率上升。
 
然而,短期需求显然不足以撑起公寓市场信心,投资者热情似乎在消减,至少在开发商看来。
 
墨尔本:雷区绕着走
 
ACB News《澳华财经在线》报道,澳洲BRW排行榜上榜富豪阿什利·威廉姆斯(Ashley Williams)说,投资者购买期房的热情下降,相信公寓市场已经过了顶峰。供应过剩以及政府对外国买家加税,都在冲击人们的信心。

 
威廉姆斯与另一位富豪榜成员罗恩·沃克(Ron Walker)经营房地产开发公司 Evolve。据澳金融援引其话说,(市场表现)平稳,但并不是特别强劲。许多人在说供大于求,小型公寓过多。投资型公寓还能卖动,但行情比较压抑,投资者在观望是不是真的出现了过剩。
 
Evolve成立近13年,主要在墨尔本内城开发公寓,并在市区边缘进行房屋与土地开发。威廉姆斯表示,在市郊、Carlton、北墨尔本、Southbank等地区并没有供应过剩,“但我们避开CBD”。
 
悉尼:快速沉陷?
 
ACB News《澳华财经在线》报道,在悉尼塔上的饭店或墨尔本Eureka大楼上,你会看到天际线上大量的起重机在工地上工作。在悉尼,对公寓市场行情最有发言权的梅里顿公司体会到阵阵寒意。其老板,刚刚坐上澳洲首富宝座的特里古波夫近几个月一直告诫危难来临,而现在预言成为现实,且形势越发严峻。

一位资深评论家提到,一个月前,特里古波夫说新的公寓项目接到105笔定金,现在则不到50笔,“我们在快速沉陷”。从投资命题讲,悉尼公寓是不错的资产,租金在上升,现金利率处于历史新低。但市场真的很艰难,中国买家的流失让特里古波夫感到无奈,进入九月,到期结算的公寓只有半数可完成交割,并且公寓售价开始下降。
 
据澳洲人报,特里古波夫回顾,六七个月前市场还在持续上升,六个月的时候打住了,因为监管层介入要求银行收紧中国买家房贷,这种影响立竿见影。在他看来,中国买家(本地华人与来自中国大陆的购房者)是悉尼公寓“唯一的买家”。特里古波夫表示,中国人能够拿出10-30%的房款,但其余70%基本转不出来。公寓价格下跌的情况下,二次按揭基本不划算。

特里古波夫预计还将有更多的公寓买家赔掉定金。现在还没有公寓项目受到破产清算,但预计未来几年会出现。
 
开发商的阴郁情绪与周末现房拍卖市场传达出的热烈氛围形成对比。上周末,据Corelogic数据,周末悉尼房产清拍率达84.4%,墨尔本79.1%,堪培拉69.9%。这种差异的背后有着怎样的原因?
 
房价数据的问题
 
房产是澳大利亚最大的资产类别,其它资产难以望其项背。今年2季度,全国房产总值有史以来第一次突破6万亿,较股市规模多出2.5倍,并远高于退休金账户的1.8亿澳元。
 
如今,房产价值是澳洲经济总值的近四倍,然而,尽管体量庞大,且每日的房价涨跌引人沉迷,但有多少看家能掌握市场真实形势?悉尼一位从业10年的买家代理克里·柯蒂斯(Chris Curtis)对于当前房市的信息质量表示怀疑。
 
主要问题在于信息原料——包括受到大量媒体报道的拍卖数据,是由房地产业内部人士提供给研究公司的,基本来自那些“倾注于卖方利益,要传达出市场持续活跃印象”的中介。据澳金融评论报,柯蒂斯指出,数据提供者存在固有的“利益冲突”,他们或许会将几周前的销售结果延后上报,而售卖情况不佳的中介干脆不报结果,所以你也得不到准确拍卖数据。
 
其次是数据的代表性。业内人士指出,房产拍卖仅占到市场交易量的小部分,在墨尔本占30%,悉尼25%,布里斯班占比不足30%,而珀斯不足5%。并且拍卖会举行的地点通常是在房价更为昂贵、竞争激烈的郊区,比如悉尼东部。Corelogic研究部主管锡姆·劳利斯指出,清拍率更倾向于反映高价房产和高端市场。清拍率好比“快照”,优势在于及时性,让你每周都看到新鲜动态。但劣势是不能反映整体画面。换言之,只可做参考。
 
较长期数据也不尽相同。上周澳统计局公布,二季度全国房价同比涨4.1%。早在7月,CoreLogic就报出8.3%的涨幅,Domain则分房型表述,称二季度房屋价格同比仅涨2.7%,公寓微涨0.1%。在房价数据游戏中,速度与准确性不可兼得。数据收集需要时间,因此澳统计局数据通常较私营部门提供商延后。总体而言,统计时段越长,产出越慢,数字应当越靠谱。
 
上月澳储行向CoreLogic发难称其“夸大”房价涨幅。据澳相关媒体,结果证实是CoreLogic调整了录入极高与极低成交价的办法,更改数据建模方式,却没有做出明确告知。这种变动意味着,会放大悉尼与墨尔本等强势市场的活跃度,并过分彰显珀斯等市场的“弱势”。


央行:房价涨势放缓 成交量偏低
 
目前市场数据来源多种多样,计算方式及各异,没有一种堪称完美。澳储行也并不仅依赖数据,它会与市场人士广泛交谈 ,以对资产价格走势做出自己的估计。
 
进入春季以来,媒体报道及行业情报都在暗示悉尼与墨尔本房市再度走强,Corelogic与费尔法克斯传媒旗下的Domain网站的数据结果都凸显出房市火爆态势。
 
这与澳储行的看法形成对比,上周发布的9月议息会议纪要中,央行分别评论了现房市场和公寓开发活动。
 
RBA表示,过去一年全国房价水平下降,大部分首府城市都是如此。(现房)房产公开拍卖数量减少,占比超八成的私人交易市场成交量也低于一年前。另外,房产上市待售天数在上升。种种势头与房贷审批情况保持一致。
 
对于公寓市场是否存在过剩,央行语调保守、话语简洁:高层公寓市场将来可能(并非确定)会供应过剩,因为“未来几年将相当多的公寓完工”。
 
每当有指示房价强势的数据涌现时,市场评论家难免会对央行及房贷监管政策加以联想。澳储行则努力摒除杂音,衡量住房经济的真实状况,因为房价信息的准确性十分关键,并且是央行决定利率水平的重要参考。
 
澳储行近几个月延续对房市泡沫解除,走势平稳的判断。上周四,RBA新行长菲利浦·洛伊在参加国会听证时强调,房市对于经济有着根本性的重要意义,“房价增长快过收入并不符合社会利益,会侵蚀我们的资产负债表”。
 
(郑重声明:ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限,转发时请标注来源)


相关阅读
什么撑起了澳洲房市 三极凸起与房型分化  [2016.09.14]
低息刺激澳房持续上涨 地区房型不平衡加剧  [2016.09.05]
公寓预售分分钟抢完?龙头房企财报寻端倪  [2016.08.30]
说不尽的澳房 新州破纪录 悉尼上演超速度   [2016.08.25]
悉尼房拍飙涨的3则警示  [2016.08.23]


收藏 已赞